尹中立專欄丨貨幣政策如何支持住房租賃業發展？

尹中立（國務院參事，中國社會科學院金融所研究員）

近日，央行發佈了2024年第二季度的貨幣政策執行報告，報告設有五個專欄，其中一個專欄題爲《支持住房租賃產業可持續發展》，可以預期未來央行支持房地產市場的重點是住房租賃產業。

筆者認爲此舉是央行落實黨的二十屆三中全會精神的具體體現。全會審議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》），其中第四十四條關於健全社會保障體系裡重點闡述了住房制度的內容：加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。

《決定》之所以把住房保障放到如此重要的位置，與當前所處的發展階段直接相關。改革開放以來我國實現了溫飽向小康轉變的突破，經濟保持了相當長一段時間的高速增長。但經濟增長有其客觀規律，當人均收入水平達到一定的水平，經濟增長的速度將放緩，要實現中等收入國家向發達國家的飛躍必須依靠技術進步。在高質量增長階段，教育、人才和科技的作用至關重要。《決定》強調，“教育、科技、人才是中國式現代化的基礎性、戰略性支撐。必須深入實施科教興國戰略、人才強國戰略、創新驅動發展戰略，統籌推進教育科技人才體制機制一體改革，健全新型舉國體制，提升國家創新體系整體效能。”其中明確提出“健全保障科研人員專心科研製度”，因此，增加保障性住房供給讓年輕的科研人員住有所居是必然結果。

不可忽視的現實是，經過20多年的住房市場化改革，我國商品住房建設已經取得長足進步，在黨的十九大之後，保障性住房制度建設也進一步加快。近幾年，中央多次強調要加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。

央行把支持房地產市場的重點放在住房租賃產業的可持續發展，不僅是體現落實《決定》的精神，也是爲了有效應對當前房地產市場的風險和挑戰。爲了應對房地產風險，今年5月17日人民銀行出臺了保障性住房再貸款政策工具，利用央行再貸款方式收儲存量住房。筆者認爲央行的保障性住房再貸款是貨幣政策的重要創新，如果實施得好，不僅可以有效化解房地產企業的債務危機，改善房地產市場的供求關係，還可以有效實現央行的貨幣政策擴張目標。

銀行如何通過再貸款的方式支持住房租賃，化解當前的房地產風險？筆者認爲以下幾個要點需要關注：

一是當前的存量商品住房戶型都比較大，與保障型住房的面積限制存在一定矛盾。根據有關規定，保障性住房的面積一般以70平方米以下的小戶型爲主，而當前的存量住房中，70平方米以下的佔比不到10%，70~90平方米的住房佔比不到20%（其中一線城市佔25%，二線城市佔比是15%，三四線城市佔比是11%）。筆者認爲，可以將收購的大戶型改造成小戶型，有些條件許可的城市可以適度提高保障型住房的標準。深圳於8月7日出臺了相關標準，戶型不大於65平方米的整棟優先，估計符合此戶型的商品住房是相對較少的。

二是對於地方而言，要找到符合條件的再貸款操作平臺可能並不容易。央行鍼對再貸款方式收儲存量住房有明確規定：由城市政府選定地方國有企業作爲收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。

筆者建議由政府設立保障性住房機構，以該機構的名義從央行申請再貸款用於購買存量住房。此舉旨在降低地方政府的財政壓力，使央行的保障性住房再貸款快速見效。另外，設立該機構可以增強中央對住房市場的調控能力。

第三個需要克服的難題是如何確定收儲住房的價格。經過三年的調整，當前的房價已經回到2016年前後的水平，有些城市的房價相對於歷史高點已經回落了30%左右，此時收儲可以降低租賃住房的財務成本。但對於開發商而言，現在已經建成的住房，其購置土地發生在三年前，成本恰恰處在歷史高點，如果以當前的市場價格收購，開發商是虧損的。可行的辦法是讓土地出讓方（地方政府）減免一部分土地出讓金，平衡一下各方的利益關係。

第四是央行再貸款的利率應該低於租金收益率，這是確保住房租賃產業可持續發展的關鍵。如果住房租賃的收益率高於央行再貸款利率，就可以通過資產證券化的方式利用市場資金。當前央行保障性住房的再貸款利率是1.75%，加上銀行的運營成本，用於收儲住房的資金成本至少在3%左右，而當前的商品住房的租金收益率只有2%左右（一線城市的租金收益率不到2%，二線城市的租金收益率略高於2%），保障性租賃住房的租金收益率應該低於2%。

如何讓住房租賃的收益率高於資金成本？有兩種可行的辦法，一是降低資金成本。當前的按揭貸款利率已經降至歷史低位，但扣除物價之後的實際貸款利率（實際利率=名義利率-CPI）卻處於歷史高位。降低貸款利率仍然有空間。筆者建議如果CPl維持在較低水平（低於3%），我們應該將按揭貨款利率降至2％左右，央行再貸款利率根據市場利率同步調整。

第二種辦法是對租賃住房的資產證券化產品進行財政貼息。鑑於地方政府當前的財政狀況，採取財政貼息的方式可能只有在少數城市可行。