一個華北小鎮的夢想與現實：成也土地，危也土地
本文來源：時代週報 作者：傅一波
劉麗在鎮上買的房子，爛尾了。
她今年45歲，北京人，2018年心甘情願掏出家底，想換一個在山清水秀的小鎮安靜養老的未來。
鎮上的樓盤 圖源：時代週報記者 傅一波
她交錢的那一年，也是這個小鎮熱鬧的一年。
鎮上一家地產公司工作日誌裡寫着：xxx推薦到訪549名客戶、成交14套房（總價值3360萬元）；日常接待人數：15946人。在一本被遺棄的工作筆記裡，一個人爲2019年定了計劃：賣掉10套房，拿提成。
這些充滿鬥志的故事還有另一面：把房子賣給劉麗的那家地產公司後來沒錢了，賬單顯示，他們欠着菜農22598.5元的菜錢。
小鎮地產項目遺落的文件資料 圖源：時代週報記者 傅一波
菜農是否拿回了錢，沒人知道，但劉麗的房子和錢都沒拿到，儘管贏了官司。
現在的小鎮就像一場大馬戲結束，客人離場，大象回籠，剩下的人在場子裡，漫無目的地清理垃圾。
鎮上旅館老闆李怡成了這樣的角色。今年67歲的他在暗夜裡倚靠在旅店門口，叼着一根菸，對偶爾住店的人報出228元一晚的房價——在曾經繁榮的鎮上，這個價格很合理。
但時過境遷。遊客只要穿過鎮口，就能輕易找到一家80-100元上下的旅店。
李怡說，自己和小鎮一樣，心裡藏着一個通過土地實現繁榮的夢，真實又遙遠。
鐵礦小鎮轉身
回溯前半生，李怡捏着菸蒂猛嘬了兩口：“失控了。”
這個小鎮在華北地區，人口大約兩萬，附近有清朝皇帝旅居的行宮，鎮內的河水流進爲京城供水的水庫，鎮上的人對這一點很驕傲。
李怡也很驕傲。
他思想傳統，對“水”着迷，認爲這條河是祥瑞之兆，能夠帶着小鎮和他一起致富。所以他的旅店就在河邊，用他的話說，這是風水寶地——水流不斷，生意不斷。
除了河，小鎮還有山，有耕地。
這類華北平原村莊形成大約有600多年。元末明初交替之際，明太祖結束了長期的戰亂，鼓勵墾荒並向華北移民，之後的明成祖將都城從南京遷往現在的北京，也就是明朝的永樂年。
用漢學家杜贊奇的觀點來看，這樣的小鎮提供了大量關於農耕經濟爲主題的樣本。直到城市發展，現代工業崛起，小鎮因爲探測豐富的鐵礦，逐漸脫離農耕的生活生產方式，但600多年農耕所形成的思考方式依然存在。
“怎麼能賺錢過日子，就做什麼……”，鎮上人說，這是屬於他們的循環。
那是上世紀90年代，全國上下大興土木。李怡承包了鎮上一個小鐵礦，每週往北京送幾卡車的鐵精粉和鐵砂石。
十數年，礦機不眠不休地運轉，讓他攢夠了資本，在當時花十幾萬買下鎮上的三畝地，搖身一變，從礦老闆變成地產“大亨”。三畝地至今仍被握在李怡手裡，他在上面蓋了四間商鋪，用來收租。
那些年，小鎮經濟圍着鐵礦轉，每年一千萬噸的產量，貢獻了當地75%左右的GDP。
歷史學博士李裡峰在《土地改革與華北鄉村權力變遷》提到，20世紀中國鄉村社會變遷的基本線索，是國家權力逐漸延伸到鄉村，傳統的鄉村社會逐漸失去獨立性和自主性，進而搖身一變，成爲國家建設的一部分。
這個小鎮就是挖着鐵礦，投入國家建設大潮的。
2011年，省裡把綠色經濟寫進了“十二五”規劃綱要。那之後，李怡發現來礦上做安全檢查的人多了，到2015年末，小鎮和所屬的縣城接連關停三四十家礦業企業。
機器的轟鳴聲停了，留下的礦機被賣到遠鄉。李怡變賣了礦上的那些設備，認真打理自己三畝地上的旅館。
