五重政策大禮包落地 樓市築底企穩可期

預計未來政策力度和密度將有所上行，直至房地產市場止跌企穩。華少/製圖

城市與區域治理研究院蘇志勇/文

9月24日，國務院新聞辦舉行新聞發佈會，中國人民銀行、證監會、金融監管總局主要負責人聯合出席，並釋放出降準、降息等一系列重磅政策利好。在房地產政策方面，中國人民銀行行長潘功勝表示，擬會同金融監管總局出臺五項房地產金融政策，包括引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長兩項房地產金融政策文件期限、優化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地。

時隔兩天，9月26日的中央政治局會議再次強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

五重政策大禮包，疊加高層會議喊話，爲持續低迷的樓市注入強大的信心和動力。隨着政策進一步落地顯效，四季度樓市有望加速築底企穩。

房地產市場調整仍在繼續

目前我國房地產政策已經處於歷史最寬鬆階段。需求端：首套房平均房貸利率已經降至3%左右，多個城市房貸利率進入“2字頭”；最低首付比例全面降至15%，創歷史最低；除個別城市外基本全面取消限購；各地正在逐步取消普通住宅和非普通住房認定標準；各級積極推動住房“以舊換新”。供給端：城市房地產融資協調機制和“白名單”加速落地；收儲商品房用作保障房、支持地方政府收購房企存量土地政策逐步展開；“金融16條”政策再次展期……

儘管供需兩端政策不斷加碼，但政策效果並不十分明顯。國家統計局公佈的房地產相關數據顯示，1~8月全國房地產開發投資69284億元，同比下降10.2%。其中住宅投資52627億元，下降10.5%。新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降18%和23.6%。另據機構統計，1~8 月百強房企權益銷售金額下降 36%。一系列數據表明，當前房地產市場繼續處於調整中。

市場持續調整是宏觀經濟環境、市場需求和政策導向等多重力量共同作用的結果。受宏觀經濟和就業市場影響，居民收入預期下降，導致消費能力和信心不足；房地產供求關係發生根本變化，導致部分城市商品房供應過剩，去庫存壓力增大；房價進入下行週期，導致居民對未來房價預期轉差；“保交房”風險仍然是購房者的心理陰影；部分城市在住房消費方面還存在一定的政策障礙，比如限購政策。

從目前已經出臺的政策看，基本做到了“對症下藥”，但由於種種原因，政策落地還存在一定障礙。例如，房企合理融資需求落地難；收儲商品房用作保障房、收購房企存量土地面臨資金難題；低能級城市由於涉及項目量大面廣，紓困進度較慢。

期待五重政策大禮包落地顯效

本輪房地產政策組合拳，是“5·17”新政的延續和加碼，一方面反映出前期政策落實並未達到預期效果，亟待政策加碼；另一方面也反映出高層對穩定房地產市場的堅定決心。業界普遍認爲，本輪政策是超預期的。

中金公司分析認爲，本次會議提出的五項房地產相關政策面向行業較爲凸顯的需求疲弱、信用風險、收儲瓶頸問題都提出了針對性舉措。從需求端來看，本次下調全國二套住房首付比例後，預計各地在“因城施策”框架下將逐步跟進調整，不排除京滬也會對限購限貸政策做適度調整，這或將階段性地緩解居民的購房觀望情緒；此外，儘管存量房貸利率調整較難直接刺激住房需求，但其通過消費路徑間接改善經濟，以及降息引導的新發房貸利率下行，也可能會對購房需求有一定支撐。

從信用端來看，此前在緩解企業現金流壓力方面較爲有效的經營性物業貸和“金融16條”政策進一步續期兩年，同時研究推動政策性銀行支持有條件企業收購房企土地。建議持續觀察該政策在融資成本、借款機制、落地體量方面的安排和進展，預計上述政策與項目“白名單”機制一同有效助力“保交樓”工作的順利完成，同時防範信用風險進一步蔓延。

