知名中介平臺逆市“暴利”？被指靠高抽傭、套路賣方投流

當房子變得不好賣的時候，做房產中介生意的貝殼(2423.HK)該怎麼保證業績增長？答案或許是得從中介和賣房者的錢包裡出。

日前，在廣州市南沙區，貝殼找房廣州站旗下多名當地店東反映，自今年6月起，貝殼平臺在新房交易佣金中，對這些南沙店東抽取的比例再提高2%至23%，比廣州其他區域總體高出5%。

一邊是貝殼中介店抱怨平臺抽傭比例高，另一邊，賣房者也對貝殼中介心有不滿，“換着花樣提高了成交佣金。”貝殼推出的“好贊好房”服務受到賣房者的質疑，有自稱貝殼前中介近期爆料稱，爲了賺取最高1%的推廣服務費，貝殼內部號召中介推廣“好贊好房”服務，甚至不惜通過“套路”達成目的。

對南沙區提傭比例上調等政策細節問題，貝殼找房廣州站未正面迴應灣財社記者。

而針對網傳“套路”賣方付服務費，貝殼找房惠州站表示無法理解，且需要覈實一下爆料人與貝殼是否存在過合作關係。

不過，在上述兩起事件背後的事實卻是，貝殼在2023年全行業盡顯低迷之態的同時，確實交出了一份逆週期的亮眼成績單，不但淨收入同比增長近三成，利潤更是扭虧爲盈。

市場低迷再遇“貝刺”？ 南沙店東新房抽傭比例提至23%？

在抽傭問題上，廣州南沙貝殼的店東們有苦難言。

6月，貝殼南沙某加盟中介店東羅先生(化名)向南都灣財社記者爆料稱，他們突然發現，賣同樓盤同產品，6月佣金較四五月份的佣金更少。“四五月賣出一套房給到店東的佣金大約是6.8萬元，但到6月初卻只有約6.6萬至6.7萬元”。

發現佣金收入發生變化後，店東們諮詢貝殼平臺，方知曉貝殼平臺自今年6月起再將南沙新房交易的抽傭比例提升2%，即提升至23%。至此，貝殼平臺對貝系經紀在南沙區新房交易中的抽傭比例，已比別的區域高出5%，達到全廣州最高。

據瞭解，羅先生加盟店所在的南沙區是國家級新區，樓市一度非常火爆，峰值期曾出現商辦物業以7萬+單價成交，住宅物業曾以單價四五萬+成交。據中指院數據，2015年-2021年，南沙的年均新房成交量基本保持在1萬套左右。

但自2022年全國樓市開始進入調整期，南沙區年成交陡降至6819套，2023年略有回升，爲8033套。從克而瑞數據可見，2024年前5個月，南沙新房亦只成交了2246套，成交長期相對低迷。

“本來這兩年市場就很不好，大部分南沙中介在今年前四月沒有多少成交，直到5月份新政以後成交纔有所回暖，結果如今貝殼還要再‘背刺’！”羅先生告訴灣財社記者，按照和貝殼平臺的約定，即便沒有佣金收入，也要每個月交納3500元的加盟費；若有佣金收入，貝殼則按佣金收入抽取相應比例的佣金。今年以來經紀人普遍靠刷信用卡度日，近期好不容易有了成交，結果到手佣金卻因貝殼抽傭比例提高而減少，引起經紀人和店東不滿。

而事實上，這已不是貝殼平臺第一次針對南沙新房交易提高抽傭比例。據介紹，在去年6月以前，貝殼平臺廣州二手房交易的統一抽傭比例是8%，新房爲18%。但自去年6月起，貝殼平臺專門針對南沙的新房交易抽傭比例提升了3%，即以21%抽傭。

值得一提的是，另一位貝系中介店東徐先生(化名)在私下和沒有加盟貝殼的同行交流還發現，後者賣同樓盤同產品，到手佣金比貝系中介多了一半還多。徐先生爲此質疑貝殼平臺在分配佣金之前，就已事先抽走一部分佣金，由此再將所剩佣金按23%比例抽傭之後，導致店東到手的佣金減半。