李怡轉身很容易。但對於這個傳統的小鎮來說，失去了經濟支柱產業，要換個賽道卻不那麼容易。
躊躇了兩年多，省裡在2017年召開了旅遊發展大會，小鎮嗅到風向，決定發展文旅。
採礦是跟土地要錢，文旅也是。
小鎮內的無人居住的地產項目 圖源：時代週報記者 傅一波
那之後，從縣裡到鎮上，仗着離京近的地理優勢，計劃新建和續建十餘個文旅項目，涵蓋40餘種旅遊業態。
以小鎮所在的縣城爲例，2018年第三產業投資累計完成104.1億元，佔全部投資比重47.6%，全年旅遊接待人數、旅遊總收入達118萬人次和9.8億元，分別增長35%和38%。
挖礦的時代結束了，土地開發大潮在鎮上拉開序章。
說好文旅故事
土地開發是小鎮經濟發展的出路，也承擔了縣裡從“礦業”到“文旅”的轉型夢想。
十餘個文旅項目陸續在2017年前後開工建設，幾大耳熟能詳的地產開發商帶着鉅額資金高光入場。
曾參與小鎮地產項目前期調研和投標的設計院總工楊曉記得，他和開發商來到小鎮後，受到了極大的禮遇。鎮領導特意安排他們入住附近景區的酒店，飯局喝的酒提前灌在了礦泉水瓶裡。
調研結束後，開發商支付了14697萬元，拍下了小鎮的2塊地。在楊曉提供的項目信息表中顯示，該項目初期規劃面積70餘萬平方米，面積和北京大興國際機場航站樓相近。
對於從鐵礦向文旅轉型，李怡說他能理解，“有次和機關的人喝酒。對方說停了鐵礦之後，鎮上很快就感受到土地開發給財政帶來的好處。”
李怡這才知道，賣地賺的不止是土地的錢，還有稅——賣地的財政收入盡數留在當地，在這片土地上建起來的企業，都得繳稅。
空置的商業街 圖源：時代週報記者 傅一波
在這種邏輯下，全國各地反覆上演土地開發的故事，地產大亨帶來巨大的資本浪潮，一個一個縣城，一座一座城市的席捲。人們將其視爲繁榮的象徵之一，對拔地而起的高樓喜聞樂見。
小鎮想在這股浪潮中爲自己裹上一件與衆不同的外衣，也就是人們常說的“找好市場定位，說好產品故事”。
李怡回憶當年繁華的時候，也去售樓處湊過熱鬧，對蜂擁而至的外地人，銷售的話術是“緊鄰金山嶺長城、臥虎山長城、司馬臺長城，坐享文化旅遊資源，以後肯定是升值的。”
楊曉曾參與的項目在宣傳上，推出了5+2生活方式的概念——週一至週五居於繁華都市；週末就來小鎮，體驗綠色自然的環繞。
在小鎮房價只有5千元/平米的2017年，該項目的銷售均價超過1萬元/平米，一度飆高至接近2萬元。
土地開發讓各地的商人、勞動者和生意人像大遷徙一般蜂擁而至。
當地的原住民也把旅館、餐廳都開在鎮中心街道上，那會兒一輛面的一天能跑出300多塊錢。
地產“大亨”李怡的旅店也在那，靠着早年在礦上積累的人脈，那些來鎮上修鐵路、蓋房子的老闆和包工頭都住在他店裡。
2018年，小鎮脫貧。
也是那一年7月中旬，華北下了一場大雨。
一場大雨，澆熄熱情
那場大雨，把小鎮的建築垃圾衝進了河裡，垃圾混着泥沙流進水庫，影響了下游的水源。
被雨水沖刷出來的，還有當地涉河建設項目的違法違規問題。水利部副部長爲此親自掛帥，進駐小鎮調查。
中國水利於2019年發佈的通報 圖源：中國水利網站
在2019年10月的調查報告指出，該鎮不少建設項目存在違法違規問題，部分建築物侵佔河道，個別項目嚴重超挖河道導致河勢改變，建築物緊鄰岸線存在防洪隱患等。
