…遠沒到結束的時候

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1，簡單覆盤下今年到現在，整個北京市場的情況。

1）去年的政策（認房不認貸）觸發的北京房價下跌。沒出政策之前，整個市場還對未來有一定預期，政策出來之後，發現實際購買力確實沒那麼強，北京的樓市神話有點被打破的意思。

2）去年沒出政策前，大家擔心的是一出政策房價就會漲。現在看，已經沒這個擔心了……不管是買家還是賣家，市場的參與者都經歷了被市場教育的過程，對於市場的認知也在逐漸發生變化。

3）今年的連續政策，維持住了上半年的成交量。每次出政策也都是卡着市場成交越來越差的時候，不然，北京今年的成交會非常差。北京的房價有一個漸進的下跌過程，出政策穩住市場節奏，拉長時間慢慢下跌，這對於整個市場來說，算是個好事吧。

不然像今年初那種恐慌性大幅下跌，會擾亂市場的整體節奏。從一線城市京滬深來看，北京的節奏控制的算是不錯的。

4）後續還會有政策，但是第一，大家的政策預期不再那麼強，政策以釋放實際需求爲主，比如社保五改三五改二，就會釋放一部分的購買力；第二政策目的還是以穩住市場節奏爲主，沒有拉動市場的意思，北京現在不會有任何讓房價漲的政策。看目前市場狀態，九月份出政策的概率比較大。

5）房價下跌情況。從去年下半年的認房不認貸政策，到現在爲止，北京的房價跌幅，普遍在20%及以上。多的能跌到40%

下跌節奏上，認房不認貸-2023年底，有一輪下跌，那個階段是從最高點開始試探性下跌；今年年初經歷了一小輪小陽春，但小陽春以維持成交量爲主，價格無變化或小幅下跌，3月份之後，有一輪恐慌性下跌；四月份之後，有些價格比較堅挺的小區也開始陸續下跌。

五六月份，市場的政策預期加上北京落地的政策，維持了成交量，但總體看是以價換量。之前跌幅多的區域，有價格上浮的情況。七月下旬，政策的藥勁兒開始失效，市場進入低成交狀態，僵持，一直持續到現在。

6）新盤情況。多數的新盤價格還在僵持，開發商普遍得不想公開降價，擔心之前買房的業主維權，有些開發商爲了討好之前買房的業主，甚至都能把開盤折扣收回，總之就是僵着耗着。絕大多數的新樓盤，現在都不值得買。

現在的市場狀態，買期房的風險比較高，一方面是市場降價導致開發商的利潤降低，甚至沒了利潤，甚至……後續的交付質量會是比較大的問題；一方面是市場無好轉跡象，這種比較難的階段還會持續，期房的綜合風險會越來越高。

今年的土拍市場，當然也不景氣，總之就是很難。

2，客觀來說，根據我的市場經驗，北京樓市漲價的可能性幾乎沒有，房價下行的概率依然很大。關於市場方面，不管是買房還是賣房，不是無腦唱多或者無腦唱空，尊重市場規律，根據目前的市場狀態對市場有一個客觀判斷，這樣纔有買和賣的正確決策。

3，一些問題。

現在買房時機合適嗎？大的風險已經跌掉了，總體是安全的，大家按需買房即可。

房價還會下跌，爲啥要現在買呢？這類問題有點陰陽，我也不太想回復，不想買的就可以不買。想買的一般也不會這麼問。

現在是置換的好時機嗎?低總價換高總價，從經濟角度來說，是比較划算的，高總價的跌幅多一些。

現在是賣房的好時機嗎？如果是非自用的房子有套現或置換需求，或者是之前決策失誤，買了自己買不起的房子，槓桿太高，可以把房子出掉。現在不出，後邊房價大概率更低。（今年初就是這麼說的，現在還是，過兩個月還是……明年還是）

4，上週跟房企的人聊了下，北京某開發商，開發的樓盤賣得都還不錯，但項目上也沒啥錢……很多款項都拖着不往外付。

今年我們遇到的新房退房的情況，也側面瞭解了目前房企的現狀，有些房企（都是大房企）錢都是隻進不出的狀態，愛怎麼鬧怎麼鬧，就是拖着耗着。

跟我原來的朋友也問了下房企外地的現狀，強二線城市的項目，房子折扣力度很大，但是幾乎不成交，融資成本也比較高，大概一個月近千萬的利息。基本上都是耗着等援軍的狀態……

這一輪地產去泡沫，感覺還要持續很長時間，遠沒到結束的時候。

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