新政後北京首場土拍迎高光：收金127.5億，海淀2宗地塊搖號

時隔3個多月，北京土地市場再現“高光時刻”。

11月5日，北京迎來930樓市新政後的首個土拍大戰，當天共成交3宗宅地，包括海淀區功德寺001、002“雙子星”地塊，以及通州區土橋中路地塊，累計收金127.535億元。

此前3個多月，北京土地市場底價成交成爲主流，而今天海淀區功德寺2宗地塊的“大戰”，令北京土地市場迎來久違的“重頭戲”。兩宗地塊分別吸引6家、7家房企聯合參與競價，最終綠城、越秀分別“觸頂”搖中。

在業內人士看來，未來隨着優質地塊的推出，以及北京取消土地出讓上限價格，意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場的活力。

綠城、越秀搖中功德寺“雙子星”

海淀區功德寺棚戶區改造項目001地塊，吸引越秀、華潤、中海、金茂、海開+建工、綠城共6家房企聯合體報名。在現場競價環節，經35輪報價觸及上限價格後，除了海開+建工聯合體之外、其他5家房企參與搖號，最終綠城幸運搖中。

該地塊起始價45億元，土地面積約3.47萬平方米，建築控制規模約7.28萬平方米，從其建築指標來看，可以建造成洋房產品。

海淀區功德寺棚戶區改造項目002地塊比001地塊面積稍大，起始價55.5億元，土地面積約4.25萬平方米，建築控制規模約8.92萬平方米。除了參與001地塊競價的6家房企聯合體外，又新增了中鐵置業，共有7家房企聯合體參與競價。經過42輪競價後達到上限價格後，最終，該地塊被越秀幸運搖中。

功德寺001地塊和002地塊兩宗地塊相鄰，位於海淀西北旺鎮，地理位置佳。地塊與地鐵16號線馬連窪站直線距離約1.9公里，與在建的13B號線軟件園站直線距離約900米。

功德寺兩宗地塊的南側是回遷安置小區萬德嘉園，其餘三面均是綠地或公園，生態景觀要素配置良好。地塊北側是中關村軟件園，騰訊、百度、本站、新浪等總部均坐落於此，以及雲集了衆多知名高校，高端改善購買力較強。又疊加“上地學區”的優質教育配套資源，因此受到多家房企追捧。

綠城、越秀兩家房企同一天搖中相鄰地塊，未來產品競爭不可避免。

對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，海淀區功德寺兩宗地塊相鄰僅隔一條街坊路。001地塊靠西，002地塊靠東。兩宗地塊容積率相同爲2.1，銷售指導價也同爲10.5萬元/平方米（±8%）。雖然容積率相同，但001地塊樓面均價要比002地塊每平方米便宜了400多元，主要是因爲001地塊西側有兩條高壓線需要入地處理，會增加開發企業成本。

在張凱看來，地塊周邊競品衆多，從今年新開盤項目的市場表現來說，市場仍不容樂觀。項目西側西山觀復今年6月開盤3個月僅網籤12套，成交價7.88萬元/平方米；印香山、香山樾去年年末開盤，分別網籤19套，156套，成交均價分別爲11.87萬元/平方米和12.25萬元/平方米。此外，位於永豐北的保利嘉華天珺、位於永豐南的頤海澐頌待入市，均會對功德寺未來兩個項目形成競爭。

金隅底價拿地，佈局通州

與海淀功德寺兩宗地塊同日出讓的還有通州區土橋中路6025地塊。由於其僅獲1家房企報名，最終由北京金隅嘉業房地產開發有限公司以11.96億元底價摘得，成交樓面價2.52萬元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米，浮動8％。

該地塊位於北京城市副中心0202街區，距離地鐵八通線直線距離約700米，可承接國貿、東單、王府井、望京板塊工作人羣居住需求。地塊用地面積2.15萬平方米，規劃建面4.73萬平方米，高度30米，局部36米，容積率2.2。

金隅近期在北京土地市場上表現活躍，繼10月31日獲取豐臺區科技園1516-60地塊後，僅隔5日，便再度佈局通州區土橋。

張凱表示，該地塊相較於10月23日招商蛇口摘得的梨園鎮6001地塊，拿地成本更低，這也就意味着開發商有更大的利潤空間，產品在打造上也有更多的發揮空間。地塊周邊目前在售項目包括京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界，指導價均是6.2萬元/平方米，實際成交價在5.5萬-6萬元/平方米，以上這些項目目前市場庫存量較大，存在一定競爭，但由於今天成交的地塊樓面價較低，開盤價相對靈活有空間，疊加臨近地鐵的優勢，後期值得關注。

取消地價上限後競爭更加激烈

值得關注的是，近日，北京優質地塊頻頻上架。11月1日，北京發佈了2024年度第五輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及7宗地。其中5宗地塊位於中心城區，朝陽區3宗，豐臺區、石景山區各1宗。其中，備受關注的朝陽區永安裡舊城改造項目也在名單上。該地塊位於朝陽區建外街道，地處東三環內、長安街南側，緊鄰地鐵1號線及規劃17號線永安裡站及建國門外大街，交通十分便利。

此外，11月4日，位於北京豐臺西南二環外萬泉寺村的一宗宅地正式“轉正”，起始價110.54億元。該地塊處於地鐵16號線、房山線雙軌交會處，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，區域配套優勢明顯。用地面積6.37萬平方米，建築控制規模17.83萬平方米，預計將於11月28日9時起開始競價。

值得注意的是，在這宗地塊的出讓文件中，並未提及是否設置合理土地價格上限。這也意味着，北京或取消土地上限價格。這是3年多以來，北京出現的第一個未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

北京市規劃自然資源委相關負責人表示，“9·30”新政後北京市主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。北京市將進一步加大對區位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求突出區域的土地供應。同時，通過優化交易規則，推進供給側改革，吸引有實力、有能力的開發商選取高品質土地進行高質量開發建設。

張凱認爲，不設置地價上限意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場的活力。土地資源將根據市場需求和供求關係來定價，使得土地價格更好地反映其市場價值。此外，這意味着開發商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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