營運穩健 REITs投資具魅利

實質資產REITs預期可持續受到資金面關注，後市投資潛力可期。圖／unsplash

全球不動產證券化基金績效表現

升息進入尾聲，經濟緩步增長下，REITs營運穩定、租金重拾成長動能，全球REITs各次產業殖利率平均約在4.5％水準，預期在利率高點可能維持長期一段時間加上價格優勢，實質資產REITs預期可持續受到資金面關注，後市投資潛力可期。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，根據NIC MAP統計，美國高齡住房入住率預計將連續第九個季度成長，今年第三季的前兩個月增長0.5％。至今年8月，一級市場的高齡住房入住率已提升微升至84.2％，與前年6月的77.8％相比，入住率增加了6.4％。

醫療保健REITs當中主要從事高齡住宅REITs的業者因淨利增加，抵消利率上升影響，且入住率上升是收入大增的主要動力，即租金上漲加乘利潤；第二季入住率提高，每入住房間的收入分別增長7.3％和6.6％，費用則反映勞動力成本下降趨勢，因此市場一致預測獲利成長率將繼續增加。後市可持續觀察高齡住宅REITs表現。

PGIM Jennison全球精選不動產證券基金產品經理林芷麒表示，電子商務於全球進一步成長的環境下，物流租賃市場需求面大幅高於歷史均值，且目前仍處於持續成長的軌道，至於辦公室需求雖然在疫情後落於平均值之下，然而預料疫情過後的經濟活動復甦，將持續提升辦公室REITs的需求面。

REITs跨足的領域衆多，宜透過價值型投資法，分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性和成長性，以判斷不動產資產的基本價值，並提供收益和資產增值機會，挑選出具有收益且保有成長空間的相關標的。

臺新全球不動產入息基金經理人黃俊晏認爲，美國10年期公債殖利率震盪升破4％後未見壓回，導致REITs持續震盪整理，但從財報與企業訊息觀察，REITs租金普遍並沒有大幅衰退跡象，營運顯現穩定。REITs的成長潛力與業績表現，將在利率負面影響正常化後重新反映在股價上，後市表現仍可期待，建議逢低佈局。