“仙股”華南城易主 鄭鬆興成功上岸？

作爲首個成功引戰的出險房企，低調的華南城逐漸受到外界更多的關注。

近日，據華南城（1668.HK）公告，公司已收到特區建發控股支付的19.1億港元認購金，獲得華南城配發的33.5億股新股,認購價格爲0.57港元/股。

認購完成後，華南城已發行股本擴大至114.42億股，深圳特區建發以29.28%的持股比例躋身第一大股東之列，鄭鬆興及騰訊控股有限公司分別以20.16%、8.35%的持股位列第二和第三大股東。

從官宣引戰到最終成功，歷時5個多月，華南城終完成華麗轉身，擁抱國資，給自身發展套上了安全鎖，晉升爲出險房企自救的標杆。從價格來看，每股認購價格0.57港元對於目前股價超0.7港元/股的華南城而言，特區建發做了一筆劃算的買賣。

現金流斷裂之雷

作爲一家綜合商貿物流企業，華南城在全國佈局大型綜合物流及商品交易中心的過程中，以極低的價格獲取了大量土地。隨着資產結構和業務模式的擴圍，華南城逐漸擁有了開發商和運營商的角色，旗下擁有投資開發集團、商業管理集團兩大產業集團，在深圳、南寧、重慶等多個城市進行項目開發及運營。

抓住房地產黃金時代的風口，華南城實現規模快速擴張。營業收入從2009財年的2億港元擴容至2014財年的134億港元，實現爆發式增長。公司資產從2009財年的93.21億港元增長至2021財年的1205億港元。

隨後公司的便陷入了業績的振盪期，到2021財年，其營收僅113.1億港元，未超越2014財年水平。

從2022財年中報的數據看，華南城的財務指標惡化的並不是很厲害，賬上還躺着95.99億港元貨幣資金，同時營業收入約爲61.66億港元，同比降幅約爲13%。

但同時更應該注意到的是，華南城極高的負債率，已經讓公司陷入了極度危險的境地。觀察大量破產倒閉的企業，大部分都是現金流出現問題，華南城也不例外。

2022財年中報數據顯示，華南城負債總額高達836.9億港元，較2021財年繼續上升，其中流動負債高達510億港元，佔負債總額60.9%。公司短債借款高達145.2億港元，95.99億港元的貨幣資金遠遠不足以償還如此高額的短期負債。

再融資渠道不通，疊加市場銷售回款下滑，公司“自我造血”能力下滑，華南城的現金流壓力暴增。

需要的注意的是，華南城的95.55億港元的貨幣資金的成色不足，其中受限資金高達29.57億港元，與合作項目相關的已質押的定期存款約爲12億港元，扣除上述項後，華南城的現金及現金等價物僅52億港元。

2022年財年中報數據顯示，截至2021年9月30日，華南城計息銀行及其他借貸中，即期借款約爲60.86億港元。

僅有息負債一項，華南城的現金及現金等價物也覆蓋不了短期負債，而截至2021年9月30日，華南城的有息負債高達221.76億港元。

分析華南城的過往數據發現，華南城的危機並非從2021年房地產行業下行才顯現的，華南城商貿物流業務受電商崛起及國內外環境的影響，業績增長出現疲態。早在2019年華南城曾出現融資叫停且發行了多筆融資成本超過10%的美元債。發債以及融資成本是檢視企業財務較爲直接的途徑，高融資成本說明了資本市場對其發展風險存在較大擔憂。

披上“國資外衣” 鄭鬆興上岸？

華南城通過舉債走鋼絲，在發展上升期以高槓杆撬動增長，一旦遇到行業下行現金流即存在斷裂的風險，讓公司陷入危險境地。相較於部分暴雷房企仍掙扎在自救之路上，抱住國資大腿的華南城顯然是幸運的。

同時，特區建發對華南城顯得特別友好，沒有要求華南城給出業績承諾，沒有派駐董事，鄭鬆興還是主席，公司原有高管可以繼續留任，平穩過度。特區建發對外釋放要和華南城實現戰略協同，在原有業務基礎上做加分項的信息。

據瞭解，特建發集團的部分資產有可能被裝到華南城體系做綜合開發，比如一些科技園、產業園等交給華南城做項目管理。

同時，據華南城今年2月披露，已於特區建發子公司鵬城智享達成戰略協議，鵬城智享爲8座華南城16萬個停車位提供智慧安防等智慧化解決方案。

戰投未落地，合作先行，如此友好靠譜的“白衣騎士”，鄭鬆興緊繃的神經可以稍微舒緩一下。

隨着19億港元戰投資金入賬，華南城也隨之易主。但對於特區建發而言，19億港元拿下華南城29.28%的股權，也是相當划算的。華南城2022財年中報數據顯示，公司淨資產達到422億港元，特區建發相當於以19億港元買下了價值約126億港元的資產。

擺在華南城和特區建發眼前的擔子卻也不輕。

業內人士指出，特區建發的國資背景給了華南城融資方面的背書，華南城的融資渠道有望打開，同時融資成本有望降低。但同時需要注意的是，華南城高額的即期債務也給公司未來的發展以及資產價值的變現帶來了不確定性。

鉅額的即期債務償還以及展期問題，以及目前華南城銷售持續下滑需要華南城及特區建發需要共同承擔。入股出險企業，利益實現綁定，如果能一同上岸則可獲得超高額的回報，如果未能順利解決華南城的債務問題，特區建發亦需要警惕防範自身風險，高回報與高風險向來如影隨形。