實探：深圳鬆綁非核心區限購後，有剛改客戶當晚馬上訂房，還有項目海報直呼“好房告急”

5月7日，深圳寶安區某新房項目營銷中心。 樑寶欣/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者樑寶欣 李貝貝 深圳報道

“（政策優化之後）之前想買，然後又沒名額買的人，諮詢的挺多的。像今天過來這些，都是之前沒有名額，現在又有名額能買的那些人。有些的話，看到政策出來了之後也出來看一下房子。”5月7日，寶安區非核心區一新盤置業顧問向《華夏時報》記者表示。

5月6日晚，深圳住建局出臺《關於進一步優化房地產政策的通知》（下稱《通知》），從分區優化住房限購政策、調整企事業單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面進一步優化房地產政策。具體來看，此次深圳出臺的優化政策針對的是非核心區【鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區】，在上述區域購房非深戶社保“3改1”，2孩及以上家庭可再購一套，並放開滿足條件的企業購房限制。

5月7日，《華夏時報》記者實探深圳樓市政策優化後非核心區新盤銷售情況，走訪了寶安區部分樓盤，發現售樓處到訪量並沒有因樓市政策的優化而出現明顯的變化。

國家高端智庫CDI研究員宋丁在5月9日接受記者採訪時指出，深圳此次出臺的樓市優化政策，就如“猶抱琵琶半遮面”，力度不夠，甚至可以說遠遠不夠。主要是鑑於深圳市場目前的狀況，特別是新房市場相對很低迷，二手房雖然這兩個月成交還可以，但是因需求積累了三年，所以成交量也不值得炫耀。

“在整個樓市成交量並不是特別好的情況下，出臺這種有點不太痛不太癢的政策，我覺得這個力度其實還是不夠的。現在杭州這些城市已經全面放開了限購，而深圳等一線城市處於一個謹慎（狀態），對此不排除深圳下一步會有追加的政策，核心區域可能會採取更大尺度的放鬆。”宋丁說道。

“有剛改客戶馬上過來訂房”

宋丁指出，深圳此次推出的樓市優化政策，受影響的主要是三類人，第一就是戶籍人口，戶籍人口多子女可以再買一套，但這部分影響不大，因爲多子女家庭不在於缺一套房，而是需要小戶型換大戶型做改善。第二就是，單位、公司給員工購房，但因爲受經營狀況影響，企業不太可能大規模去給職工買房。第三，非深戶家庭、單身人士以及離異人士，這部分人羣買房會受益比較多一點，社保“三改一”會釋放出部分購買力。

“我估計還是會有些人去買房。但是總體來講，對激活深圳樓市，目前這個政策力度不夠，可能會增加一些成交量，但是也沒有那麼大。”宋丁提到。

5月7日，位於寶安區新橋街道某新房項目的銷售顧問陳思（化名）向記者指出，有一個客戶在新政出來後，就急着過來簽約。據其描述，該客戶在深圳已經有兩套房，所在區域的規劃還不錯，但是都太小了，又不想賣出去。現在就想買第三套買大一點。

5月7日，深圳寶安區某新房項目營銷中心。 樑寶欣/攝

深圳寶安區某新房項目營銷中心對樓市優化政策的宣傳。 樑寶欣/攝

無獨有偶，位於寶安區福海街道某新房項目的銷售顧問張桉（化名）也向記者表示，“有一個客戶，南山和龍華各有一套房，聽到政策放開之後就馬上過來訂房。其實，他們五一假期期間就已經過來看房，那時候就有小道消息傳出來深圳這邊要放開限購。”

張桉還說，我們今天（5月7日）來的基本上是買二套房的客戶。反正新政出來之後的當晚和第二天都有成交。

另外，記者觀察到新政出臺後，深圳龍華某新房銷售顧問在朋友圈發佈“限購優化，好房告急”的銷售海報。

圖源：深圳龍華某新房銷售顧問朋友圈

而記者在5月7日走訪寶安部分新房項目的時候，發現樓盤營銷中心雖有不少人出來看房，但並沒有出現因樓市政策優化促使營銷中心人流量激增的現象。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿指出，深圳此次限購政策的優化是非核心區域的有限放開，實際上放開的力度是低於市場預期的，而且內在的邏輯稍顯不足。

