西安全面取消限購措施 加大對二手房盤活與支持力度

時隔近8個月，西安樓市再迎新政。5月9日，陝西省西安市發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。其中提到，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審覈購房資格。

時針撥回到去年9月，在西安市住建局召開的促進房地產市場平穩健康發展工作會議上提到，進一步優化調整限購範圍，西安市二環以外區域取消限購，全面推行“帶押過戶”，落實好換購住房退稅優惠政策等內容。也就是說，從去年9月起，西安僅二環內仍維持限購。

此番《通知》出臺的背景是，爲認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進西安市房地產市場平穩健康發展。

《通知》中的新政主要涉及十個方面。具體而言，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在西安全市範圍內購買新建商品住房、二手住房不再審覈購房資格；結合不同區位、不同住房產品調整優化商品住房項目停車位規劃配比，商品住房項目可銷售的產權車位與商品住房同步辦理商品房預售許可，同步公示車位銷售價格、銷售方案。

此外，商品住房項目銷售時，登記家庭數量與住房房源數量比例低於1.5:1的，不再實施公證搖號。建築面積大於144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優先”。搖號銷售項目的搖號名單公示、搖號結果公示、選房結果公示時間由3天縮短爲1天。

《通知》提出，支持房地產企業、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式，對房產交易流程開展全鏈條優化。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用。

並允許企事業單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房後的剩餘新建商品住房。鼓勵有條件的企事業單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造後用於職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，盤活閒置住房資源，打造多元化住房市場。

同時，建立健全西安市房地產融資協調機制，推動“白名單制度”常態化，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環。科學計算企業相關費用，對不計容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分攤時，不計算金額。原土地出讓合同中約定的企業自持租賃住房，由企業提出申請，經住建、資源規劃部門審覈並覈算補繳相關費用後，可轉爲商品住房上市交易。

《通知》還提出，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於20%；結清首次公積金貸款後，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於25%。使用公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。

此外，鼓勵房企在滿足規劃指標的前提下創新戶型設計，提高住宅陽臺等半開敞空間比例，更好滿足居民品質化住房需求。健全完善房屋交付質量回訪和投訴處理機制，杜絕降標減配、擅自變更規劃等違法違規行爲，不斷提升交付滿意度。

“也該取消了。”在不少西安當地房地產從業人士看來，全面取消限購是必然趨勢。但對於新政的影響卻觀點不一。一名新房銷售向記者表示，由於之前的限購只考核購房者二環內套數，並不關注其二環外的房產，因此新政影響不大。但另一名新房銷售則認爲，取消限購後，擁有購房資格的客戶增加，有可能繼續推漲房價。

就新政本身而言，易居研究院研究總監嚴躍進向記者分析說，成都、杭州、西安等城市全面取消限購，意味着各地深入落實中央會議精神，也意味着5月份大尺度的政策寬鬆潮已經到來，各地要做好政策跟蹤和系統研判。

嚴躍進表示，西安政策具有很多創新性，尤其是在自持物業可以出售、鼓勵企業收購二手房並進行微改造、優化投訴機制等方面都是其他城市沒有提及的。此外，二手房盤活的提法非常多，無論是對以舊換新的政策優化，還是對二手房的盤活和支持，西安都有比較多的政策表述。“這說明找到了問題的關鍵，即盤活二手房是市場活躍的來源點和起點。”

他還提出，西安政策對於後續市場提振具有非常好的啓發。隨着各類政策持續優化，政策面更爲寬鬆的環境正逐漸形成，5月份是全面全力全方位去庫存的關鍵月，要積極吸收和消化西安政策，持續推進“存量房產消化和增量住房優化”兩個工作的統籌，真正助力住房市場的活躍和高質量發展。