新政後首週末上海杭州合肥樓市直擊：售樓處“忙不過來”，有觀望三年的購房者準備出手

房地產重磅政策接連出臺，新政後的首個週末市場端已現積極反饋。

5月17日，央行、金融監管總局接連發布三條樓市政策，宣佈取消房貸利率下限、下調貸款首付比和個人住房公積金貸款利率。同日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開，就支持國企收購已建成未出售商品房、盤活存量土地、保交樓等方面作出部署。

政策發佈後的首個週末，澎湃新聞記者走訪多地樓市瞭解到，不少新房項目諮詢量和到訪量都有明顯的增長，也有城市在取消限購後新房項目認購量提升三倍以上；週末不少二手房門店單日帶看量翻倍，也有觀望了三年的購房者考慮出手。

二手房門店經紀人均外出帶看，帶看量翻倍增長

雖然下調貸款首付比例和房貸利率的進一步細則並未官宣，不過，上海樓市在新政後的首個週末已有明顯的變化。

門店裡的經紀人都不見了。澎湃新聞走訪多家中介門店發現，店內僅剩個別經紀人駐守。“大家都出去帶看了，還有的去拜訪業主了。上週五新政後，帶看量有明顯的提升。”

上海太平洋房屋黃浦區老西門板塊總監曹奇利在接受澎湃新聞採訪時表示，上海近期二手房成交相對比較穩定，過完春節以後，上海每個月的成交都穩定在1.5萬套以上，拿上個月來說，整個上海的二手房成交套數是1.8萬套。

上週五新政發佈後，中介門店的新增客戶及帶看增長都翻倍增長。“5月11日（週六），我們門店新增買賣客戶有7個，新增買賣帶看有6個，5月18日新增客戶13個，新增買賣帶看11個，新增客戶和帶看量都有明顯的提升。從成交上來看，因爲政策剛剛發佈，還要看具體的落地，還沒有發生實質性的一些增長。”曹奇利表示。

上海太平洋房屋閔行區春申板塊總監李雲在接受採訪時也表示，“政策發佈後整體的帶看量是有所提升的，一般平時週六一天會在10組左右，但是這週末的話一天大概18-20組，政策是比較利好的。”

從太平洋房屋統計的數據來看，週五系列政策發佈後，上海外環內市場已有明顯積極反饋。該機構統計的上海外環內整體新增客戶於5月18日環比已有11.5%的上漲。

從掛牌價來看，大部分房東保持理性。多個經紀人表示，個別不急售的房東預期有所轉變，選擇上調掛牌價，大部分選擇置換的房東還是會考慮市場實際情況，從最近兩天的新增掛牌房源來看價格都比較符合行情。

此外，週末新房項目售樓處購房者也絡繹不絕。5月19日，澎湃新聞來到位於上海市閔行區的新房項目保利光合上城，該項目售樓處銷售人員表示，“每天看房的客戶是非常多的，特別是週末，樣板房、售樓處基本都是擠滿人的。我們上個月中旬剛加推過一次，一個月時間賣的已經差不多了，僅剩少量房源。”

上海一新房售樓處

上海鏈家新房閔行南部板塊負責人孟靜對澎湃新聞表示，“板塊內華潤、尚灣、保利光合幾個項目熱度都是比較高的。僅週六（5月18日）一天，光合躍城、光合上城雙盤的帶看量有200多組，對比之前週末的情況，增長了兩倍左右。”

利好政策的不斷加碼下，有購房需求的潛在買家已被打動。有新房代理中介表示，週五新政發佈後，邀約客戶看房的成功率有明顯提升，“之前可能打完電話就完事了，這週末很多客戶願意出來看看。今天帶的客戶寶山的，也來閔行項目看了，是比較積極的變化。”

市場也在等待新政的進一步落地。孟靜提到，“週五新政發佈對帶看量和關注度確實有一定的提升，但是因爲目前上海還沒有細則的落地和支撐，對於消費者來講，也是先來看一看，觀望的情緒還是比較重的，如果要爽快下訂的話，可能還需要這些政策細則的落地去支撐。”

杭州取消限購，有新房項目認購量提升三倍以上

作爲新一線城市，杭州於5月9日已官宣全面取消限購，疊加一系列政策影響，市場已明顯激活。

5月19日中午11點，澎湃新聞抵達位於杭州西湖區的濱江溪映聽廬售樓部，已有一些看房者在交流，隨後的2個多小時內，看房者人數不斷增多，甚至有一些看房者因爲等待銷售接待的時間太長而先行離開。

