支持城鄉居民多樣化改善性住房需求，三中全會釋放了這些信號

在房地產存量時代，新增住房需求在哪？業界認爲，《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》（下稱《決定》）中給出了兩個方向：一是要激發縣城住房市場活力。在城市居民之外，充分考慮農村居民的“多樣化改善性需求”；二是繼續完善住房“雙軌制”，在大城市發展配售型保障房，滿足城市工薪階級住房需求。

爲“健全保障和改善民生制度體系”，《決定》提出：加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。

農村居民多樣化改善需求在哪？如何釋放？

多名受訪業界人士認爲，《決定》釋放了一個重要信號，住房制度改革從城鎮爲主轉向城鄉並重。在房地產發展新模式下，政府和市場不能僅僅盯着熱點城市的改善性商品住房市場，也需要關注農村的改善性住房市場，後者需要與盤活農民自有住房資產相結合。

“以往房地產政策很少涉及農村居民。‘支持城鄉居民多樣化改善性住房需求’是此次《決定》的新提法，這裡的‘城鄉’就包含了農村居民。” 中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數據項目組組長鄒琳華說。

成都市城市建設發展研究院副院長馮波進一步告訴第一財經記者，所謂“改善性住房”，既包括新建商品房，也包括存量住房的改建改造，比如，通過改建改造實現住房的“以舊換新”、功能完善、環境改善等目標。

從城鄉融合發展視角，上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰認爲，在農村地區發展改善型住房，需要綜合考慮。

他告訴記者，鄉村住房老化情況更爲嚴重，危房比例更高。城郊結合部、城中村住房更有不少住房安全隱患。

過去幾年，在地震、洪水等自然災害面前，農村自建房的安全風險屢屢被暴露。以杭州爲例，浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬對記者表示，2020年，當地仍有8.71%鄉村家庭居住在磚木/竹草土坯結構住房，12.21%鄉村家庭仍然使用煤炭、柴草等燃料，5.18%沒有獨立廚房，5.38%沒有洗澡設施。

在她看來，從縮小城鄉差距、推進共同富裕和實現全體人民住有安居角度來看，需要強化農村房屋設施的提升、配套的完善，穩步推進農戶居住現代化。

爲滿足上述農民改善性需求，虞曉芬認爲，政府和社會資本的投入均不可或缺。“農房改造，可以通過政府補一點、居民出一點、特別是吸引社會資本等，幫助提升農房外立面、加固結構、完善功能。”

與此同時，陳杰提示稱，“這不意味着在農村全面翻修住房”。他認爲，滿足農村改善性住房需求要以需求導向。比如，如果農村住房用於農民自住，就需要堅持好品質，避免浪費，以宜居性吸引人口與產業集聚；如果農村住房作爲他用，就可以考慮與鄉村振興等政策進行有機結合。

“此外，縣城住房的發展同樣需要與縣城產業發展結合，以需定產，租購併舉，提供靈活產權與居住方式。”陳杰說。

中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受記者採訪時也提到，隨着城鄉流動和融合，村縣的改善型住房主要是滿足人口向城市集中和就地城鎮化發展的需要，這類住房應該在就業和民生保障等方面提供更多便利。

當前，縣城和農村地區存量住房和閒置土地規模已經相對較大，基於此，上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦認爲，過去鄉村住房以自建自用爲主，並未形成財產性收入。在完善城鄉融合發展體制機制的過程中，可以在改善鄉村居民住房條件，盤活住房資產方面有新的突破。

“比如允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等盤活利用，增加他們的財產性收入。同時，可以結合城鎮住房限購鬆綁等政策，鼓勵到城鎮居住的農業轉移人口在城鎮購房或租房，改善住房條件，最終實現這類羣體的市民化。特別是在大城市的周邊，通過農民自有住房盤活與農村集體經營性建設用地入市改革，可以更快實現城鄉融合發展。”他對記者分析說。

根據《決定》，深化土地制度改革。允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。有序推進農村集體經營性建設用地入市改革，健全土地增值收益分配機制。

《決定》還提到，健全推進新型城鎮化體制機制。推動符合條件的農業轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農業轉移人口市民化。

滿足大城市住房需求：發展配售性保障房，調控繼續鬆綁

隨着城鄉人口流動，大城市的住房問題將更加凸顯。在此背景下，《決定》重申強調，要構建住房“雙軌制”。

《決定》提出，要加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。

保障性住房包含配租型的保障房和配售型的保障房，其中，配售型保障房主要滿足城市工薪階層、人才羣體等。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，配售房將承擔商品房下跌後穩定行業的重任。

近期以來，中央多個重要會議提及“統籌好存量房產盤活利用和增量住房建設”，業界觀點認爲，下一步，除了新增建設外，部分配售型保障房將通過盤活存量住房和閒置土地的方式，進行籌建。

陳杰認爲，配售型保障房一方面會在可行條件下適度增加“以購代建”比重，從而通過助力商品房去庫存，穩定行業穩定，另一方面，這類住房面向對象不同、檔次品質不同、流通性不同、資產屬性不同，並以“內部封閉運行”爲特點，所以，既可以作爲普通工薪階層解決首套住房或初次改善需求的重要選擇，也可以滿足部分羣體長期居住的需求。

“總體而言，‘市場+保障’就是讓住房既有需求在合理分流的同時，實現需求平穩有序釋放、供需更精準匹配、供給與投資更加穩定和可預期。”陳杰說。

針對改善性需求，《決定》還提到，要充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

“‘充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權’主要是針對此前各地在‘因地制宜、因城施策’中，主動性發揮不足，導致中央政策落實效果不佳的問題。”王業強說。

虞曉芬表示，從目前情況看，大多數城市針對房地產市場供求關係的重大調整，已鬆綁了樓市限制性行政措施。《決定》中“允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”主要是針對以一線城市爲代表的少數城市，這些城市是否實施取消或調減，接下來會根據本市房地產市場供求關係、價格走勢以及人口策略等綜合因素，作出決策。

馮波則認爲，一線城市之外，其他城市也有調控政策再鬆綁的空間。以海南爲例， ‌海南省自2018年4月22日起全域限購，‌成爲全國首個實施全省限購的省份，目前雖有海南部分城市鬆綁樓市調控，但限制性政策仍未全部解除。

崔光燦提出，住房制度作爲“健全保障和改善民生制度體系”的重要組成部分，其改革具有連續性和穩定性，同時，應該結合房地產市場供需關係的重大變化，進行制度建設和創新。

他表示，當前，各地應該進一步“因地制宜”地處理好市場化住房與保障性住房的供應關係。此外，隨着大中城市常住人口對穩定、可支付租賃住房需求不斷增加，但新市民、青年人的住房支付能力有限，租賃居住常態化也是當前住房供需匹配中需要解決的關鍵問題。在住房供應體系由過去“重售輕租”模式向“租購併舉”模式轉型中，需要房地產開發建設、融資、稅收、公共服務均衡化等一系統政策進行制度性變革。