一房多賣情況下，先拿鑰匙的買家權利通常優先於先簽合同的

開發商未取得商品房預售許可證明導致預售合同無效；一房數賣，先得房者的權利保護順位高於先簽訂合同者；合同約定的逾期交付違約金明顯過低可酌情予以調整……11月12日，青島市中級人民法院舉行新聞發佈會，發佈青島中院商品房買賣合同糾紛審判典型案例。

開發商未取得商品房預售許可證明導致預售合同無效

出賣人青島某房地產開發公司與李某某於2022年3月1日簽訂商品房預售合同，約定青島某房地產開發公司將其開發的位於青島市某區的房屋預售給李某某，房屋於2022年12月3日前交付，逾期交房6個月，李某某可以解除合同，雙方還對違約金條款進行了相關約定。2023年8月，涉案房屋尚未通過竣工驗收，李某某起訴，以青島某房地產開發公司至今未按約定交付房屋爲由，要求解除合同、支付違約金。

人民法院在審理合同糾紛案件過程中，要依職權審查合同是否存在無效的情形，注意無效與可撤銷、未生效、效力待定等合同效力形態之間的區別，準確認定合同效力，並根據效力的不同情形，結合當事人的訴訟請求，確定相應的民事責任。本案中，涉案房屋至今未取得商品房預售許可證明，亦未通過竣工驗收。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條之規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。李某某起訴要求解除合同，因合同解除以有效爲前提，故對其該訴訟請求無法支持，但對合同無效的後果，法院依照職權進行處置。

當事人違反預約合同仍應承擔違約責任

2023年2月，趙某與青島某置業公司簽訂《商品房認購協議書》，約定王某購買該置業公司開發的商品房一套，還約定雙方簽訂正式商品房買賣合同的時間，並約定了違反該預約合同應承擔的違約責任。合同簽訂後，因房屋價格問題，趙某拒絕與青島某置業公司簽訂本約，該置業公司訴至法院，要求解除與趙某簽訂的《商品房認購協議書》，並要求趙某承擔違約責任。

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規定，當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。趙某與青島某置業公司於2023年2月簽訂的《商品房認購書》，約定將來一定期限內雙方訂立商品房買賣合同，符合預約合同的法律特徵。預約合同是獨立的合同，當事人均應按照預約合同的約定履行自己的義務，否則應承擔違約責任。現趙某明確拒絕與青島某置業公司繼續簽訂商品房買賣合同，構成違約，青島某置業公司要求解除與趙某簽訂的《商品房認購協議書》並要求對方承擔違約責任，符合事實及法律規定，應予支持。

商品房銷售廣告和宣傳資料雖未載入合同但被認定爲要約

青島某置業公司對外散發廣告，銷售宣傳彩頁中表示其開發建設的青島市某小區地上一層房屋附帶溫泉入戶。經查，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價格高兩千元左右。後陳某於2021年與該置業公司簽訂了商品房銷售合同，購買了涉案小區地上一層房屋，2022年交房時，發現並無溫泉入戶，遂起訴該置業公司，要求退還部分房款，並要求該公司賠償其相關損失。該置業公司則抗辯，其銷售廣告系委託案外人制作，且銷售彩頁在尾部註明：實際房屋以交付的實物爲準，故其無義務交付附帶溫泉入戶的房屋。

出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中明確表示其所售小區地上一層房屋附帶溫泉入戶，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價格高兩千餘元。出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中對房屋配套設施的允諾和說明明確具體，且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條之規定，此宣傳內容應視爲要約，該允諾及說明雖未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，買受人與之訂立合同的行爲應視爲對該要約的承諾。出賣人應當按照合同的約定履行其義務。

一房數賣的情況下權利保護順位的確定

買受人李某某與某房地產開發公司於2020年9月1日簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發的位於本市的某小區房屋，約定2021年2月前交付該房屋。2021年2月，該房屋具備交付條件後，該公司又於當月就該房屋與王某某簽訂了商品房買賣合同並實際交付，但尚未辦理產權登記。李某某起訴，一是要求確認某房地產開發公司與王某某簽訂的房屋買賣合同無效，二是要求判令某房地產開發公司履行與自己簽訂的房屋買賣合同，交付涉案房屋。庭審中，王某某亦要求履行自己與開發商所籤合同。

