香港傳真 | 新鴻基的“心思” 港島東半山豪宅拉扯

觀點網大約兩年前，有財團提出將香港島東半山區嶺南小學、嶺南幼稚園舊址及豐景臺開發重建爲6座共44套單位的豪宅項目。

在此次重建申請申述期間，香港城規會收到了3份反對重建的申述，其中一份來自於新鴻基地產。

在新鴻基的申述中，其認爲港政府未對規劃單位數量及組合實施有效管制，可能導致未來戶數增加，對周邊交通及基礎設施帶來壓力。

雖然新鴻基的申述符合“民意”，但其在重建計劃地區附近的豪宅項目也暴露了它的“心思”。

同時，香港規劃署也表示不支持新鴻基等三份反對陳述。

6月14日，香港城市規劃委員會舉行會議，關於《半山區東部分區計劃大綱草圖編號S/H12/H13》的申述，會議亦決定對三位申述人的申述採取部分不接納處理。

拉扯

在申請人提交重建申請之後，香港規劃署隨即展開了相關法定規劃程序，同時，香港城市規劃委員會也發佈了《半山區東部分區計劃大綱草圖編號S/H12/H13》。據瞭解，本次半山區東部分區計劃主要包括三大修訂項目。

其中，修訂項目A擬把位於司徒拔道15和24號及東山臺7號的一幅用地由“住宅(丙類)1”地帶、“政府、機構或社區(4)”地帶及“綠化地帶”改劃爲“住宅(丙類)3”地帶，並把最大總樓面面積限爲11010平方米，以及把支區(A)、(B)、(C)和(D)的最高建築物高度分別訂爲主水平基準上104米、主水平基準上120米、主水平基準上125米和主水平基準上134米。

修訂項目B1擬把位於司徒拔道18號的一幅用地由“綜合發展區”地帶改劃爲“住宅(丙類)4”地帶，並把最大總樓面面積限爲16800平方米，最高建築物高度限爲主水平基準上120米。

修訂項目B2則是計劃把一幅狹長的政府土地由“綜合發展區”地帶及“住宅(丙類)1”地帶改劃爲顯示“道路”的地方。

若上述計劃獲得通過，便意味着半山區未來將迎來新的豪宅項目，市場競爭或會進一步加劇。因此有人並不希望通過該計劃。

在香港城規會修訂分區計劃大綱圖期間，共接獲了3份申述，全爲反對申述。申述人分別爲Sustaina Limited、Wisecity Development Limited（偉城發展有限公司）、Mary Mulvihill，其中偉城發展系新鴻基旗下公司，其反對的主要爲修訂項目A。

據瞭解，新鴻基方反對的理由主要是指港政府沒有就擬發展的單位及組合實施規劃管制。其強調稱，若無適當的規劃控制，未來發展商很容易在較小的平地面積裡建造更多住宅單位，將會對周邊地區的交通及基礎設施造成負面影響。

新鴻基方面提出的反對理由倒也充分，因爲上述擬計劃涉及的地區主要通過司徒拔道進入，而該路是一條不合標準的狹窄道路，能夠增加的空間寬度有限。

爲增加說服力，新鴻基方還假設性地提出了一個“最壞的開發方案”，當中表示，重建申請雖然只有44個單位，然而根據分區計劃大綱圖註釋的修訂建議，有關單位組合將不會受到規劃管制，申請人有可能縮小公寓面積，從而交付大量超過44個單位。

同時根據最低單位面積不少於26平方米的要求，申請人可交付的單位數目至多可增加至約337套。因此，交通和基礎設施方面的影響將是巨大的，可能會導致當地交通長時間的擁堵和排隊。

新鴻基方面還指出，鑑於目前樓市低迷，預料未來仍會以平緩的速度向下調整。

在市場尚未樂觀的情況下，還要增加入市樓盤數量而對交通造成較大的負面影響，新鴻基認爲這是沒有道理的。

面對新鴻基的“據理力爭”，香港規劃署迴應表示，運輸署對於交通影響評估所採用的假設與評估，並沒有負面意見，因此從交通工程角度而言，並不反對本次的申請。同時還表明不支持3份反對申述。

於是在6月14日城規會召開的會議上，3份反對申述均未獲接納。在這場拉扯戰中，新鴻基敗下陣來。

心思

據瞭解，司徒拔道15號及東山臺7號物業前身爲嶺南小學、嶺南幼稚園舊址，位於香港東半山傳統豪宅地段。

經過查閱資料發現，嶺南小學、嶺南幼兒園的“住宅化”歷史最早開始於2021年初，嶺南教育機構向城規會申請更改土地用途爲“住宅（丙類）3”，佔地面積約17277平方呎，重建方案擬將其發展爲兩幢共14夥單位的低密度住宅，總樓面面積約34983平方呎。

後來嶺南教育機構撤回了該申請，並於同年5月將嶺南小學、嶺南幼兒園地盤以5億港元的價格售出。

到了2022年7月，城規會再次收到關於上述地盤的重建申請，只不過這次的申請還加上了旁邊的豐景臺。

有消息指出，位於司徒拔道24號的豐景臺早在2020年便被內地財團以約18億港元的價格購得全數業權。該項目共包含6座住宅涉及22個單位，佔地約2.2萬平方呎，若重建可建總樓面達4.84萬平方呎。

在這一次的重建申請中，申請人提出項目住用地積比率爲2.32倍，非住用地積比率爲1.19倍，分別涉及的樓面約爲9.42萬平方呎、4.81萬平方呎。

共計劃發展6座住宅，包括3座3層高獨立屋，以及3座樓高5至12層的分層住宅，合計提供44夥單位，平均面積2140平方呎。同時，項目另設4層平臺以提供一間不多於70個牀位的安老院舍及停車位。

在收到重建申請之後，香港規劃署隨即展開了相關法定規劃程序，也正是在申述期間收到了來自新鴻基等單位及個人的3份反對申述。

雖然新鴻基的反對理由比較充分，但市場上也有人士批判其這是一種只可自己賺錢，不許他人富貴的利己思想。

這種說法正確與否暫且不論，新鴻基地產會持有反對意見可以說是在意料之中，因爲該公司旗下豪宅項目Central Peak與本次申請重建的項目比鄰而居，若申請通過將會直接影響到自身利益。

資料顯示，Central Peak項目位於司徒拔道18號，前身爲嶺南學院，由新鴻基於2011年以44.9億港元競得，樓面呎價2.48萬港元，與重建計劃中的主角嶺南小學、嶺南幼兒園屬於是“親戚”關係。

Central Peak共有兩期，包含24座72個單位，實用面積在1649至4022呎之間。其中一期於2020年11月推出以招標形式出售，由5幢6層高的住宅組成，共涉及53個單位，包含16個三房、24個四房以及13個特色戶。

二期設有19座洋房，實用面積在2754至4022平方呎之間，間隔爲4房連4套房及工人套房。

根據中原地產數據顯示，截止目前，新鴻基Central Peak項目共售出11夥單位，其中二期Altus Link 6號洋房以4.09億港元價格創項目新高，面積4016平方呎，呎價達10.2萬港元。

近3年，該項目成交的記錄僅有6條，時間分別爲2021年11月、2022年1、6、10月以及2023年4月11、27日。

可以說，新鴻基Central Peak項目的銷售並不算很理想，整體去化率僅在15.3%左右。在這種情況下，項目旁邊若還有新的豪宅項目入市競爭，無疑會面臨更大的競爭。

從“心思”角度看，新鴻基肯定不會對重建計劃表示贊同。

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