“有客戶半夜轉來定金”“很久沒有這麼瘋狂了”“項目優惠將收回”⋯⋯ 上廣深樓市新政出臺後首日，市場燃了！

“今天上午9點開始，1個小時接待了三波看房人。”上海浦東的房東趙女士9月30日告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）：“本來我都想好了，220萬元就簽字，現在我想賣240萬元。”

9月29日深夜，央行、國家金融監督管理總局公告明確，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%。同時，央行還明確，各商業銀行原則上於2024年10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

緊接着，上海、廣州和深圳三個一線城市均宣佈優化房地產政策。

其中，上海新政內容主要包括：非上海市戶籍家庭以及單身社保滿1年即可在外環外購房；居住證積分達120分，社保滿3年可享滬籍家庭購房待遇，即可買2套住房；臨港新片區工作、存在職住分離的羣體，可在臨港多購1套住房；首套首付比不低於15%、二套首付比不低於20%；個人住房銷售增值稅年限“5改2”；取消144平方米以下普通住宅認定標準。

廣州則宣佈，自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審覈購房資格，不再限制購房套數。深圳新政規定，深圳戶口非核心區可多購一套房，非深圳戶口核心區購房需一年社保，非核心區買房無需社保；個人住房銷售增值稅年限“5改2”；降低首套、二套首付比例；取消限售、開發商自主定價。

在系列房地產利好政策之下，9月30日，A股和港股均延續上漲態勢，尤其是房地產板塊，更是迎來集體狂飆。當日，《每日經濟新聞》記者第一時間實際走訪了上海、廣州和深圳的房地產市場，瞭解這一波新政對當地樓市的實際影響。

上海保利·琅譽營銷中心 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

上海：新政出臺當晚，市場已經沸騰

新政次日，上海市場反應熱烈。

多位二手房中介向每經記者表示，新政更利好原先超過144平方米的住宅，以及產證不滿五年的房子，節前工作日暫時變化不大，還需等細則出來。“因爲新政緣故，帶看和窗口交易等等工作排得滿滿的。”

實事上，據每經記者觀察，市場對新政早有預期，9月27日上海多個新房項目開盤即售罄，其中遠郊的龍湖觀萃項目首開，3小時賣了15億元。

而此次上海新政出來後，上海郊區項目率先熱起來了。閔行區華漕板塊的中國鐵建花語前灣項目諮詢量激增。該項目一位置業顧問向每經記者介紹，新政出臺後接到了很多購房者來電諮詢，之前猶豫不決的客戶也來再次諮詢。“昨天晚上同事們全都加班加點和客戶聯絡。今天來的人不多，客戶直接在線上轉賬訂房，國慶期間肯定還會加碼促銷。”

上海中國鐵建花語前灣銷售中心 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

記者在現場看到，由於是工作日，中國鐵建花語前灣售樓處現場並不算熱鬧，沙盤旁邊零星有幾組購房者在諮詢。現場一位工作人員表示，來訪量和前一天差不多，一般工作日接待30多組人，只有週末纔會翻倍。“明天國慶放假肯定人多，所以今天一些同事先調休了，明天肯定要增加接待人員，今天的主要工作是爲國慶期間的銷售做些準備。”

漕盈路附近一家房產中介門店，中介羅先生直接帶着一位購房者去新樓盤看房。據他介紹，這位購房者在七莘工業園附近上班，7月份賣掉了黃浦區內環的老房子，到這裡的兩個月裡一直在看房，但遲遲沒有決定，就是在等待房地產政策。此次新政一出來，這位購房就決定把原來500萬元的購房預算提高到了700萬元。

“本來首付資金也夠的，只是這位購房者對房地產市場的信心不足，少貸些款，怕買完貶值太多。”羅先生介紹，現在新房客戶的購買信心強了，想買大戶型，有一些二手房東則開始調價，總價增加了幾十萬元，“雖然我覺得沒必要漲價，但確實有這樣的房東。”

位於上海內環內的改善型項目保利·朗譽，新政出來後的當天夜裡就預定出了兩套房。該項目置業顧問小張告訴每經記者：“政策一出，客戶很快下了決定，晚上12點線上轉賬，訂了一套99平方米房源和一套140平方米房源。”

記者在該項目現場還遇到兩組前來看房的買房人，其中一組是初次到訪的，另有一組家庭則是特地過來籤購房合同的，這也讓售樓處現場顯得頗爲熱鬧。

小張坦言，有些客戶之前都來過，戶型、面積、朝向都看得差不多了，就是一直在觀望。政策出來後，下個月可能有些贈送和優惠措施就會收回，這些客戶可能也怕樓盤優惠力度有變化，所以就快速作出決定。