澎湃新聞在詢問中發現，有來自周邊板塊、想來主城區提升教育資源的年輕夫妻，他們是“新杭州人”，來杭工作十年；也有來自浙江台州的購房者，想給在附近中國美術學院工作的孩子入手一套；也有帶着八九十歲的老母親一起來看房的中年夫婦，他們說自己是忠實的“濱粉”，目前手頭已有多套出自“濱江集團”的房產。

據濱江溪映聽廬銷售介紹，“限購沒有放開之前，項目一天的來訪量基本在30-40組，放開後平均工作日是在70-80組，在週末還要翻個一倍左右，大概在150-170組。現在的認購量可能是放開前的三四倍到五倍左右，平均我們一天的成交量是在5套左右，週末可能會更多，可能在六七套左右，基本上我們這些顧問，客戶都接不過來。”

杭州一新房售樓處

當前，杭州已全面取消限購。今年5月9日，杭州市發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》，宣佈在本市範圍內購買住房，不再審覈購房資格。

根據杭州貝殼研究院監測，新政首日二手房諮詢量較4月份日均增長54%；掛牌量較之4月份日均增長91%。另據58安居客平臺數據，新政後首日線上新房找房熱度比上一日上漲149%。

杭州一國企房地產上市公司投拓部人士介紹，該公司位於主城區的一項目於4月底剛開盤，4月底開盤的情況一般，但是取消限購的新政出來之後，週末一天成交了近10套。“這個成交量是我們開盤以來賣得最多的一天，以前週末可能最多也就賣個兩三套、三四套。”

此外，澎湃新聞走訪了杭州近幾年比較熱門的一個板塊——濱江區奧體板塊，該板塊毗鄰亞運會主場館奧體中心。多家中介負責人介紹，該板塊目前受新政刺激效應不大，板塊內目前整體標的較高等，導致其並沒有成爲新政後的“熱盤”。據悉，目前二手房熱盤主要位於朝暉板塊等市中心的老小區，標的總價較低，且教育資源較好，短時間內刺激一部分客戶入手，聯繫的兩家該板塊中介店長都在外帶看房。

杭州限購取消後，也迎來周邊城市客羣。上述濱江溪映聽廬銷售介紹，“像浙江省，杭州市外的話，金華跟溫州的客戶羣體佔了大部分，可能在百分之二三十這樣的一個比例。”

也有業內人士提及，“周邊紹興、義烏、溫州這些地方，做生意的有錢客戶還是比較多的，這部分客戶主要是給自己的兒女在杭州留套房子，因爲在省會城市，他覺得包括教育到各個資源方面都往省會城市傾斜，所以他們是願意在杭州持有資產的。”

該業內人士同時強調，“對杭州這座城市來說，新政的刺激作用是有的，但我們仍然需要觀察目前這種刺激作用到底能夠維持多久。”

合肥改善型住宅受歡迎，“銷售顧問有限，大家忙不過來”

合肥已加入“購房即落戶”行列。

5月15日，合肥發佈《合肥市關於進一步調整優化房地產政策措施的通知》，從實施購房補貼、優化銷售政策等十方面出臺樓市調控政策。其中，單套住宅最高可享受10萬元補貼、買房可實現全家落戶等政策頗受外界關注。

受多項利好政策疊加，合肥房地產市場暖意明顯。

5月18日、19日，澎湃新聞記者隨機走訪了合肥市廬陽區、蜀山區的多個在售樓盤，房地產銷售們表示，相較去年同期，前來問詢的顧客明顯增多，而改善型住宅最受歡迎。

作爲廬陽區四里河板塊的改善型住宅，萬科璞拾隱翠項目容積率爲1.8，整體規劃3棟小高層和5棟洋房。5月18日下午，一名銷售經理告訴澎湃新聞記者，目前僅靠近鐵道邊的那一棟尚未開盤，“其他住宅開盤即售罄，改善型住宅好賣，200平方米以上住宅最受歡迎。”

5月19日上午，澎湃新聞記者前往中煤雲廬書院營銷中心，這是由安徽本土國企開發的剛需盤，每戶建築面積分別爲104平方米或115平方米。一名銷售經理透露，小區共3棟，容積率1.8，房價在1.9萬-2.1萬元之間。銷售經理朱小姐介紹，“從年初開盤，已經賣掉一半，相比2萬出頭的備案價，現在有折扣。”

合肥一新房售樓處

同日下午，澎湃新聞記者前往招商天青臻境售樓部。這是由央企招商局集團旗下成員開發的改善型住宅，項目緊鄰董鋪湖，附近有大蜀山、植物園和科學島。銷售經理傅小姐介紹，該項目去年10月23日開盤，全部536套住宅已經銷售400多套。“這些住宅裡，最受歡迎的是170平方米至205平方米以上的大戶型。”

