政府一夜間急關水龍頭 中小建商快渴死？

爲何從今年元月起，各大開發商公會紛紛喊救命，直言「土融18個月的動工期限」條款，恐掀起中小建商倒閉潮？（圖/ 遠見提供）

政府連推11波打炒房政策，建商的營造成本原已倍增，土融還降至五成、甚至已借不到錢，且須在18個月內動工，否則要收回貸款；加上去年下半年起預售屋急凍，恐引發中小建商倒閉潮。

近兩年，政府共祭出11波「打炒房」政策（表1），房價還是驚驚漲；2022年，推案量更創下2.1兆新高紀錄。但，爲何從今年元月起，各大開發商公會紛紛喊救命，直言「土融18個月的動工期限」條款，恐掀起中小建商倒閉潮？

25個月內,政府連推11波打炒房政策。（圖/ 遠見提供）

這不過是銀行的一項內規，怎麼就捲起建築業的千堆雪？

《平均地權條例》衝擊預售市場

起因於2021年12月17日，央行爲嚴打建商養地，促請銀行將四大項目納入授信內規，做爲稽覈及自行查覈重點；金管會也列爲對銀行的金檢要項。其中，最具傷殺力的是，明訂借款人預計動工實際所需時間，最長以18個月爲原則。

初期，建商並不太在意。一位建設公司董事長劉如興（化名）說明原委，儘管這兩年缺工缺料，美國通膨嚴峻、猛烈升息，導致全臺「土地＋營建」成本，每坪上漲10至15萬，「但市場買氣依舊，投資客並未退場，案子照樣推。」

直至2022年3月，內政部拋出《平均地權條例》修正草案，擬禁止預售屋或新建成屋讓與或轉售第三人時，買方轉爲觀望。但，鑑於九合一選舉在即，政府又緊急縮手，「3月關閉的買房羣組又在6月噹噹噹響起，互通消息；建商也吃下定心丸，繼續推預售案，」一位建築業主管說出來龍去脈。

房市繼續歌舞昇平。豈知2022年11月26日，敗選的執政黨爲緩解民怨，將矛頭指向高房價。12月21日，立法院內政委員會初審通過《平均地權條例》修正草案。景文科技大學財務金融系副教授章定?坦言，「投資客、建商措手不及，才知道政府是玩真的，今年元月10日更快馬加鞭三讀通過。」

由於修正案鎖定的正是預售屋，從去年3月內政部放出消息後，預售市場就開始降溫。一位建商分享實際案例，2022年元月、2月共賣出300戶預售屋，3月退了100戶，政策暫緩後又慢慢回溫，三讀通過後，每天成交僅剩1∕10。

修正案對預售市場衝擊甚大。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，預售實價揭露資料顯示，2022下半年開始反轉，5月起連續7個月的件數均跌破7000件，較2021年下半年幾乎腰斬（表2），今年法案正式執行後，預售換約將走入歷史，轉爲自用當道的市場。

預售屋市場急凍! 2022年9月開始腰斬。（圖/ 遠見提供）

預售市場遇冷，代銷業首當其衝。正在推的只能繼續賣，多數不敢再接新案，甚至有公司裁員，員工轉行仲介、改賣中古屋。

劉如興說，2020年12月8日土地融資（簡稱土融）降至六成五，2021年12月17日再縮到五成，假設土地總價10億，一年間自備款從3.5億變成5億，資金壓力倍增。

籌足自備款後，政府還要求須在18個月內動工，銀行每兩個月派人到工地巡察，如發現進度落後，將按比例收回貸款，並採階梯式加碼計息，建商財務愈發吃緊。

18個月就像「天條」，新舊建案一體適用。過去舊案到期，都能順利展延，2021年12月17日後，都得照新內規，重新談貸款條件，並加列但書。

美國鷹式升息抽走臺灣熱錢

雪上加霜的是，美國從2022年3月17日開始升息，全年共升息七次、17碼，熱錢快速抽離臺灣，銀行存款總餘額也跟着縮水。

一位銀行行員說，根據《銀行法》第72-2條（建築放款總額之限度）規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30％。「熱錢轉往美國，8月後兩岸關係緊張，有錢人又將部分現金匯至海外，存款分母變小，又配合打炒房政策，建築融資空間當然變更窄。」

上市櫃公司董事長王凱文（化名）分享親身經歷。他感嘆，才一年時間，土融利率從1.8～2％調到2.8～3.6％，還有人借到4％，利息雖倍增，能貸到錢都要偷笑了，現在是一毛錢都借不到了。

去年底，王凱文找很多家銀行談新建案的土融跟餘屋貸款，每家銀行都說沒有額度，連有權狀的餘屋貸款都要排隊等額度。「我是上市櫃公司都受到這種待遇，何況是中小建商，只能跟親友或同業用較高利息調頭寸，卻僅是杯水車薪。」