同年，當初主導文旅地產項目的縣領導被雙開。河邊蓋的100多棟別墅也被推平，籌建中的河邊酒店停止施工。
李怡記得，當時不少已經付了全款的業主到鎮上登記，要求賠付。但其中有五六套卻別墅無人認領——這成了廣爲流傳的小鎮軼聞。
連鎖反應的序幕拉開。
周邊的幾個地產項目價格應聲下跌，交付定金準業主們要求退訂，原本還在觀望的則毅然選擇退出。開發商先開始拖，讓之前賣房的銷售來善後。但作爲一個責權都沒有的打工人，只能反覆地回答：退款無法辦理。
開發商的資金問題也逐漸暴露。期房賣不掉，也就沒辦法給供應商結款。隨後，部分開發商試圖將房子賣給施工方，用於抵消工程款；也有開發商開始清編，原本100多人的銷售團隊被裁了50多人。
和劉麗一樣選擇訴訟解決的業主不在少數，但等了快一年，判決下來了，卡在了執行階段。有業主在羣裡說，（開發商）肯定沒錢了，“新聞說老闆跑路了”。
依着河道的別墅，目前已閒置 圖源：時代週報記者 傅一波
人們離開了小鎮。
李怡用簡單粗暴的方式爲鎮上的人貼上標籤——原住民、退不了房的，還有住不起知名景區酒店動輒單價千元的遊客。至於，原來那些和地產、基建相關的打工者，現在都散得差不多了。
一份2020年4月的值班表顯示，當月只有一個人在冊。而這個人在2018年人員花名冊中，是經營部負責年終總結的領導。
那位夢想在2019年賣出10套房子的銷售人員或許早已經離開了小鎮。
但當地人還是不理解，怎麼一場大雨，一切都停了。
“兩樣都沒了”
2023年12月末，雪落華北，傍晚5點，小鎮就黑透了。鎮上開了路燈，罕有行人。
一天下午，李怡心血來潮，吆喝着要去那些曾經喧鬧的項目轉轉。路上一片雪白，被他的車一碾，露出烏黑的瀝青。
離開小鎮不到4公里，一排建築孤立無援地立在坡上，李怡說這幾棟是那家頂頂知名地產商的項目。
“這還不算什麼”，李怡指着不遠處說，那是建到一半的酒店公寓，現在有幾間房，還堆着被褥和生活用品。
住在裡面的人說自己是“看攤兒”的，可放眼望去，大門、樓棟、銷售中心都掛了鎖。工作人員自己也說不清，還有什麼要“看”的。
“反正一個月有個幾千塊錢，什麼賺錢就做什麼。”一位工作人員自嘲道。
開過河上的一座小橋，李怡一邊叼着煙，一邊打方向。“華北地區很多山都是向斜構造，就像千層餅的構造，那些開發商竟然想得出在山上建房。”
從小鎮到縣城，李怡開了一個多小時車，各式各樣的地產項目都會在眼前掠過，有的建成、有的還沒。有那麼一瞬間，李怡在面對土生土長的原鄉之時，覺得有些陌生。
還有點生氣的是鎮上一處近山樓盤，據說裡面住着不到20戶來自京城的老人家，開發商在2022年11月15日勉強交付，只不過樓盤還沒有集中供暖，要辦理供水供電供氣之類的手續，得去40公里外的縣城。
鮮有人居住的新房 圖源：時代週報記者 傅一波
老人們感覺自己像是被遺忘的人。但李怡卻覺得他們還不錯——至少交了房。
小鎮很多事都變得物是人非。李株在學校邊上經營一家漢堡店，孩子讀4年級，從去年開始，她發現學校加收的雜費和學費都漲了。她和家長在小羣裡你一言我一語，最終得出的結論是：沒錢了。
李怡身邊不少朋友向他抱怨，工資和績效被拖了好久。
一場雨澆滅了小鎮的地產夢。
回旅店的路上，李怡嘀咕了一句：“之前靠礦，後來靠房地產。現在兩樣都沒了。”
“內卷”與無力