據傅經理介紹，最近的樓市新政後，前來看房的客戶明顯比之前多。“剛纔你們在一樓大廳裡等了很久，因爲銷售顧問人數有限，大家忙不過來。”

公開數據顯示，今年4月份招商天青臻境成交58套，成交面積0.86萬平方米，成交均價28548元，成交金額2.46億元。

觀望了三年的購房者考慮出手

從買家心態來看，有已經購房的買家希望樓市可以在政策推動下逐步好轉，也有觀望了三年的購房者考慮出手。

有別於因爲買房臨時抱佛腳瞭解樓市相關行情和樓盤情況的購房者，韓先生在房地產開發企業工作超過8年，對所在城市的樓市“門清”，哪個樓盤要開了，什麼時候拿的地，周邊項目價格如何，去化如何，韓先生如數家珍。

由於地產行業下行，2022年不得不從地產公司離開，韓先生和朋友一起開了間中介門店，“做中介最能直觀感受購房者的心態變化，最近一系列的政策出來，有許多觀望的購房者雖然沒有立馬入場，但諮詢變多了”。

韓先生坦言，自己和許多購房者一樣，對上海還是有政策預期的，在“淘貨”的同時，希望等來更多的政策支持。

說起買房的時機，韓先生表示“我覺得我最明智的選擇就是2021年沒聽家裡人，堅決不買房，判斷了市場要下行了”。

“今年是買房的時候了，我最近又開始看房”， 韓先生介紹自己由於預算有限，優先看二手房，“我們的感知是二手房掛牌多，是買方市場，想要快成交，還是要在價格上鬆一鬆”，“希望今年9、10月前，我可以成爲有房一族”。

上海一新房售樓處

也有已經置換新房的購房者希望樓市可以在政策推動下逐步好轉。

周先生於2023年底購買了上海閔行一新房項目，目前正在辦理網籤和貸款的各項流程中。“新政出來對我們多多少少是有好處的，辦公積金貸款每個月還能減負一點，希望市場可以好起來。”

周先生決定購入上述房產也是受家庭成員變化的影響。“因爲家裡有小寶寶了，想換個大一點的房子，住房條件改善得好一點，爲孩子創造好一些的環境”。

“我們是剛需，考慮孩子的學校需要，所以只要政策有利於我們，我們會加快決策。”也有正在看房的購房者這樣說道。

券商：核心城市核心區域市場預計在年中率先復甦

政策放鬆力度大，看好核心城市和二手房市場率先復甦，中信建投房地產研究團隊在研報中稱，4月30日，政治局會議之後，限購放鬆、首付比例下調、收購庫存用於保障房等積極舉措密集出臺，有望助力需求恢復，核心城市與二手房市場有望率先受益。

中信證券研究報告指出，新政策鬆綁需求限制副作用小，核心城市房價有望在年中企穩。

海通證券宏觀研究團隊也表示，在多項政策支持下，地產及相關產業有所回暖。政府推出了一系列房地產優化政策，或在短期提振住房需求、加快在建項目建設進度，使得住房銷售和生產指標出現一定改善，但其力度和持續性仍有待進一步觀察。海通證券宏觀研究團隊同時表示，4月的經濟數據中已經看到地產新開工、施工面積出現邊際改善。

海通證券宏觀研究團隊認爲，我國目前仍有一定住房需求可以釋放。有問卷調查顯示，制約新市民借貸購房的主要因素，是較高的房貸利率和較低的放款額度。那麼，降低首付款比例和取消住房貸款利率下限能夠降低購房門檻，增加潛在購房者的數量，有助於刺激剛需和改善性住房需求釋放。同時通過政策調整和明確支持措施，有助於穩定購房者和投資者的預期，防止市場出現過度波動。

海通證券宏觀研究團隊認爲，放鬆限購政策，則有助於增加購房人羣，一定程度上提振需求。從近期三個優化限購政策的城市來看，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我們發現在限購政策放鬆後，北京和成都新房、二手房銷售均邊際改善，杭州二手房銷售同比增速也有擡升。相對來看，限購政策優化目前對二手房銷售的利好更加顯著。

中信建投策略研究團隊陳果在研報中表示，政策一直在循序漸進，就算現在力度不大，但政策穩住房價意圖非常強烈，效果不好就會持續出手。

對於政策組合拳接連落地，平安證券房地產團隊表示，“5.17”政策力度已超2018年和2014-2015年，無論是央行降首付還是政府收儲，均體現中央強力去庫存、消化存量房產的決心，若後續樓市企穩不及預期，仍有望獲得更大力度政策支持。