衆安智慧生活擴張記

觀點網去年7月18日,衆安智慧生活這家被戲稱爲上市“釘子戶”的物企才終於如願登陸港交所,其上市歷程極爲坎坷,一共經歷了4次遞表、3次通過聆訊和2次公開招股,在上市之初時還引來了“爲母公司墊款償債”的猜測。

截止9月19日,這家中小型物企收盤價1.33港元,較1.18港元的發行價略有上漲,約6.9億港元的總市值則是排在行業中下游。

儘管在資本市場上沒有受到過多的關注,但衆安智慧生活依然保持着自己的擴張節奏。數據顯示,截至2022年12月31日,該公司在管面積約1283萬平方米,合約面積約1945萬平方米。

而在2024年6月30日,公司在管面積約1803萬平方米,合約面積約2176萬平方米,涵蓋20個城市及八個省份。期內對應公司總收入約爲1.82億元,同比增長9.9%;歸母淨利潤約爲1435.4萬元,同比下降6.7%。該公司明顯也陷入了增收不增利的行業難題。

據物聊社瞭解,在剛剛過去的幾個月裡,衆安智慧生活累計新中標和簽約10餘個物業服務項目,簽約面積及顧問服務面積逾350萬平方米。

作爲杭州本土地產企業衆安集團旗下的物管平臺,衆安智慧生活自帶的“基因”也決定了其選擇重點深耕長三角區域的戰略藍圖,因此該公司在杭州、寧波、淮北、合肥等城市具有較高的市場佔有率。

與大多數上市物企不同,衆安智慧生活的拓展目標並不在那些一線城市,反而刻意避開這些高競爭區域,聚焦於二三線城市。截止今年上半年,該公司在杭州、寧波、合肥及青島等二線城市的在管面積約爲1026.7萬平方米,佔總在管面積比例的56.94%。

公司近期拓展的新項目中,也主要分佈在合肥、淮北和杭州區域,同時還成功進軍徐州、嘉興,拓寬了服務區域邊界,並進一步提升在非一線城市地區的競爭力。

在業態選擇上,衆安智慧生活則是與大部分同行一樣,愈發重視非住領域的項目拓展。然而,或許是因爲其在非住領域發力較晚,目前在管面積僅有266.9萬平方米,佔總在管面積比例約14.8%,較上年同期還下降了1.6個百分點,業態則主要包括商業及辦公樓、服務式公寓、公共場所、政府機關辦公樓、工業園區、醫院、學校及博物館等。

在近期的項目拓展中,衆安智慧生活似乎可以加強了在非住宅業態上的探索,成功入駐了嘉興諾華中國放射性藥品生產產業園項目,以及杭州東湖公園的顧問服務。

此外,在擴張這條路上,衆安智慧生活深知靠單打獨鬥能夠走的距離有限,於是積極與他人牽手合作,開闢新的擴張路徑。

據悉,自6月份以來,衆安智慧生活已經陸續和麗水數夢、杭州衆瑞物業、徐州中南建設等企業簽約合作,以合資、顧問等方式拓寬了行業賽道。

其中,麗水數夢物業有着麗水數字經濟發展集團有限公司的國資背景,衆安智慧生活通過與其合作能夠快速打入並擴大麗水市場,甚至還存在通過此次合作拓展城市服務等政府資源賽道,爲公司往後的業務拓展及長遠發展增添砝碼。

截止上半年,衆安智慧生活在麗水、湖州、滁州、淮北、台州及舟山等其他城市區域的在管項目達45個,在管面積約爲694.5萬平方米,佔比38.52%。

在與杭州衆瑞物業締結的物業管理顧問合作中,衆安智慧生活不僅獲得了衆瑞公司10個項目非場地類業務的經營權,還打造出“顧問+經營”這一創新業務模式,開闢了公司發展的新航道。

近幾年,物管行業逐漸進入存量市場,社區增值服務的價值得到重新評估。有數據顯示,今年上半年中,披露數據的50家上市物企社區增值服務總收入達154.8億元,其中碧桂園服務來自社區增值服務的收入高達20億元;平均毛利率約爲33.6%,佳兆業美好、金科服務社區增值服務毛利率分別高達64.7%和58.4%。

爲探索更多元的增值業務組合,不少物企也在跨界,甚至將服務延伸到養老、裝飾裝修、餐飲服務、社區教育、保險金融等領域。

上半年,衆安智慧生活來自社區增值服務的收入約爲1062.3萬元,同比略增2.0%,佔公司總收入比重卻同比微降0.5個百分點至5.8%,表明其在社區增值賽道中的發展空間仍然很大。於是在5月12日,其子公司衆安斕彩汽車服務與快準車服集團達成戰略合作,瞄準了汽車售後增值服務賽道。

衆安智慧生活上半年錄得整體毛利率水平爲31.7%,同比下降2.1個百分點;物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大板塊分別錄得毛利率爲30.0%、41.2%、40.1%,基本高於行業平均水平。

顯然,衆安智慧生活採取的擴張方式爲避開高競爭區域、積極尋求合作“報團取暖”。對於一家中小型物企而言,或許這纔是最好的業務擴張方式。