針對此前推進較慢的保障房收儲工作，本次也進行了一定改進，即提高央行資金支持比例至100%，隱含貸款融資成本將從2.5%左右下調至1.75%，在市場化、法制化原則下對應收購價上限將從此前的5~6折市場價提高至7~8折市場價，或有望帶動收儲工作有所加速。

獨立經濟學家任澤平認爲，本輪房地產五大利好政策，從供需兩側發力，利於盤活存量用地、商品房去庫存；緩解房企資金壓力，降低居民利息負擔，釋放需求。降低存量房貸利率有助於降低居民利息負擔、減輕居民還貸壓力，一定程度上實現消費轉移，另外可以緩解提前還貸現象，有助於銀行留住優質客戶。優化保障性住房再貸款政策，將保障性住房再貸款政策中人民銀行的資金支持比例由60%提高至100%，有助於加快推動商品房的去庫存進程。支持收購房企存量土地，利於盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地；必要時，央行提供再貸款支持。

國泰君安分析認爲，本輪與地產相關的政策，按照重要程度的順序，首先是引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，因爲其通過實際利率影響了PE的容忍度。過去一年，實際利率下調不明顯，一定程度上給資產價格帶來了壓力。當前對引導利率下行的表述下，下一階段預計將有改善。第二個政策重點是收購房企存量土地。目前央行表態還在研究中，但也值得期待，市場認知的“死庫存”需要盤活，才能走向下一階段。“死庫存”不盤活，勢必會影響到負債，那麼也就會對金融穩定帶來影響。

國泰君安認爲，除了上述兩項外，其他政策的影響程度相對較小，更多的還是在執行上給予更多的幫助。例如保障房再貸款中央支持比例從60%提高到 100%，由於是貼息思路，有時間期限，在當前較低的租售比下，收儲邏輯還需進一步通暢。

如果說對金融監管部門的五重政策利好能否如期落地有所擔憂，那麼9月26日中央政治局會議關於“促進房地產市場止跌回穩”的表述，則堅定了樓市企穩的信心。中金公司分析認爲，接下來要重點關注五方面政策進展：一是對需求端的直接支持，包括一線城市限購政策調整、房貸利率繼續調降、加大稅收優惠力度、增加購房權益等；二是提振需求端收入預期，包括財政發力帶來的工資收入改善；三是嚴控新增供給的舉措；四是加速消化存量供給政策等。總之，未來政策力度和密度將有所上行，直至房地產市場止跌企穩。

光大證券

我們認爲此次房地產政策定位精準，有效迴應了市場關切，政策效果可期。當前商品住宅銷售情況不佳，央行將全國層面的二套購房貸款的最低首付比例由25%下調至15%，進一步降低了居民購房門檻，利於提振改善型居民的購房意願；同時充分考慮“因城施策”由地方政府和商業銀行自主確定具體比例。

此次央行稱後續將進一步下調存量房貸利率至新增房貸利率水平，預計將進一步節約居民房貸利息1500億元，緩解居民由於按揭貸款利息較高而導致的提前還款行爲。

央行提升再貸款比例至100%，通過提高央行的出資比例，降低商業銀行資金佔用，進而降低銀行投放貸款的實際利率，進一步鼓勵商業銀行和收購主體的加快保租房收儲行爲，加大房地產市場的去庫存力度。

關於研究支持收購房企存量土地，延長兩項房地產金融支持政策至2026底，體現了金融支持房地產行業，保證行業資金面平穩，防控信用風險的延續性。

華金證券

降存量房貸利率0.5個百分點左右至新增房貸利率附近，意在避免房貸不良率明顯提升，從而避免導致更大程度的次生性內需收縮和房地產風險向金融系統性風險傳導。此次存量房貸利率下調，疊加提升保障房再貸款比例至100%、考慮支持政策性銀行等直接購買開發商儲備土地等新措施，可能共同意味着人民銀行對房地產市場短期見到拐點供需迅速反彈的期待不高，當前地產相關金融政策的主要着力點可能在於避免房地產風險與金融系統性風險相互傳染強化，而很難奢談降價促量。

