廣發證券：房地產成交量縮持續傳導價跌 長三角景氣度領先

智通財經APP獲悉，廣發證券發佈研報稱，量縮持續傳導價跌，8月新房價格環比下跌或持平的城市數量佔比爲97%，二手房價格該比例爲99%，環比均持平，房價下跌比例仍處於高位。24年二季度以來，土地成交樓面價下滑幅度較大，8月600城商住用地成交均價2699元/平，同比下降29.3%。年內長三角區域景氣度相對較好，8月江蘇、浙江、上海移動平均6個月的供需比爲1.1、1.1、1.0，均遠低於全國平均水平。開工及投資規模穩定低位，竣工表現走弱;開發貸帶動融資現金流降幅收窄，到位資金規模仍小於投資。

政策環境綜述：政策環境穩定，一線政策仍有空間。根據廣發證券的模型測算，截至24年9月20日，全國累計四限政策力度指數從2304(22年1月)降至851，累計下降63%，9月因海南多地市限購放鬆微降，整體無明顯變動。9月北京表態適時取消普宅、非普宅標準，一線城市目前四限政策仍有一定的調整空間，預期四季度隨着量價的進一步出清，將會有所調整。以舊換新作爲今年大規模推進的創新機制，自4月大規模推進以來有所擴圍，部分推進收購類以舊換新的城市覆蓋範圍、收購房源類型有所放寬，一線城市均開始推進市場化以舊換新，但目前落地規模仍較小，對市場拉動作用有限。24年9月美國超預期降息50bp，部分緩解目前中美息差壓力，或打開我國房貸利率的下行空間。

成交市場綜述：成交量維持低位，價格持續下滑。根據統計局數據，24年8月全國商品房銷售金額6393億元，同比下降17.2%，降幅較7月收窄1.3pct，8月銷售表現仍較差。量縮持續傳導價跌，8月新房價格環比下跌或持平的城市數量佔比爲97%，二手房價格該比例爲99%，環比均持平，房價下跌比例仍處於高位。推盤方面，25城住宅8月單月推盤面積環比下降21.0%，同比下降10.8%，整體推盤意願仍處於低位，8月25城去化週期(MA6)18.09個月，環比下降1.08個月，推盤持續縮量、銷售維持低位的情況下，去化週期高位邊際下行。

土地市場綜述：量縮壓力下價格下滑，長三角景氣度領先。據中指院，24年8月全國600城商住用地出讓金1868億元，同比下降43.7%，降幅環比擴大7.2pct，熱度較差。24年二季度以來，土地成交樓面價下滑幅度較大，8月600城商住用地成交均價2699元/平，同比下降29.3%。年內長三角區域景氣度相對較好，8月江蘇、浙江、上海移動平均6個月的供需比爲1.1、1.1、1.0，均遠低於全國平均水平。

開發投資市場綜述：開工及投資規模穩定低位，竣工表現走弱。據統計局，8月全國商品房新開工5732萬方，同比下降17%，降幅環比收窄3pct。8月商品房竣工3377萬方，同比下降37%，降幅環比擴大15pct。8月商品房開發投資額8407億元，同比下降10%，降幅環比收窄1pct。

融資市場綜述：開發貸帶動融資現金流降幅收窄，到位資金規模仍小於投資。根據統計局，8月房企到位資金8031億元，同比下降10.6%，降幅較7月收窄1.3pct，單月到位資金規模依然低於投資。8月供給端融資同比下滑3.2%，降幅環比收窄2.5pct，其中開發貸同比上升7.4%，自籌資金同比下降6.2%;需求端回款同比下降17.2%，降幅環比收窄0.1pct，其中定金預收款同比下降15.7%，按揭貸規模同比下降21.8%。

風險提示。未來基本面表現不及預期。未來融資環境進一步收緊等。