黃宗智在1979至1980年用英文書寫《華北的小農經濟與社會變遷》的時候，創造了一個詞——involution。當時出版社將此翻譯爲“內卷”。
他對內卷的定義是，“沒有發展的增長”。這是由小農經濟孵化出的小農意識產生，這種意識會讓人更看重眼前的利益而忽略長遠的發展。
正是因此，一些社會有意識地進行轉型，在他們的小農經濟往市場轉化的一兩個世紀裡，華北的小農經濟，仍是小農經濟。
時過境遷，儘管李怡早就擺脫了小農的身份，但從某種角度上來說，他的意識仍是。
《華北的小農經濟與社會變遷》漢化出版之後不到十年，深圳在1987年拍賣了中國的第一片住宅用地，面積8588平方米。此後，房地產產業成爲支撐中國經濟發展的支柱之一。
空置的地產項目 圖源：時代週報記者 傅一波
此後的2009年，央行和銀監會聯合提出：“支持有條件的地方政府組建投融資平臺，發行企業債、中期票據等融資工具，拓寬中央政府投資項目的配套資金融資渠道。”
地方的城投公司，就是這類融投資平臺。
同濟大學經管學院教授鍾寧樺和團隊研究認爲，地方城投支持基礎設施建設，做了很多非盈利的項目，比如造橋修路。依據一線城市土地價格上漲的規律，當基建完善後，土地便會升值，通過拍賣以獲得更高的溢價。
小鎮所屬的城投公司，也在2009年成立。
依照當時的政策，小鎮把公有企事業單位的資產納入城投，比如自來水公司、燃氣公司等，更好地發揮投融資平臺的作用：一方面減輕了當地財政的負擔；另一方面能有效提升的土地價值。
次年6月3日，鎮上賣出3萬多平方米的土地，這條消息掛在小鎮所屬的國土資源局的網站，這是網站裡最早一條土地拍賣的信息。這筆交易比“中國第一拍”晚了13年，但賣出的面積是深圳的3.5倍，入局稍晚，但步履不停。
李怡試圖進入城投體系，爲新建的商品房做終端的淨水設備。他用盡了自己的私人關係，可沒成功。
跟着一線城市的規律，小鎮很快嚐到了甜頭，土地價格隨之上漲。但十數年下來，被授權擁有土地拍賣資質的地方城投，爲了基建，以及沒有及時收回土地拍賣款項，累計了高額債務。
武漢大學社會學院教授呂德文在接受時代週報記者採訪時，用“飲鳩止渴”來形容想要依靠賣地而走出發展困境的縣城。他覺得，（房地產）不是解決縣城困境的方式，也不是一個可持續的道路。
縣城規劃館內一景 圖源：時代週報記者 傅一波
地產“爆雷”並非是普遍現象。但呂德文仍舊認爲，房地產儘管能幫助縣城在短時間內拉動內需和發展，可只要開發紅利期一過，跟隨開發潮而來的人又會離開——過度依賴房地產勢必會帶來隱憂。
最終的結局是，進一步撕裂和加大了城鄉之間的分割。
呂德文對此解釋爲，過去十幾年的高速發展讓一些地方財政見底，甚至掏空了農民的積蓄，預支了農村社會的發展。
如今還未售出的樓盤 圖源：時代週報記者 傅一波
在縣城裡開店的張小娟說，2016年，縣裡的房價只有6千，她還和朋友打賭說肯定不會漲了。結果沒想到，現在臨江的二手房產價格都要1.1萬元/平米。這對於收入僅爲4000—5000元的大多縣城人是無法承受的。
張小娟說，自己的一生就知道掙錢，縣城的人也一樣——是被金錢和意識困住的一生，是用“勤勞”抵消生活的磨難。
室外樂園 圖源：時代週報記者 傅一波
小鎮的文旅發展暫時劃上休止符，下一篇章從何而起，暫時無人知曉。
（文中李怡、楊曉、李株、張小娟、劉麗，均爲化名）