一線城市密集表態，房地產政策有哪些優化空間？
21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道
“適時調整優化房地產政策”，一線城市站出來了。
7月29日晚間，北京市住建委官方公衆號“安居北京”發佈消息稱，將結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展。
7月30日中午，深圳市住建局發表消息稱，將會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，紮實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。
緊接着，廣州市住建委也表示，將結合廣州實際儘快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。
一線城市的表態，是對中央要求以及行業主管部門指導意見的貫徹落實。
7月24日，中共中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”。7月27日據新華社報道，住建部部長倪虹近日在企業座談會上表示“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。
目前在住房消費領域仍保留着限制性政策的城市，包括四個一線城市在內，大約有十來個。其中尤以一線城市的政策最爲嚴格，即使是近幾年在樓市大幅走弱的背景下，其調控也幾乎未有鬆動。
以北京爲例，北京房地產調控核心政策其實包括“限購、限貸、限商、限售、限價、限公”，其嚴苛程度爲業界公認，“六限”疊加也被認爲是上一輪樓市調控的重要標誌。業內普遍認爲，如果一線城市能夠作出調整優化的動作，其他強二線城市大概率也會跟進。
一線城市的房地產市場有一定的特殊性，即使是調整優化，也是循序漸進，穩中求進。按照中央的要求，如果這些城市調整優化房地產政策，哪些方面可能性最大或者說最先突破？
降首付比、降利率
住建部部長倪虹的講話指出了可以儘快調整優化的方向。
第一是，降低購買首套住房首付比例和貸款利率。這主要是針對剛性需求的政策調整。
今年6月20日，5年期LPR下調10個基點至4.2%。根據央行的規定，首套房利率下限可再下調20個基點，即可到4.0%。有些三四線城市的利率下限已經調到了4%以下。
無論是首套房還是二套房，一線城市仍然是利率最高的城市。
比如，目前北京市首套房的利率普遍在4.75%-4.85%，二套房利率普遍在5.25%-5.35%。上海的利率低一些，但首套房也普遍在4.55%。
據貝殼研究院監測，7月份百城首套主流房貸利率平均爲3.90%，二套主流房貸利率平均爲4.81%，其中，二線及以下能級城市的首套房貸利率已經低至3.88%。
與百城首套房主流房貸利率3.9%相比，一線城市的房貸利率仍有很大的調整空間，而這對減輕購房者成本、支持住房剛性需求，將有直接的推動作用。
“認房不認貸”
第二是，落實個人住房貸款“認房不用認貸”。這主要是針對改善性需求的政策調整。
仍保留住房消費限制性政策的城市，大多是“認房又認貸”，一線城市尤其嚴格。
所謂認房又認貸，是指購房有過貸款記錄，再次購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定爲二套房。而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費，都要高於首套房，這明顯拉高了換房羣體的首付門檻。
北京就是執行“認房又認貸”的城市，二套房的個人住房商業貸款最低首付比例，普通住宅一般爲60%-70%，非普通住宅爲80%，房貸利率在5.25%-5.35%；若調整爲“認房不用認貸”，則其首付比例爲35%，房貸利率可降至4.75%-4.85%。
以北京一套650萬的改善住房（非普通住宅）爲例，在“認房不認貸”的情形下，首付比例40%，而在“認房又認貸”的情形下，首付比例翻倍爲80%，首付額度多出260萬。且在賣掉首套房後，首付缺口還有70萬，且大概率不排除首套房還有未還完的房貸。另從貸款利息看，不同認定標準下房貸利率也有所差異，以北京當前利率水平計，100萬商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認房又認貸”政策下貸款利息多付約9萬。
上海也是“認房又認貸”，二套房首付比例一般爲50%-70%，房貸利率5.25%；若調整爲“認房不用認貸”，則其首付比例爲35%，房貸利率可降至4.55%。