出賣人某房地產開發公司與李某某簽訂的商品房買賣合同，是雙方的真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，合法有效。雙方本應按照合同全面履行自己的合同義務。但出賣人某房地產開發公司又與王某某另行簽訂了商品房買賣合同，且已將涉案房屋交付給王某某，現無證據證明出賣人與王某某所籤合同具備法律規定無效的情形，故李某某主張該合同無效，依據不足，不予支持。在案涉兩份商品房買賣合同均有效的情況下，衡量的是應該履行哪份合同的問題。因某房地產開發公司將房屋交付給王某某，王某某與該公司所籤合同已得到深度履行，故應認定王某某的權利保護順位優於李某某，故對李某某要求開發商交付涉案房屋的訴求不予支持。

上述案件中，李某某要求交付房屋的請求不能獲得支持，其可另行起訴解除與該開發商簽訂的房屋買賣合同，並追究對方的違約責任。

購房者接到書面交房通知後無正當理由拒絕接收

視爲開發商已經履行了房屋交付義務

李某某與某開發公司於2022年3月12日簽訂商品房買賣合同，購買位於青島市某區的房屋。雙方約定於2023年10月22日交付案涉房屋，開發商在交房條件成就時提前10日以書面方式通知李某某驗房、收房，並約定了李某某的通信地址、聯繫電話。2023年8月27日，涉案工程竣工驗收，並於2023年9月30日完成驗收備案，達到了合同約定的交付條件。2023年10月1日，開發商按照合同上約定的地址、聯繫電話，向李某某郵寄送達了書面的《收樓通知書》，通知李某某於10月22日到現場驗房、收房。郵寄回執顯示拒收。涉案小區物業管家按照合同上約定的李某某的電話（手機號碼），加李某某的微信，欲以微信交流方式再次通知李某某來現場驗房、收房，但多次添加，未獲通過。10月22日，李某某未到現場。庭審中，李某某抗辯，開發商所郵寄的收房通知其並未收到，物業管家所加微信申請，其亦未收到。

雙方在購房合同中約定了送達交房通知的時間、方式，開發商按照合同約定的時間、方式向李某某郵寄送達了《收樓通知書》，在李某某未按照通知到場的情況下，物業管家又試圖以微信交流方式再次通知李某某，已經按照誠實信用原則全面履行了自己的合同義務，李某某無正當理由拒絕接收，應視爲開發商已經履行了房屋交付義務，交房時間爲2023年10月22日。

房屋出現質量瑕疵不必然達到解除合同的條件

買受人桑某某與某房地產公司於2023年10月8日簽訂商品房買賣合同，購買該房地產公司開發的位於本市某小區的房屋。該房地產公司於2023年3月向買受人桑某某發出交房通知。在辦理交接時，桑某某指出，涉案房屋衛生間部分牆皮脫落、窗戶密閉性不良等，拒絕收房。該房地產公司交房人員提出此依約屬於維修的範疇，桑某某表示不同意，要求解除合同。雙方爭執不下，桑某某起訴到法院，要求解除合同、追究該房地產公司的違約責任。

本案的爭議焦點在於，案涉房屋存在的質量問題是否達到了雙方合同解除的條件。首先，案涉房屋經過竣工驗收備案，形式上具備了雙方合同約定的交付條件。其次，案涉房屋存在衛生間部分牆皮脫落、窗戶密閉性不良等質量問題，屬於雙方合同約定的保修範圍，尚未達到開發商存在根本違約的合同解除條件。故判決駁回桑某某的訴訟請求。

逾期爲購房者辦證應承擔違約責任

山東某置業公司與劉某某簽訂商品房預售合同約定：因出賣人原因，買受人未能在該商品房交付之日起360個工作日內辦理該商品房的不動產權證的，自買受人應當辦理房屋所有權之日起至實際辦理日止，出賣人按日向買受人支付總價款的萬分之0.1賠付違約金。劉某某以逾期辦理爲由提起訴訟，要求該置業公司支付逾期辦證違約金。山東某置業公司稱案涉房產設定抵押，其滌除抵押需要一定時間，不存在不辦證的故意，不應承擔違約責任。