與貝系南沙中介有合作的樓盤負責人陳生(化名)告訴灣財社記者，給到渠道中介的佣金基本是一致的，不存在厚此薄彼。但不同品牌經紀人到手佣金不同，可能與平臺扣除了運營費用有關，也有可能與開發商的獎勵措施有關。

“爲了激勵銷售，開發商會設計獎勵措施，平臺銷售房子套數越多，相應的獎勵佣金也會更高。這也意味着，同樣是在賣房，但在考覈達標階段和超額完成階段之間，後者在所賣產品同款之下，卻能獲得相應更高額的提成。”陳生說。

針對南沙區提傭比例上調等政策細節問題，貝殼找房廣州站未正面迴應灣財社記者。

不過提到樓盤渠道佣金差異，貝殼找房廣州站表示，近期，南沙部分樓盤渠道政策公佈與貝殼平臺標註時間有差異，造成信息不對稱使得區域部分合作店東誤會。“對此，我們積極覆盤總結並組織專項會議，與店東進行了深入交流，詳細闡述服務改善方案，並承諾持續迭代佣金透明化流程，保障經紀人作業權益及門店經營發展。”

在貝殼找房廣州站的回覆中，店東們對此表示了充分的理解和支持，並普遍認爲這一舉措有助於提升合作效率，達成共識繼續攜手聚焦推廣南沙區域優質新房項目，共同協助新房開發商加速去化。

爲薅賣房人而設？ “好贊”二手房急售服務收費最高達房款1%

向中介施壓的同時，貝殼還從賣房人身上找到了新的增長思路。

“當前，二手房市場逐漸步入買方時代，房源庫存不斷增加，成交週期日益延長。在這樣的市場環境下，‘好贊’應運而生”，貝殼找房廣州站方面向灣財社記者介紹，“好贊好房”是貝殼與平臺合作的經紀公司共同推出的一項二手房急售增值服務。

公開信息顯示，2020年，貝殼找房推出了“好贊好房”服務，主要針對急售房業主，爲其提供線上流量資源傾斜、線下經紀人聯賣等服務。據公開報道，貝殼找房各地“好贊”服務收費標準不同，最高可達房款1%。

不過與此同時，貝殼找房方面也承諾，如果一定期限內房子沒有售出，前期支付的服務費會全額退還。

作爲一項非必選的增值服務，還有合理的機制加持，“好贊好房”卻還是引發了爭議。

據鳳凰財經此前報道，兩名最初未接受“好贊”服務的賣房人，即使掛牌價格屬所在小區之最低，卻也幾乎沒有中介帶看。而加入“好贊”行列一年裡，帶看量超過加入前一年的總和。

不過，帶看多並不意味着成交快。上述兩名賣房人的房源即使在“好贊”服務的推流之下帶看量有所提升，但數月未能成交，最終只能被中介勸說降價。其中一位賣房人一度質疑，既然大幅降價就能順利將房屋出售，那爲何還要藉助類似“好贊”這樣的服務。

在自媒體人、自稱前惠州貝系中介的阿順(化名)看來，這是推廣“好贊”服務的流程化操作，“賣房的業主，剛開始不管你想賣多少錢，那都不重要，先幫你把房子掛上去再說。掛上去以後我會把照片、實勘全部弄好，逐步取得你的信任。這個時候套路就開始了。”

“我會告訴你同小區在賣的房子很多很多，你的房子想要更快地賣掉，可以籤一個貝殼的‘好贊好房’。”阿順稱，使用“好贊”服務後，大概率一週都不會再聯繫業主，之後會告知業主同小區同戶型房源近期成交，便宜20萬，勸說業主降價。

阿順透露，有時中介還會利用“好贊”服務，再“利誘”業主提高佣金比例。“降價後再冷你十天半個月，等你主動找到我的時候，我會再告訴你價格是到位了，但是我們片區的經紀人都帶客戶賣佣金更高的新房去了，你這邊能不能也出一部分佣金啊？這樣我們經紀人推起房子來纔會有動力。”由此一來，有門店賣二手房收到了客戶、業主各兩個點佣金，加上“好贊”服務一個點服務費，合計可達5個點的佣金。