兩相對比，成本相差甚大。中原地產首席分析師張大偉即表示，嚴格的“認房又認貸”政策對改善性住房需求造成“誤傷”，制約了合理住房需求的釋放。
“未來，隨着更多核心城市降低首付和落實認房不認貸政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產市場良性循環。”貝殼研究院分析師指出，一方面，改善客羣換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善羣體的良性循環。另一方面，改善羣體賣掉二手房後購買新房，將促進二手房新房的良性循環。進一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地產市場和行業的良性循環。
調整“非普通住宅”標準
調整優化房地產政策，中央的指導原則仍然是因城施策，而由於降低購買首套住房首付比例和貸款利率、落實個人住房貸款“認房不用認貸”，涉及到地方政府與金融主管部門地方分支機構的協商問題，所以北京市住建委表態稱“同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作”。
記者在採訪中還了解到，地產從業人員和不少消費者都呼籲儘快調整普通住宅標準。因爲普通住宅與非普通住宅，首付成數、貸款利率與稅費，都會有較大的區別，根據實際情況調整普通住宅標準，可以有效降低購房者的成本。
比如，上海的普通住宅標準是，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。如果嚴格執行這個標準，就沒有多少房子屬於“普通住宅”，哪怕房子本身是目前市場鄙視鏈最底端的“老破小”。
而北京市現行的普通住宅標準還是2014年制定的，除了住宅小區建築容積率高於1.0、單套建築面積低於140平方米以外，還有一套價格機制：五環內普通住宅標準爲單價不超過3.96萬元/平方米或總價不超過468萬元；五環六環之間普通住宅標準爲單價不超過3.168萬元/平方米或總價不超過374.4萬元；六環外普通住宅標準爲單價不超過2.376萬元/平方米或總價不超過280.8萬元。以上這些標準已經遠遠跟不上當下市場的實際情況，絕大多數房屋，哪怕是老破小，也超過了這個標準線。
最近在北京東五環外物色兩居室的劉輝即受困於此，他看中的普通商品房小區兩居室面積多爲100平方米左右，售價均高於600萬元。作爲改善羣體，從首套老破小置換過去，劉輝至少要付出80%的首付（即480萬元），這實在是一筆巨大的開支。
不少人都有着和劉輝一樣的困擾。修改非普通住宅標準線，對於購房羣體尤其是改善性住房需求來說，可以實打實地降低購房門檻和購房成本。
結合實際靈活探索
倪虹說到的第三個方面，改善性住房換購稅費減免，則主要是落實，而不涉及調整優化。
2022年9月，財政部、國家稅務總局發佈《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。業內分析人士表示，這項稅收政策是一種限時優惠，今年底到期後會不會延期，需要看樓市運行實際情況。
關於北京房地產調控政策的優化方向，也有觀點呼籲調整對商辦住房的嚴格限制。
2017年，北京商住房迎來“最嚴限購”，規定“商業、辦公類項目限購，新建、在售項目禁止向個人出售，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的購房貸款”。隨後，“商住房”成交量大幅下降，至今仍然維持了成交冷淡、價格處於谷底的狀態。
商辦住房業主呼籲一定程度上恢復商辦住房的流動性，但據業內分析人士預計可能性並不高，政策調整應該主要還是圍繞“更好滿足居民剛性和改善性住房需求、促進房地產市場平穩健康發展”來展開。
此外，去年11月以來，地產界、經濟學界和部分消費者羣體對限購、限價、限售的調整優化呼聲也比較高。但一線城市仍一直在維持，少數強二線城市也是繼續限購。
據業內分析人士預計，一線城市全面取消限購不太現實。比如，假如沒有社保納稅條件，所有外地人都可以在北京買房，那北京的住房供應是絕對無法滿足的。而在部分區域設置一定前提進行試點，優化限購政策，不失爲謹慎的做法。
今年4月，北京房山區一度傳出根據職住平衡的實際情況可能調整限購政策的消息，但目前沒有進一步動作。
北京市等一線城市提出“大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，其政策調整優化的範圍，探索和改革的力度有多大，是社會普遍關注的下一步。