以房抵消4.23億元債務，碧桂園艱難化債

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

境內債再次展期還在博弈，碧桂園在化債上又有新的花招。

9月10日，帝歐家居披露公告稱，其子公司歐神諾與碧桂園子公司簽訂了《股權轉讓協議》，歐神諾受讓碧桂園子公司在上海持有的三項不動產，上述交易價款將等額衝抵歐神諾應收賬款4.23億元。

這意味着，碧桂園正在推動以房抵債的方式化解債務。碧桂園方面回覆21世紀經濟報道記者稱，通過此次工抵，碧桂園獲得了相關區域保交房所需的部分瓷磚類供應。當前，碧桂園正想方設法，努力盤活公司各類資產，盡全力履行保交房義務。

就在此次以房抵債之前，碧桂園剛剛宣佈了一項化債的重大動作。碧桂園於9月5日宣佈，將對9筆境內債延期6個月，並制定下一步一攬子方案。

今年以來，儘管碧桂園努力加快銷售去化並盡力保證債務的償付，但受到房地產行業大環境的影響，目前碧桂園的化債進度並不盡如人意。市場持續承壓，碧桂園境內債與境外債的談判，仍是一座大山。

以房抵債保交付

帝歐家居此前也曾通過以房抵債的方式來化解欠款問題。

今年6月，帝歐家居發佈公告稱，其與碧桂園、萬科、融創、雅居樂等13家房企達成債務重組協議，通過“以房抵債”的方式，抵償欠付貨款共計約2.2億元，用來充抵的資產包括已建成或在建的商品住宅、商鋪、公寓、寫字樓、停車位等。

此次與碧桂園的交易，抵償的仍然是應付貨款。碧桂園方面對21世紀經濟報道記者確認，其子公司與歐神諾簽署協議，以上海三處房產抵消4.23億元應付貨款，這宗交易已完成。

根據帝歐家居公告，歐神諾還與碧桂園方面簽訂《債務免除協議》，基於上述《股權轉讓協議》的安排，歐神諾同意免除碧桂園方面對歐神諾負有的採購款債務中的5711.87萬元債務，所免除的債務不在《股權轉讓協議》所述的4.23億元債權範圍內。

站在帝歐家居的角度，這宗交易的落實能夠爲之降低風險。

帝歐家居表示，其接受債務人的非現金資產抵債方式，可以減少應收賬款的壞賬損失風險，改善公司的財務狀況，對其目前及未來的財務狀況和經營成果會產生較爲積極的影響。本次實施完畢後，還將繼續與碧桂園協商處理剩餘的部分採購款欠款事項，以最大程度維護公司合法權益。

對於具有龐大債務規模的碧桂園來說，以房抵債對通盤債務的處理並非最佳的方式，因爲這涉及是否公平對待債權人的問題。

但是，碧桂園認爲，這是保交房的合理行爲。碧桂園方面表示，通過此次工抵，碧桂園獲得了相關區域保交房所需的部分瓷磚類供應。當前，碧桂園正想方設法，努力盤活公司各類資產，盡全力履行保交房義務。

此前，在碧桂園8月的月度管理會議上，碧桂園董事會主席楊惠妍還表示，相信隨着政策的不斷落地、力度的進一步加強，行業將迎來更好的發展環境。保交房是當前碧桂園的第一要務。

今年上半年，碧桂園累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米。楊惠妍表示，下半年保交房任務依然艱鉅，但集團上下高度重視，決心堅定。爲保障交付任務的完成，下半年要加大力度銷售和盤活資產。大家要有信心，珍惜使用資源，努力做好極限平衡，確保有限的資金優先用於保交房。

化債曲折前行

即便保交付取得了一定的成效，但碧桂園當前的處境仍然被動。一邊是與供應商以房抵債保交付，另一邊則是境內債需要重新談判，境外債的方案也尚未推出。

9月5日，碧桂園宣佈計劃將其境內的9筆債務兌付寬限期延長至2025年3月，並正在制定新的債務處理方案。

碧桂園方面對21世紀經濟報道記者回複稱，行業目前依然充滿挑戰，受市場預期轉弱、需求疲軟的影響，公司銷售業績持續承壓。2024年前8個月，公司權益銷售金額合計約328億元，同比下降約78%。在行業銷售整體承壓疊加資金調撥受限等多重因素影響下，公司尚未能就公司債應兌付的本金利息籌措到足額的兌付資金。

碧桂園方面強調，銷售修復以及資金監控等問題依舊客觀存在，公司在短期內完成資金籌措仍有不確定性。希望藉助本次展期安排，一方面在期內通過儘量做好銷售、盤活資產、削減不必要的行政管理開支等方式盡最大努力籌措資金；另一方面也希望通過與投資人的積極溝通，協商新的公司債務處理綜合方案，以更好地匹配當前的市場週期以及公司資金情況。

這意味着，碧桂園境內債原有的兌付方案將無法照常實施，碧桂園需要尋求新的解決方式。這距離去年首次推出境內債重組方案至今不過一年。去年9月，碧桂園旗下9只境內債全部展期3年，涉及金額約爲150億元。

碧桂園並不是第一家對已經展期的債券進行再次談判的房企，富力、遠洋等也有同樣的遭遇。不過，即便最終的展期方案能夠再次談判成功，債權人已經基本對回收率不抱太大指望。

一位持有龍頭房企債券的人士告訴21世紀經濟報道記者，目前的市場行情導致銷售整體都起不來，現在地產債也不會特別去關注。“一直展期也是可以預見的，現在大家對這個的接受度也很高了，不會像之前一樣會想要爭取更多。”

境內債再度展期，碧桂園境外債則還在與債權人談判。

據碧桂園此前發佈的公告，碧桂園正與包括代表銀行債權人的協調委員會及代表債券持有人的專案小組在內的債權人團體及其顧問一同積極探索所有可行的境外債務重組選項，以推進一個能夠爲碧桂園建立可持續的資本結構的全面債務重組方案，從而確保長遠發展，維護所有利益相關者的權益，並確保公平對待所有債權人。

不過，截至目前，境外債的方案還未有成型的方案。在當前的市場環境下，碧桂園的首要任務是保交付，再次纔是化解債務。市場遲遲沒有回暖，資產價格保持低位，碧桂園能夠與債權人斡旋的空間也並不大，債務化解也將是持久而漫長的過程。