浙商證券

央行在9月底出臺政策組合拳兌現了政策加碼的部分預期。具體政策工具作用上來看，本次央行政策工具主要針對降低需求側的還款壓力和買房資金壓力，在緩解供給側資金壓力方面給予支持。我們認爲，本次調整之後存量房貸利率和新增房貸利率還會繼續下調，直至需求側提前還貸現象有所改善以及購房預期逐步恢復。值得注意的是，本次存量房貸利率調整且幅度調整至新房房貸利率附近，是 2021年以來政策首次在收斂新老房貸利率差異上發力，這對降低存量房還款壓力和緩釋存量貸款風險有積極作用。

中泰證券

首套、二套房首付比例一視同仁，進一步降低改善型需求客戶購房門檻，爲願意加槓桿的客戶創造了條件，有助於滿足改善型客戶的需求。但考慮到現實中願意以15%首付貸款85%的客戶較少（更高的槓桿對應更多的月供），這一政策所覆蓋的客羣帶來的對房地產銷售的邊際改善或較爲有限。

關於延長“金融16條”和經營性物業貸款這兩項政策至2026年底。這兩個政策出臺的目的是控制房地產行業信用風險，對於正常經營的房地產企業給予合理支持，考慮到當前房地產行業未呈現明顯改善的態勢，本次央行和金融監管總局把這兩個政策從2024年底延長到2026年底符合市場預期。

國盛證券

鑑於二季度以來經濟壓力加大，尤其是7、8月各項數據普遍走弱，全年“保5%”難度增加。本次一攬子政策可謂如期而至，而且力度上、方式上也“誠意滿滿”，主要體現在：其一，既有着眼當下的“放水”，包括降準、降息、降存量房貸利率、降二套房首付比等；其二，也有佈局長遠的制度安排，包括創設新的貨幣政策工具支持股市（首期5000億元的互換便利等），多項政策支持“長錢長投”、市值管理、併購重組等；其三，還有直面問題的“對症下藥”，因此本次將人民銀行出資的比例由原來的60%提高到100%，有助於緩解地方“缺錢”、收儲意願不強的困境。

往後看，預計還有不少增量政策，尤其是財政發力、鬆地產、支持地方化債、再降準降息，可能的包括擴赤字、增發國債，北上等核心城市鬆綁限購、取消普宅和非普宅區別，新增特殊再融資債券、特殊專項債支持化債等。

申萬宏源

存量房貸利率下降可有效緩解早償壓力，有利於通過降低月供提升居民購買力，從而改善消費（包括住房和非住房消費），同時降低早償率從而降低房屋掛牌、改善供需關係，同時降息環境下折現率下降、利好房產估值提升。

預計新增房貸利率有望進一步下降，源於降息通道清晰、實際利率高位等。

收儲政策進一步加碼，央行資金支持力度提升、收儲範圍擴展至土地。保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%，可有效降低收儲資金成本，更易達到項目資金平衡，推動收儲加速落地；收儲範圍擴容，從商品房擴展至土地；資金來源更爲多元化，除專項債資金外，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，同時央行可提供政策支持。

粵開證券

本次降低存量房貸利率與去年8月的首次調降有兩大區別：一是惠及範圍更廣，去年8月僅針對首套房貸，本次則包括所有存量房貸； 二是利率下調一步到位，去年8月要求新發放貸款的利率水平不得低於原貸款發放時的房貸利率下限，可能仍需承擔較高的加點幅度，本次則直接降至新發放貸款利率的附近。

降低存量房貸利率有助於減輕居民利息負擔，減少提前還貸現象，提升居民消費能力。

存量房貸利率調整可能進一步制度化、動態化。央行指出，“下一步，我們也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整”。制度建立和完善後，未來存量房貸利率調整可能不需要再等待專項政策出臺，而是跟隨新增房貸利率及時變化。