我最正確的事，是勸我媽賣房
我不太給針對個人的具體建議
因爲我覺得每個人的購買決策都有個性現象
買還是不買都在當下有主觀的原因
但是今天這個案例我倒是覺得有很多共性的因素
我發現很多朋友都會有一樣的問題
就是大概兩三年前，我堅定不移的勸說我媽賣房這件事
整個事情我回憶起來還是有很多觀點可以和大家分享
希望給到一些朋友一些參考
01
先和大家回顧下事情
我雖然一直在上海工作和生活，但卻是一個十足的浙江小縣城出生的小鎮青年
爸媽一直都在老家定居
也是大概兩三年前
我記得當時行情還不算特別差，但是我媽有一天來找我商量，要不要把家裡的老房子賣了
這套老房子呢是我從小住到大的老房子，房齡大概和我的年紀差不多大了
也談不上商品房沒什麼社區可言，就是一棟普通的房子
勝在位置足夠好，也算是縣城最老也是最居中的位置，基本上什麼資源都有
但卻是房子年歲太大，老舊的厲害
而且沒有電梯的多層，老人家日常爬樓梯也比較累
後來因爲小弟賺了點錢，我給我老媽在老家買了套新房子
正兒八經有電梯有社區有物業有綠化的新小區
各位別笑話，滿足以上四個有就是縣城還不錯的品質小區了
自從他們住過去之後，老房子也就閒置了下來，也就有了要不要賣的念頭
賣的理由是因爲房子空着，家裡也沒人會過去住，出租也確實租不了多少錢
但是糾結是來自第一房子有感情了
第二也覺得樓市未來會不會好，房子有沒有漲的可能
大概這麼個情況
當老媽給我打電話的時候，我大概就一句話：賣，堅決要把這套房子拋掉
是的，我用了拋這個詞
我媽還挺聽我的話，這套房子賣的挺快也很堅決
時過境遷，現在這個決定回過頭來看對我家來說算是非常划算了
房子一個不錯的價格出手了，後來縣城的樓市就和其他地方一樣一蹶不振了
然後老家現在賬上因爲這套房子賣掉有了百來萬的現金，未來的生活保障什麼都有了
日子過的就很舒服了，該花花該用用
02
當然事情現在來看有點事後吹噓的感覺，但是我還是稍微和大家聊聊爲什麼那個時候這麼堅決
有幾個基本面
第一，當縣城沒有外部人口流入補充的前提下，當地僅有的需求就是土著用戶的改善需求
而縣城的房地產居住結構也很不一樣
幾乎所有土著都有自己的房子，不論是老房子還是宅基地還是拆遷房，反正大家都有房，也就是市場上不存在剛需的情況
而這些二手房因爲品相不好，不存在改善的可能，所以市面上僅有的一些改善都進入到一手房領域
所以整個市場二手沒有流動性，一手只有點狀的改善需求
這雖然是共性，但這也決定了縣城樓市的根基不穩定
這也就意味着家庭如果在一個地方擁有多套房產其實不是很好的選擇
所以我對老家朋友一貫的建議就是：在當地換一套最好的小區，然後其他房子全部賣掉
另外對於縣城而言
整體的收入水平和經濟能級上限基本上被鎖死，不太可能有太明確的跨越
所以如果能夠通過賣房來實現個人現金收入的提升，這會對你未來生活品質得到本質性提升
這就是縣城和一二線城市的區別
沒有太大的生活壓力，存款就能夠改變生活本質
另外一個很重要的點就在於，在縣城多套房產的持有也不會有太多的價值
租賃市場的價值兌現極低
可以和大家分享一下我老家的案例，也算是江浙一個富饒的縣城了，但是對外出租的房子都是按照幾百幾百來算的
而這背後的根本原因是因爲，大量的家庭多餘資產多數爲拆遷房或者老破小
這是2015年那一輪全國房地產大浪潮下，給到縣城土著家庭大量房產的背景，而這些房子如今也成爲了比較燙手的產品