在位於市中心靜安區的靜安璽樾項目現場，同樣不斷有新客戶到訪。據記者瞭解，該項目開盤已有一段時間，二期將在國慶節後加推。置業顧問還向記者透露：“二期98平方米中小戶型確定會漲價。”

上海靜安璽樾營銷中心 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

“當前，上海外環外新房市場銷售規模佔全市的比重超70%，二手房市場佔比也超過50%，本次上海明顯優化外環外限購政策，有望帶動外環外市場活躍度提升。”中指研究院政策研究總監陳文靜向每經記者指出。

廣州：全面取消限購，樓盤來訪顯著增加

作爲首個全面取消限購政策的一線城市，廣州本次新政的示範效應更高。

廣州“5•28新政”出臺後，對市場成交確實有一定提振，但未有長效作用。克而瑞統計顯示，今年前8月，廣州住宅市場容量（新房+二手房）累計同比下跌14%，政策對成交助力有限，市場需求容量進一步壓縮。二手房價格敏感度較高，率先進入下滑通道，且價格跌幅遠超新房。

9月30日，廣州一位房企人士向每經記者表示，由於當天是工作日，項目上沒有特別明顯到訪增長，還需要等到國慶期間觀察效果。“今天是新政（出臺後）首日，廣州購房者一般反應沒這麼快，這次全面解除限購最大的影響，應該就是改變市場預期。”

不過，作爲傳統的熱銷節點，開發商也依然爲國慶假期準備了優惠促銷活動。記者從廣州萬科方面瞭解到，國慶期間，萬科旗下的黃埔新城、都會四季、增城萬科城等項目都有購房券優惠，每套優惠在2萬至5萬元不等。其中，都會四季項目團購最高可享額外16萬元購房大禮包，增城萬科城項目老帶新成交新老業主額外得iPhone16一臺。

廣州番禺龍湖御鏡湖銷售現場 受訪者供圖

龍湖廣州·御湖境相關負責人向每經記者表示，疊加央行各種刺激政策後，客戶反應呈現出多樣化的態勢，看房量顯著增加。隨着客戶信心的回升和看房量的增加，區域板塊內活躍度也有所提升，市場氛圍逐漸回暖。

不過，上述負責人同時表示，儘管政策利好不斷，但部分購房者仍持觀望態度。他們擔心房價未來可能再次波動，因此選擇繼續等待更好的入市時機。“另外，首付比例下調雖然降低了購房門檻，但同時也意味着貸款額度增加，一些購房者擔心未來還貸壓力較大，因此在作出購房決策時更加謹慎。”

此外，記者從越秀廣州方面瞭解到，越秀觀樾項目近期來訪量明顯增多，較平日接待量上漲50%，越秀萬博城新客到訪量有一定上漲。

“廣州僅有的限購門檻取消後，已經成爲四個一線城市中僅有的完全敞開限購限貸大門的城市。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉在接受每經記者採訪時表示，目前來看，廣州樓市的兩大任務依然是“去庫存”和“調結構”，因此政策效應首先會體現在接下來國慶黃金週樓市的人氣提升上，而之後復甦的持續性則需要經濟基本面不斷地給予正向反饋，距離回到健康平穩發展的軌道還需要一定時間。

“整體而言，在中央政治局會議定調之後，房地產市場止跌回穩的短期目標已經確立，市場各方的信心也將逐步回升。”肖文曉補充道。

據克而瑞統計，截至今年第38周（9月16日至22日），廣州全市商品住宅存量面積微降至1161.6萬平方米，去化週期較今年第37周微升至20.79個月。

另據廣州中原研究發展部監測，今年國慶假期，廣州一手住宅開盤或加推樓盤13個，合計1493套單位。推盤個數比去年國慶假期減少12個，總推貨量則減少53%。

深圳：多個樓盤表示將收回優惠措施

深圳樓市新發布當晚，房產中介小湯只睡了4個小時，這次樓市新政力度和市場反應都出乎他的意料。

“現在全國客戶都可以在深圳非核心區買房了，而且無需社保和戶口，首付只要15%。”湯勇9月30日告訴每經記者，因爲很多潛在客戶本身就有購房需求，現在政策出臺進一步激發了這些購房者的入場決心。

