松江區新橋鎮工業區廟三路片區存量盤活轉型案例

編者按：爲進一步推進本市產業園區城市更新工作，爲存量產業用地的盤活更新提供政策指導和案例經驗，切實提升產業用地使用效率，促進經濟高質量發展，我委特別開設“產業更新”專欄。該專欄將定期集中展示各類產業園區城市更新的優秀案例，爲各園區和相關部門開展存量產業用地二次開發工作提供經驗和參考。

近年來，松江區持續加大存量低效用地的收儲力度，爲長三角G60科創走廊高質量發展不斷積蓄髮展空間。新橋鎮作爲長三角G60科創走廊橋頭堡，主動通過二次開發從“土地存量”尋求“發展增量”。新橋鎮工業區廟三路片區以新廟三路爲中軸，南至G60滬昆高速、北至明中西路，面積約810畝，自2018年啓動二次開發以來，收儲地塊約380畝，調整企業約30家，投入約7億元，是新橋鎮最具代表性的低效用地二次開發示範片區。

主要措施1：加強供需對接，低效物業定製改造高端廠房

園區早在2002年引進某國際知名製造業企業，該企業是美國獨資公司，主要生產工業用電磁閥及氣動閥，隸屬於世界500強企業。當時該企業位於松江區新橋鎮新格路８號，佔地面積3000平方米。

2009年，該企業提出由於發展需要，希望能再租賃新的標準廠房以提高產能，降低成本，提高市場競爭力。經考察，園區有廟三路1號地塊，原業主爲上海吉仕箱包有限公司，佔地面積3.2萬平方米，廠房面積1.6萬平方米，當年吉仕箱包已虧損110萬，上繳利稅僅30萬，且設備陳舊技術落後，缺乏品牌支撐，市場佔有率小。作爲土地租賃方的新橋資產經營有限公司也有意對該地塊進行二次開發，改變該地塊佔地廣、能耗高、效益差的狀態。在屬地政府的積極協調下，新橋資產公司最終按照流程提前與吉仕箱包解約，通過定製化改造的形式爲該企業提供了16600平方米三層廠房，爲企業進一步發展提供了良好的條件。經過多年的發展，該企業已躋身年稅收億元以上企業行列，且生產研發規模還在不斷擴大。

2022年底，該企業再次提出，由於企業未來業務將有較大增長，目前空間已無法滿足企業的需求，希望能夠再擴大廠區面積。經協商，雙方約定繼續採用定製代建模式，園區通過拆遷收儲再開發的方式，在現有廠房北側約62.1畝工業用地上定向建造廠房，作爲其高端電磁閥研發製造基地。目前該項目正在抓緊建設，投產後該項目預計年產值達6億元，年稅收9500萬元。

圖1：廟三路1號地塊前後對比圖

主要措施2：創新合作模式，合理實現地塊二次開發

寶燕地塊面積190畝，二次開發前處於低效利用狀態。爲更有效地開發和利用該區域，新橋鎮政府和企業決定採取分割盤活的方式，將地塊分爲兩個部分。其中，81畝土地由寶燕工業科技（上海）有限公司繼續持有，並進行改造提升再利用；其餘109畝土地採取“土地回收+滾動開發”的模式進行二次開發。

寶燕自留地塊：爲提高地塊高效利用，上海美弗林科技有限責任公司作爲寶燕地塊業主關聯方和工信部“專精特新”創新孵化基地(籌)的聯合運營方，基於前期與北京數字萬融的合作，引入工信部中小企業發展促進中心資源，改造完成後將引進以“專精特新”企業爲主的製造業企業，提升地塊產業品質。

滾動開發地塊：根據市場需求和企業的實際情況逐步推進土地開發，既避免了土地面積過大企業消化不掉的情況，又能及時爲市場供應可用於生產的資源，滿足企業和市場的需求。目前，該地塊已進行第一輪開發，引進的海能基石技術有限公司、上海聯泰科技股份有限公司、上海食光來了食品科技有限公司項目均已通過項目准入，預計投產後每年將創造銷售額約25億元、稅收約1.4億元。

圖2：寶燕地塊前後對比圖

下一步，新橋鎮工業區將加強政策宣貫，引導二次開發新拿地企業充分利用產業用地資源，推進“工業上樓”，打造“智造空間”，鼓勵企業進行數字化轉型，將廟三路片區打造成智能製造技術應用示範工廠的集聚區。

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