03
這也是爲什麼非常急迫勸說我媽的原因
因爲我覺得這就是一場看誰提前離場的遊戲
總有一天整個市場會固化，要在認知形成統一之前提前做這個決定
所以可以和大家聊聊當時賣的故事
我給到我媽幾個建議
第一一定要找中介賣，然後一定要給中介費，在一開始掛牌的時候就表明我們的心態
然後掛一個合適的價格，並且把鑰匙放在中介門店裡，打消一切不利於賣房的顧慮
只要你堅決，中介也會主動幫你賣房子，在縣城本身需求有限的情況下，中介當然更願意賣配合的房東
然後當有客戶出價的時候，只要不太離譜就立刻同意不要後悔猶豫
老人家可能下不了這個決定，那麼做子女幫他們下
依稀記得當時那套房子市場價112萬，我們掛牌110
後來有個客戶出價出到107萬的時候，這些錢不大但是對於縣城來說還是有點敏感，我媽還有點捨不得，我就和她說：立刻收定金
後來得知買我們房子是一個因爲考公務員編制被調配來到我老家的外地人，所以才考慮在單位附近買一套房子
所以你看看剛需產品在縣城的接盤人都是非常非常的小衆
這是場時間的遊戲，提前做決定就大概率不會後悔
04
爲什麼要這樣，這其實還是有背景
縣城的購房認知，特別是大爺大媽的買房觀是什麼時候開始成型的
其實就是2015年、2016年這兩年
這也是房地產發展最爲誇張的年份
當年縣城裡的棚改拆改的政策，直接推動了當地客羣的認知改變，這也促成了碧桂園和恆大在規模上的登頂
對於個體誇張到什麼程度
就是十八線的縣城的小老百姓都感受到，買房是一個很能賺錢的事情
其實在此之前在縣城大家都不會想要買房，因爲大家其實都有房子
但是一旦對於老年人都覺得買房能夠賺錢的時候，這個認知再改回來其實是很難的
所以哪怕在現在，我不少朋友老家很多套拆遷房，不少老人都覺得這些房子過幾年還會暴漲
甚至我公司還有位同事家裡的四五套拆遷房還做了精裝修，然後空在那裡等待哪天資產變現
包括我媽，雖然說房子已經賣了，但是還在想着投資買房的事
現在賬戶上有點現金了隔三差五還會來問問我，外地哪個城市的房子可以買
認知的改變是很難的，認知改變了之後再改回來就更難了
05
而對於縣城樓市的未來，我覺得大概率就是一種情況
就是當地兩三個最好的樓盤，價格會推到比較高的位置
因爲當地擁有購買力而且又不願意離開老家的土著，都會選擇住在這個小區
而除了這兩三個項目之外，其他所有項目都陷入同質化和去資產化屬性
就是大家都是自家住的房子，不論買賣還是租賃的市場價值低，需求容量小
而那兩三個項目和城市裡其他項目的價格差會拉開的非常明顯
還是用我老家的案例舉例子
最好的幾個小區，樓盤單價現在是2.5萬/平米左右，哪怕最近一兩年全國樓市不穩定的時候，他們的價格還是比較堅挺的
但是除了他們之外，其他房子的普遍價格都是八九千/平米，能到一萬/平米的也爲數不多
某種程度上縣城已經沒有所謂的房地產這個行當，無非是幾個還不錯的房子存在而已
06
所以，這纔是我今天寫這篇文章的原因
我們寫了那麼多和房地產有關的文字，讓大家看到宏大趨勢的同時，其實也是想各位能夠做出對的決定
如果你在縣城有房子，希望你是擁有最好的那個小區
如果不巧還有幾套其他的，那麼也希望最近你能順利賣掉
另外，如果你覺得我說的有道理，不妨轉給老家的爸媽看看，希望明年過後他們會認同今天這個決定
以上爲正文，來自真叫盧俊