“已經很久沒有這麼瘋狂了！”湯勇拿出手機指了指手機App上的客源維護線索，上面顯示凌晨4點多還有客戶在諮詢買房的事情。

有深圳房產中介凌晨4點還在回覆客戶諮詢 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

儘管新政出臺次日是工作日，部分售樓處看房人仍然明顯增多。在鴻榮源珈譽府的項目現場，等候區基本已坐滿購房者。現場置業顧問相當忙碌，接待記者的項目置業顧問小劉一邊爲購房者算着價格，一邊不時回覆着手機上的各種諮詢信息。

深圳某樓盤售樓處現場購房者慶祝成交 圖片來源：每經記者 陳榮浩攝

記者在現場看到，在不到半小時的時間裡，已有兩批客戶敲響了營銷中心的購房“金蛋”，這意味着有兩組客戶成交或交了購房定金。上午11時左右，項目現場人流量又明顯多了起來。小湯勇告訴記者：“今天已經成交了11套了，保守預計當天能成交20套以上。”

此外，每經記者還走訪了深圳寶安、龍華等多個樓盤。在位於龍華龍盛地鐵站附近的卓越珺奕府現場，置業顧問小盧告訴記者，預計會馬上收回折扣，項目採用的是階梯式售價方式，如果成交得越多，後面的折扣就越少。

“當天能定下來的話，可以享受九七折、九五折、九八折等疊加優惠，整體算下來差不多讓利了13個點。”小盧介紹，一般不同樓層、樓棟價格都會有差異，先上車的相對摺扣要大一點，等房源賣得差不多了，項目的去化壓力沒那麼大了，對應的折扣就會陸續地收回。

以一套中高層89平方米的三房爲例，原價496萬元，折後總價435萬元，相當於開盤價打了八八折。小湯當日下午3點向記者發送信息顯示：“您之前看中的房源已經被定了，截至當日15時，已經成交了10套。”

鴻榮源珈譽府售樓處現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

在看房現場，中介小王也列舉了部分購房者的實際情況：“在今天成交的購房者中，有幾個本身之前就來看過項目，原本是在二手房和我們新房項目之間猶豫。但是政策出來後，一些二手房業主立馬開始漲價，後來他們一聽說我們項目近期也要收回折扣了，當天立馬就過來成交了。”

“比如我之前接待的一個客戶，原本是打算買南山諾德假日花園的66平方米兩房，最開始業主掛牌賣500萬元，但業主只能出價470萬元。按照以前的市場行情，大概率能敲定下來了，但新政出來後業主決定不賣了，現在該小區同面積段房源最低一套售價已經520萬元了。正因如此，一些買家不得不將目光轉向了新房市場。”湯勇說。

在龍華區中洲迎璽花園售樓部現場，金蛋和禮花碎片散落一地。

置業顧問小許的手機信息幾乎就沒有斷過，在和記者說話間，他打開一個微信羣聊：“你看又有客戶定下來，隔空交的定金”。

“這個月整體來說市場不是很好，這個盤只賣了20多套，但今天一上午又賣出去十幾套。”小許告訴記者：“總共265套待售，照這種情況下來，國慶賣一個月，11月和12月清下尾盤就差不多了。”

小許以一套8層的97平方住宅舉例，備案價格約683萬元，折後總價580萬元，相當於八五折。而每高一層樓，總價還會上浮幾千到萬元不等。

深圳宏發悅見和府項目售樓部現場 圖片來源：孔澤思 攝

從言語中，記者能感受到銷售人員對去化的信心，小許多次稱，項目折扣只會越來越少。“說句不好聽的，能送東西就是難賣，開發商纔會做這些。因爲新政出來後，很多開發商都已經收折扣了。”

宏發悅見和府項目也爲衝刺國慶黃金週做好了準備，公司以備案價八七折準備了10套優惠房，原預計10月1日推出，但新政出臺後，其中幾套已經被客戶提前拿下。

該項目銷售人員小鄭告訴記者，目前龍華區已經不限購了，這對剛需客戶來說是一個利好，隨着政策放寬，許多原本觀望的客戶開始入市，有客戶9月29日晚上就直接轉了定金過來。

小鄭表示，項目二期今年5月開盤，每平方米售價比去年開盤的一期項目優惠約3000元，開盤時一次性繳納購房款的可以給予九折優惠，貸款可以九二折優惠。他提醒記者，目前90多平方米的小戶型比較搶手，最低可以給到備案價的八六折。

兩位銷售人員都提到，股市對樓盤去化帶動功不可沒，“現在很多客戶都是從股票裡脫身的，就是賺錢太快了，客戶就沒太多猶豫。”