信託進退 中國金茂23.85億回購成都兩項目

觀點網在中國金茂衆多項目當中，都有着信託機構的身影，這一次退出的是位於成都的兩個項目。

最新消息顯示，5月16日早間，中國金茂發布公告稱，該公司以23.85億元的代價成功收購成都雋茂49%股權、成都悅茂49%股權。

據瞭解，前者爲成都錦江金茂府的開發商，後者爲成都悅湖金茂悅的開發商。

此次收購之後，申萬宏源等所持有的嘉興文茂貳號以及華潤信託所持的嘉興振茂，正式從上述兩項目當中退出。

業內人士表示，通過股權投資在項目公司當中持有一定份額，並選擇在合適時機推出，是信託公司慣有的模式。

信託進與退

中國金茂成都的兩個項目當中，信託機構已然完成自身使命。

5月16日早間，中國金茂發布公告稱，金茂西南以11.92億元的代價收購成都雋茂49%股權；同時，以11.93億元代價收購成都悅茂49%股權。

其中，成都雋茂負責開發建設成都白鷺灣板塊錦江金茂府項目。

早在2022年9月，開盤不到一個月的錦江金茂府進行增資擴募，隨後嘉興文茂貳號投資合夥企業（有限合夥）出資10.47億元成爲該項目的新合作方，持股比例爲49%。

資料顯示，嘉興文茂貳號共有四家合夥人，分別爲金茂西南企業管理（天津）有限公司，持股49.9535%；申萬宏源集團股份有限公司，持股46.5116%；北京金茂信通諮詢有限公司，持股3.4419%；以及海南啓茂諮詢服務有限公司，持股0.0930%。

查閱發現，金茂通信、海南啓茂均由金茂投資全資持有。

同樣在2022年12月，成都悅茂開發建設的武侯區悅湖科技城板塊悅湖金茂悅項目，以同樣方式來引入資方。

彼時摘牌的機構爲嘉興振茂投資合夥企業（有限合夥），投資金額爲11.37億元，對應持股比例同樣爲49%。

嘉興振茂由華潤信託、金茂西南企業管理（天津）有限公司各持股49.973%，海南啓茂諮詢服務有限公司持股0.0539%。

值得注意的是，無論是嘉興文茂貳號或是嘉興振茂，在成都兩個項目當中更多進行財務方面的把控，項目實際控制權仍在中國金茂手中。

在業內人士看來，通過將股權讓渡給信託公司，從而獲得融資，是項目開發建設階段的常見手段。

而今項目走向尾聲，嘉興文茂貳號、嘉興振茂“功成身退”，通過企業回購的方式，從上述兩個項目當中抽身離開。

不過，信託公司這一進一出之間，也時常被外界解讀爲“明股實債”。

畢竟，根據監管層面的界定，明股實債是一種債權融資工具，在投資方式上不同於純粹股權投資或債權投資，而是以股權方式投資於企業，但以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等形式獲取固定收益的投資方式。

金茂資本局

針對信託的此番進退，是否涉及“明股實債”，市場卻衆說紛紜。

“信託機構入股開發商項目，屬於股權類投資，算不上是創新模式。”也有市場人士表示。

實際上，信託機構躬身入局與房企共擔風險的案例並不少見。

一般來說，房企在拿地之後，往往會通過增資的方式引入信託公司，由此企業得以募集資金進行項目開發建設。

上述市場人士強調，在項目銷售、回款結束之後退出，也屬於常規流程。

觀點新媒體查閱發現，此次涉及的錦江金茂府及悅湖金茂悅均已完成銷售，並在今年三月正式竣工。

其中，錦江金茂府於2022年8月21日開盤銷售，此前還創下首開去化率100%、七開七罄的成績。

從成都住建蓉e辦披露的消息發現，自2022年8月至今，錦江金茂府共計獲取了8張預售許可證，共計銷售15棟住宅產品及其配套車位，產品涵蓋165-255平方米的平層,以及400-500平方米的大平層。

其中，首張預售證共計推出136套住宅產品，預售面積爲3.37萬平方米，最終項目去化率達到83.64%，而後獲取的七張預售證當中，涉及住宅產品的六張，分別去化61.15%、94.12%、85.61%、91.39%、53.44%及100%。

數據來源：成都住建蓉e辦、觀點指數整理

查閱發現，上述產品當中，未售部分基本上是各個樓棟的一層住宅，均已進入清退流程。

如若以預售均價粗略計算，錦江金茂府共計實現銷售額約20億元。

從第三方中介處獲悉，悅湖金茂悅亦僅有少量一層住宅或公寓產品在售，同樣處於尾盤清盤的狀態。

該項目分別於2022年10月及11月獲取預售證，共計推出564套住宅、公寓產品，銷售均價約2.6萬元/平方米，目前項目的整體去化情況達到89.46%。

數據來源：成都住建蓉e辦、觀點指數整理

顯然，兩項目均已完成銷售及建設，不再涉及融資需求。

中國金茂在公告當中亦表示，通過本次交易，成都雋茂、成都悅茂將成爲公司的間接全資附屬公司，這可確保該項目成功收尾，相關各項事宜順利完成。

公告還明確，中國金茂此次收購成都雋茂49%股權的代價包括11.75億元的股權對價及0.17億元的借款利息，對比此前增資涉及的10.47億元對價，溢價13.85%。

同樣的，收購成都悅茂49%股權所涉代價爲11.59億元的股權對價及0.34億元的借款利息，對比增資價格溢價4.93%。

實際上，過去幾年，信託機構在房地產行業當中，更多扮演資金方的角色。但近兩年，隨着房地產行業流動性風險頻出，信託機構更多承擔起“白衣騎士”的角色，通過承債式收購的方式，化解房地產項目的風險及壓力。

比如，此前華融聯手6家銀行、中信信託，對融創上海董家渡項目注入120億元新增融資；光大信託、五礦信託接盤恆大位於重慶、東莞、佛山、廣州的四個房地產項目……

不過，業內人士強調，信託機構接盤房地產公司項目股權後，一般只會在財務上把控，後期通過轉手、引入代建方等方式，推進項目並實現退出。