山東某置業公司在將該房屋出售給劉某某後，又將該房屋設定抵押，無證據證明劉某某對此知悉或同意。雖其積極還款最後案涉房產上的抵押已經解除，但案涉房屋未在合同約定時間辦理房屋所有權證書主要歸責于山東某置業公司，故對於劉某某主張的逾期辦理房屋不動產權屬證書違約金，應予支持。

逾期向開發商支付款項應承擔違約責任

2022年2月，王某與青島某開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某以280萬元的價格購買案涉商品房，王某於2022年3月28日前支付首付款100萬元，其他款項王某於2022年5月28日前通過銀行按揭貸款的方式支付，如因自身原因未能獲得銀行貸款或者獲得貸款少於申請貸款數額的，王某應在按揭銀行書面通知到達之日起30內以現金或其他方式支付，否則應承擔違約責任。後，因王某自身原因導致未能通過銀行按揭貸款審批，王某拒絕以其他方式支付剩餘購房款及違約金，青島某開發公司訴至法院。

王某與青島某開發公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。上述合同約定如因購房者原因不能辦理按揭貸款或貸款數額少於申請數額，購房者應在合同約定期限內另行以其他方式支付。該約定不存在合理限制購房者權利或者加重購房者責任的情形。購房者王某應按照合同約定履行自己的付款義務。故判令王某向青島某開發公司支付剩餘購房款，並承擔相應的違約責任。

合同約定的逾期交付違約金明顯過低可酌情予以調整

山東某置業公司與嚴某簽訂商品房預售合同，約定逾期交房超過90天，違約金爲已支付房款日萬分之0.15。後山東某置業公司逾期交房，嚴某訴請合同約定違約金過低，要求按照全部房款的日萬分之一爲標準計算違約金。

一審經審理法院認爲，合同約定的違約金支付標準明顯低於同期全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率，有失公平，遂依法予以調整，以已付房款爲標準，按照日萬分之一標準計算違約金。山東某置業公司上訴要求按照合同約定標準支付違約金。二審法院經審理認爲，涉案合同約定的違約金標準不僅明顯低於同期全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率，也遠低於涉案房屋周邊同比房屋的租金收益，一審法院根據案情調整違約金計算標準並無不當，判決維持原判。

含裝修的商品房買賣合同

不能視爲毛坯房買賣和裝修兩個合同的簡單疊加

山東某置業公司與渠某某簽訂商品房預售合同，合同約定：商品房單價（不包含房屋裝修）爲每平方米5150元，總價款（不包含房屋裝修）爲465,200元。裝修價格爲每平方米1700元，裝修總價爲153,561元。合同簽訂後，因裝修升級，渠某某實際支付購房款共計663,926元。房屋交房日期截止後，山東某置業公司未如期交付房屋。2021年2月24日，雙方辦理房屋交接手續。2021年7月15日，涉案房屋進行竣工驗收備案。渠某某稱案涉房屋存在質量問題，後起訴山東某置業公司，要求山東某置業公司支付渠某某逾期交房違約金41,495.38元（以663,926元爲基數，自2020年5月1日起按日萬分之一的標準暫算至2022年1月15日），並自2022年1月16日起按該標準計算至房屋實際修復之日止。

一審法院經審理認爲，山東某置業公司逾期交付房屋，應支付逾期交房違約金，結合渠某某的實際損失情況對山東某公司支付逾期交付違約金及標準作出認定。二審期間，山東某置業公司主張渠某某因裝修升級支付的45,165元，並非房屋價款，而是其另行購買部分傢俱的費用，山東某置業公司爲其開具的是裝修發票並非房款發票，該部分款項不應計入購房款數額。二審法院經審理認爲，精裝修房屋的總價款雖然包含毛坯價格和裝修價格兩部分，但商品房買賣合同並不能拆分成毛坯房買賣合同和裝修服務合同兩個合同，在對外出售時，房屋總價款必然包含開發商的可得利潤，合同約定的裝修價值是開發商綜合了交易市場的供求關係、價值規律、利潤空間等各種因素，在雙方當事人自願平等協商的基礎上形成，並非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加，也不應分開計算，故維持一審判決。

（齊魯晚報·齊魯壹點客戶端 李自強）

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