“瘦身”加快、抵押融資頻頻，萬科的資產清單還有多長？

繼4月底宣佈聚焦三大主業後，萬科 “瘦身”步伐正在加快。

5月27日，深圳公共資源交易中心公告顯示，萬科深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權，已由深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司拿下，以掛牌價22.35億聯合競得。

據瞭解，該地塊土地使用年期30年，現剩餘23年7個月，主要用途爲商業辦公及酒店，且要求自持70%。

一位業內人士分析稱，此次交易地塊主要是商業辦公和酒店性質，自持比例又高，後續建設還需投入大量資金，建成後也需長期運營培育才能見到成效，對於當下的萬科，能夠完成轉讓、及時變現回籠資金，顯然是最合理、最明智的選擇。

“對於企業來說，不拘泥於一時，有進有退，長短期資產合理配置，才能贏得長期的可持續發展。”上述人士指出，對於深鐵集團，接手本項目後，也將有助於推動深圳超總片區的基礎建設和產業發展。

萬科方面告訴搜狐財經：“此次交易是公司堅決落地瘦身健體一攬子方案的舉措之一。通過交易完成，有助於減少非主業資產對資金的佔用。深鐵集團參與競得項目土地使用權，體現了大股東以市場化、法治化的方式真金白銀支持萬科。”

“瘦身”步伐加快

3月初，一場“非標債務”事件，引發起萬科的債務連環扣，萬科緊急與銀行溝通債務置換，將持有的萬科債券"標轉非標"。爲避免公開債務違約，曾有消息指出12家銀行正爲其籌措最高800億貸款，甚至監管部門出面力挺萬科融資。

在4月30日的股東大會，萬科宣佈要“瘦身健體”，聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業，計劃未來兩年削減付息債務1000億元以上，並制定了一攬子方案：一是退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資；二是每年完成200億大宗資產交易。

財報顯示，截至2023年年底，萬科有息負債合計 3200.5 億元。其中，一年內到期的有息負債624.2 億元；如果從融資對象來看，有息負債中的銀行借款1973億元。

簡而言之，萬科兩年內要削債當前有息債務的三分之一。

5月8日，萬科以22.35億元掛牌轉讓深圳灣總部基地地塊。在此之前，還傳出其擬以87億元轉讓深圳10項資產，涉及酒店、商業、辦公、公寓等，以及出售長租公寓項目泊寓、普洛斯股權等傳聞。

萬科正加速非主業資產的“瘦身”步伐。瘦身的同時，萬科也在轉換融資模式，從“總對總”的模式，轉向以項目、資產信用爲主的融資模式。

自5月以來，萬科頻頻獲得銀行貸款，均是通過抵押旗下項目公司股權而成。

頻頻抵押融資

5月23日，搜狐財經獲悉，萬科與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億銀團貸款，抵押物爲萬科旗下萬緯物流股，目前已到賬100億。

天眼查顯示，萬科將旗下萬科物流發展有限公司約270億元的股權出質，質權人爲招商銀行深圳分行，股權出質自5月20日生效。

在此之前，萬科還獲得5家商業銀行共計85.39億元貸款，一個月獲得融資額累計達300億元。

具體來看，其於5月13日向中國銀行、農業銀行、北京銀行和郵儲銀行申請總計73.39億元貸款，抵押物分別是西安、武漢、深圳、廣州、常州、宿遷等地的項目公司股權。

5月20日，萬科又獲得中國銀行12億元貸款，抵押物爲江蘇常州項目公司股權。此外，其於5月16日還成功發行一筆規模14.35億元的CMBS。

融資獲得重大進展，萬科股債價格也雙雙上升，市值重回千億。截至5月27日收盤，萬科市值爲1058.25億元。

但無論是200億銀團貸款，還是5家銀行85.39億貸款，均是萬科將項目公司股權和資產質押而來。

據瞭解，此次200億銀團主要是股份制銀行，而此前500億銀團貸款的傳聞，牽頭是國有大行，意味着招行牽頭的這一筆，要麼是額外新增的，要麼只是500億的先頭部隊，後續預計仍有銀團貸款會陸續落地。

這也同樣意味着，萬科需要有更龐大的抵押資產。

萬科的資產清單

萬科的資產版圖究竟有多大，可供質押融資的資產還有多少，成爲業界的關注點之一。

官網顯示，萬科多元業務包括房地產開發，物業服務板塊 “萬物雲”，租賃住宅板塊“泊寓”，海外業務上市主體“萬科海外”，酒店度假業務“萬科酒店與度假村”，食品業務，物業倉儲業務“萬緯物流”，以及商業開發運營業務“印力集團”。

房地產開發、物業服務和租賃住宅三大板塊，乃是萬科要聚焦的三大業務；其它業務，則是萬科要退出、清理和轉讓的板塊。

此前有消息稱，就800億元銀團貸款的抵押資產清單，萬科已與銀行貸款人達成初步協議，貸款提取額預計不超過500億元。萬科已向潛在貸款人分享購物中心等主要商業項目名單，貸款人正儘可能審查高價值資產。

消息還指出，目前萬科未抵押商業房地產價值爲770億至900億元，若銀行以50%貸款價值比放貸，萬科可獲得450億左右資金。

在4月底的股東大會上，總裁祝九勝曾透露，過往幾個月，萬科與銀行在資源問題、資產問題，特別是押品問題上有很多交流，基本結論是，萬科的押品、資源、資產相對充足。

但從萬科近期融資來看，抵押資本基本是房地產項目公司股權，以及萬緯物流股權。其商業地產資產尚未出現在名單中，用於傳聞中的500億貸款融資概率更高。

除已抵押的萬緯物流外，方正證券近期對萬科的其他資產也進行過估值：印力位於核心城市、預計易於融資的項目，總估值可能達322.34億元；按照50%的抵質押率估算，對應潛在融資空間約爲161.17億元。

萬科持有萬物雲66060.2萬股（約56.3%股權），按照5月27日收盤價計算，對應市值約爲152億元，按照50%的質押率估算，對應潛在融資空間約爲76億元。

萬科還擁有普洛斯21.4%股權、泊寓、認繳規模超175億的產業投資基金、廣信房產資產包50%股權、萬科商業、VCapitalLimited旗下商業資產，以及萬科酒店與度假、食品事業部持有的資產等。

但這些資產的抵押或出售，究竟能爲萬科帶來多少資金，目前尚難定論。

本文源自焦點財經Focus