阿順稱，貝殼的一位總監還鼓勵各個門店向該門店學習。

針對阿順的說法，貝殼找房廣州站方面表示，廣州站一直鼓勵行業樹立良好價值觀，“這個所謂的‘套路’與我們倡導經紀人做的事明顯違背。”

貝殼找房廣州站表示，會鼓勵各個區域的門店和經紀人定期開展“房源聚焦會”，大家分享各自維護的優質房源，區域內的經紀人都可以聚焦聯賣，加速急售業主的房源去化。

貝殼找房惠州站則回覆灣財社記者稱，“好贊”服務是爲那些有急售需求業主提供的加速售房的增值服務產品，業主可根據自身房源情況和急售意願程度自主選擇。

針對選擇好贊服務的業主，將匹配專屬的好贊認證經紀人，來提供更加有品質的專業服務，而且提供尊享客服服務，包括優先服務通道，人工客服1V1服務等。“不理解視頻中所提及冷落業主的說法。”

貝殼找房惠州站表示，在視頻對應賬號上未見到該條視頻，“視頻中的阿順是否與貝殼有合作關係，我們也需要覈實一下。”

觀察

從淨虧到暴利 貝殼只用了一年時間

但不可否認的是，在市場低迷之際，貝殼確實交出了一份逆週期的亮眼成績單。

國家統計局數據顯示，2023年，全國房地產住宅投資下降9.3%，商品住宅銷售面積同比下降8.2%，銷售額下降6%。與此同時商品住宅待售面積卻同比增長22.2%。2023年，房地產市場景氣指數逐月下降，1月爲94.39，截至12月爲93.36。

但在2023年，貝殼淨收入爲778億元，同比增長28.2%；淨利潤58.9億元，同比扭虧爲盈，2022年爲虧損13.97億元；經調整淨利潤爲97.98億元，2022年爲28.43億元。從淨虧到暴利，貝殼只用了一年，它是怎麼做到的？

財報顯示，“好房好贊”所屬的“平臺服務、加盟服務及其他增值服務的收入”由2022年的35億元大幅增長45.8%至2023年的51億元，該收入大部分向平臺上的貝聯經紀人收取。貝殼稱，增長原因是公司平臺上的貝聯經紀人進行的存量房交易的總交易額增長42.2%至11804億元。

在貝殼2023年中期業績公告中，貝殼曾針對此類收入增長作更詳細的解釋稱，上述收入增加幅度較高主要由於增值服務的滲透率提高及貝聯門店收取的存量房交易佣金率適度增加。

另一邊，2023年貝殼的毛利亦大幅增長，從2022年138億元增長57.6%至2023年的217億元，毛利率同比增長5.2個百分點至27.9%，增長原因之一，貝殼指出與存量房業務的淨收入增加及鏈家經紀人的固定薪酬成本減少有關。簡單來說就是掙得更多、分給中介的更少。

這一點從分傭及薪酬佔淨收入的比例也可看出。2022年，存量房業務中，分傭及薪酬佔淨收入比例爲約60%，到了2023年下降至52.8%；新房業務中，2022年分傭及薪酬佔淨收入比例爲76.4%，2023年爲73.4%。

值得一提的是，2023年貝殼平臺經紀人數量同比有所上升。財報顯示，截至2023年12月31日經紀人數量爲427656名，較截至2022年12月31日的394020名增加8.5%。人數更多，分傭及薪酬卻更少，貝聯中介與平臺的矛盾呼之欲出。

要知道，貝殼披露，截至2023年12月31日，貝殼平臺約86%的二手房掛盤信息由貝聯門店(包括加盟品牌德佑經營的門店)的經紀人發佈。於2023年，平臺約66%的存量房及新房交易總交易額由貝聯門店及新房交易的銷售渠道產生。

採寫：南都·灣財社記者 陳鏡安 邱永芬