物業已成地產壓艙石 中交服務尋求曲線上市

觀點網 繼珠江股份之後，A股地產公司收購同集團物業子公司的行動再次上演。

9月11日晚間，中交地產發佈公告，籌劃以現金方式向中交集團及其下屬子公司地產集團、中交一公局及中交投資分別持有的中交服務10%、51%、24%及15%股權。

若收購完成，中交地產將取得中交服務100%股權，同時新增物業管理業務。

收購公告發出後，兩位主角的心境卻截然不同：中交地產午後漲超7%，中交服務從確立之初便提出的獨立上市計劃則宣告中止。

收購理由

對於收購中交服務的理由，中交地產在公告中表示是爲了主力公司拓展輕資產業務，打造中交地產特色產品譜系，提升資產質量、增強抗風險能力。

據物聊社瞭解，中交服務2022年12月30日於北京成立，中交集團黨委副書記劉翔表示，組建中交物業服務集團是中交集團優化產業佈局、增強發展後勁的關鍵一步。

走輕資產運營發展道路的中交服務，實際上在一開始便被當作中交集團房地產全產業鏈條的補充。

但成立之初，中交服務的目標是獨立上市，公司官微第一條推文中，“走高質量上市發展之路”被寫進目標指引。

作爲中交服務的控股股東，中交房地產還在2022年12月23日通過官微發佈了一則招聘公告，面向社會爲中交服務徵選一名副總經理。

值得注意的是，除了工作經驗限制，“具有物業公司IPO經歷優先”也被寫進招聘條件中。

可見，中交服務一開始便奔着IPO而來。

但如今，中交地產一紙公告要將中交服務納入管理版圖，獨立上市的夢想已然飛遠。

從中交地產的角度看，置入物業管理服務，在延伸房地產業務產業鏈背後，或許還存在着維護股價的打算。

截至發稿，中交地產報7.42元，漲3.78%，總市值爲55.43億，距離今年4月發佈2023年年度報告時的70億市值下降約21%。

最新中報數據顯示，中交地產今年上半年實現營收89.8億元，同比微增2.48%；歸母淨虧損9.83億元，同比虧損幅度擴大72.86%；利潤總額爲-9.22億元。

作爲主業的房地產開發業務錄得營收88.82億元，同比上升2.35%，但毛利率保持下跌趨勢，跌至4.08%。

具體到銷售業績，中交地產2024年1-6月全口徑簽約銷售面積43.4萬平方米，較上年同期減少56.73%；簽約銷售金額81億元，同比減少62.26%；銷售回款113.4億元，較上年同期減少53.97%。

現金流方面，中交地產經營活動產生的現金流量淨額7.44億元，同比下降75.16%；期末現金及現金等價物餘額爲66.48億元，較上年同期下降近半。

此外，中交地產期內現金短債比較期初降低0.45，剔除受限制現金之後，非受限現金短債比爲0.37。

不久前的8月21日，聯手廣州交投47.45億拿下廣州海珠區今年首宗宅地的第二天，中交地產宣佈放棄開發地塊，交由中交集團代爲培育。

當時便有市場觀點猜測，較大的償債壓力之下，中交地產需要更謹慎地斟酌資源配置和投資回報，因此選擇放棄。

轉型退路

類似的收購動作，讓人想起珠江股份2023年3月完成的重大資產重組。

當時，珠江股份以28.04億元將所持有的房地產開發業務相關資產負債置出，同時作價7.79億元置入珠江實業集團及珠江健康合計持有的珠江城服100%股權。

重組完成後，珠江股份從地產開發商搖變爲物業管理及文體運營公司，衝擊港股失敗的珠江城服也成功借殼A股上市。

不過，與珠江股份收購珠江城市服務不同的是，中交地產並沒有置出房地產開發業務，中交服務業也未在IPO上碰壁。

更相似例子，則要看到今年5月的華髮物業私有化。

5月27日，華髮物業服務集團有限公司發佈公告，宣佈華髮股份境外全資子公司鏵金投資有限公司提出私有化建議，旨在撤銷華髮物業服務的上市地位。

當時，華髮股份稱華髮物業服務完成退市私有化之後，可以更好地專注於長期戰略，更加精準地進行地產與物業之間的資源共享和整合。

從母公司並表角度看，私有化將進一步提高華髮物業服務對公司歸母淨利潤的貢獻水平，更有利於進一步穩定華髮股份的現金流。

截至2023年末，華髮物業賬面現金人民幣3.8億元，近兩年每年經營淨現金流入約爲人民幣1.7-1.9億元，可以爲華髮股份經營現金流做有益補充。

私有化完成後，華髮股份將完全享有華髮物業服務的收益及分紅。

有珠江股份轉型物管企業、華髮物業私有化加強產業鏈協同珠玉在前，不論中交地產選擇哪一條路，都能有前事之師。

房地產行業紅火的時候，物業是房地產的附屬。但時過境遷，如今物業還能擁有相對穩定的收入，基本維持着獨立運營的狀態，甚至還能在一定程度上反哺地產。

物業企業從前被稱爲“現金奶牛”，現在向着“現金流壓艙石”靠近，地產開發商或許將置入物業管理業務當成了一條轉型退路。

不過，市場漩渦當中的地產開發商尚且自身難保，物業企業受到關係緊密的房地產行業下行波及，未來的挑戰同樣不小。

再者，中交地產在公告中表明，本次交易尚且處於籌劃階段，交易方案、交易價格等核心要素仍需進一步協商，尚需交易各方履行必要的決策、審批程序。

中交地產究竟能否拿下中交服務覓得轉型退路，還要靜待收購後續。

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