「18個月的動工限期」就像套在建商頭上的緊箍咒，導致只有三條路可走，第一條是硬着頭皮，在18個月內拿到建造執照（簡稱建照）動工，但得承擔未知的營運風險，最終可能虧損；第二條路是籌資還債，曾有小建商無法如期動工，被銀行催促還錢，四處籌錢還清2.5億貸款，被迫停業、裁員；第三條路就是將案子盤出去或賣土地。

「以前仲介都是介紹素地，近期十幾個案子都帶建照，應是建商申請到建照，卻被18個月動工的條款卡住，沒有資金繼續燒下去，四處找買主的，」王凱文說。

房市專家何世昌說，去年11月傳出新北市樹林預售案的建商努力增資後，仍無法渡過難關的憾事，最終宣告解散，將案子盤出去。「這個老闆運氣不錯，好歹有人接手，現在有愈來愈多案子在兜售，有些大建商直接跟仲介說不用再來了，沒有接案需求。」

限貸令＋18個月限期動工，導致2022的土地交易量大幅縮水。過去多數買地的建商、開發商都要靠融資，現在銀行不放貸，後勢又不佳，沒人敢接、也沒錢接盤了。

銀行雨天收傘，建商貸款無門

從去年底至今，中小建商達七成的中華民國不動產開發公會全聯會，每天都接到求助電話，歸納會員心聲：缺工缺料外，2022年起利率變高、存款準備率調升，廠商承受較高利息費用，內憂（營造成本上漲）又外患（買方觀望）。尤以18個月動工期限最不合理，以及舊案續借還要溯及既往，甚至借不到錢，財務負擔沉重。

一位中型建商說，現在是銀行說了算，不僅嚴選放貸對象，還調高利息，未能按期動工，要收回貸款，並採階梯式加碼計息，中小建商很難討價還價，轉成白話文就是「雨天收傘」。

銀行到底有沒有抽銀根？用數據說話。

依照《銀行法》72-2條規定，銀行辦理房貸、建築貸款總額上限是30％，多數以28％爲警戒線，2022年上半年，每月約近十家佔比超過28％，6月有四家逾29％。

2022下半年，銀行積極配合抽回不動產資金，成效斐然。根據金管會2022年12月底的統計顯示，僅三家超過28％，連五個月均無銀行超過29％；不動產放款比率更連續六個月下降至26.58％，創35個月以來的新低，放款額度都空出來了。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長於俊明說，建商已受升息、缺工缺料等成本增加衝擊，且市場已向下修正，政府卻在未通盤瞭解、也沒有跟業界溝通下，推出各種管制政策，嚴重危及業者生存。

連不在限貸令範圍內的都更、危老都受波及，現在土建融能貸到五成就不錯了。「都更、危老整合期非常長，要挨家挨戶說服，業者還要自備五成資金，無利可圖、風險又高，誰還會想做，」於俊明說。

經業界數次陳情後，2月8日政府同意金融機構可依授信內規及建案規模等情形，覈實評估借款人預計動工實際所需時間，除有「不可歸責」借款人因素外，包括受疫情等因素影響而發生缺工、缺料等情形，以致影響動工時程；或因建案特性不同，如建案規模、建築法規規範要件差異等因素，導致影響公務機關審照時程較長者，可不受18個月內動工的限制。

打房抓錯重點，恐全民皆輸

政策看似鬆綁，業界卻不領情。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，真正關鍵在18個月的動工期限，以及有業者借不到錢，這些魔咒沒有解除，中小建商命在旦危。

他進一步說，官員抓錯重點，「考量不可歸責因素」是空話。銀行在「高度監理」壓力下如何認定，業者不敢有太多期待。建議合理動工期限應放寬至30個月、取消回存建融自備款的新制，以及暫緩執行《平均地權條例》修正案。

房地產被喻爲火車頭產業，如何平穩房價又不失去經濟動能，是執政者的考驗。

「打炒房跟健全房市是一體兩面，打過頭將產業掐死，影響的不只百萬從業人口，也會衝擊整體經濟發展；房價崩落，國民的財富肯定縮水。政府應周全考量，而非只爲打炒房而打炒房，全民恐要付出無法彌補的代價，」王凱文呼籲。

國立清華大學計量財務金融系兼任教授、安富金融工程研究中心執行長馬瑞辰坦言，政府嚴格稽查、重罰紅單，禁止預售屋轉讓等政策已一定程度打到投機客痛點，但18個月的動工期限，也確實讓需要融資的建商壓力爆棚。如不根本解決源頭的土地供給、調降原物料成本及缺工問題，每次打炒房都會打錯對象，徒勞無功。

房產專家何世昌說，建築業迎來最嚴峻考驗，關鍵就在央行於一夜間，促請銀行用內規，關掉水龍頭，沒有資金活水，中小建商借錢卡關，恐會有人渴死而倒閉。只要有人撐不下去，第一個倒下，就會引發難以挽救的骨牌效應。

本文作者：彭杏珠

（本文摘自《遠見雜誌3月號441期》）

《遠見雜誌3月號441期》