“中國過去的房地產調控是一個長期的、系統性的、漫長的過程，那麼我們今天談優化，我覺得也應該是系統的、科學的，那麼深圳出臺的新政更像是一個匆忙交上來的答卷。在這方面，深圳其實可以抄一抄成都的作業，成都4月份出的新政，更加顯得系統、深思熟慮的，除了限購之外，（成都）對於土地供應、高品質住宅建設、商辦的市場化循環等等問題都做了提及和一些安排。”吳睿說道。

樂有家研究中心監測數據顯示，4月深圳全市新房住宅預售5507套，環比下跌42%；預售面積46.5萬平米，環比下跌47%。截止到4月30日，深圳全市預售新房去化週期爲24.9月，近3個月去化週期一直維持在24-25個月。

近半年樓市政策不斷優化

其實，除了上述《通知》提及的樓市政策優化外，2024年以來，深圳樓市政策也在不斷調整，像今年2月7日，深圳放鬆了深圳戶籍及非深圳戶籍在深圳買房的限制，深圳戶籍落戶即可買房；非深圳市戶籍，購房社保繳納從5年減爲3年；3月26日，“70/90政策”正式取消；4月23日，推出“以舊換新”活動等等。

值得一提的是，在《通知》出臺的當天晚上（即5月6日），《華夏時報》記者發現深圳本土最大中介機構樂有家APP上恢復展現深圳二手房歷史成交價，同時高於政府參考價的業主掛牌價也有呈現。而在此之前，深圳二手房小區歷史成交價均未展示；若掛牌價高於官方參考價，則僅顯示官方參考價。

截圖自樂有家APP

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，繼續堅持二手房參考價的必要性下降。二手房參考價祭出的背景是二手房供應沒彈性，需求因爲預期良好而暴漲，加上業主和部分中介坐地起價、暴力拉昇，二手房市場失靈，價格信號紊亂，需要政府介入，參考價發揮了穩定價格信號、穩定市場預期的積極作用。

“現在，二手房價連續下跌，大幅下跌，掛牌量持續攀升，已超過在售新房的規模，政府參考價祭出的初始考量已不存在了，而且超過80%的交易低於參考價交易，不再顯示也是正常的。如果未來又出現之前的暴漲現象，不排除再次祭出這個政策。”李宇嘉說。

樂有家研究中心數據顯示，深圳4月成交的二手房源裡，低於參考價成交的佔比再次上漲，從3月的81.4%上漲至83.3%。其中低於參考價20%的佔比上漲明顯，從3月的20.4%漲至29.1%，漲幅高達8.7個點。說明房源成交價低於參考價的差值越來越大，購房者的買房成本顯著降低。

圖源：樂有家研究中心

此外，樂有家研究中心也表示，深圳二手房業主報價在4月繼續下滑，進入6字頭。4月樂有家網最新二手房掛牌均價爲6.95萬元/平米，一年時間跌幅9%。

圖源：樂有家研究中心

如今，除了樂有家外，貝殼找房、深圳中原地產、鏈家等多箇中介平臺均已陸續開放了深圳二手房的真實掛牌價。李宇嘉認爲，恢復實際價格信號，有利於交易。

“參考價政策下，由於參考價往往與實際成交價存在明顯偏差，若實際價格明顯低於參考價，賣方按參考價出價，買方按市場價出價（甚至低於市場價出價），則交易很難達成。反之，若實際價格明顯高於參考價，賣方按實際價格出價，買方按參考價出價，交易也很難達成，導致交易撮合難度加大。恢復實際價格信號，有利於讓交易雙方的出價更加靠攏，更易於達成交易。”李宇嘉說道。

深圳房地產中介協會數據顯示，截至2024年5月6日，深圳市共有59577套有效二手房源在售。

深圳在售二手房源量。 圖源：深圳房地產中介協會網站

對此，李宇嘉建議，政府應該定期修訂和發佈新的參考價。目前，深圳二手房價進入無序、失控式下跌的過程中，掛牌賣房的除了一部分置換需求，很大一部分是套現需求，包含恐慌式掛牌、被中介勸說降價賣房的。此時，退出參考價很容易，一退了之，但對價格實際下跌的追認，會兌現房價大幅下跌的預期。因此，上漲失控時，需要參考價，下跌失控時，同樣需要參考價。

李宇嘉解釋，“畢竟，一方面，價格持續下跌會加劇進一步下跌的預期，加劇觀望行爲，導致循環下跌，市場再次失靈。另一方面，很多百姓對政府參考價還是比較信賴的，如果基於上漲和下跌週期祭出參考價，並定期修正和發佈，可以部分修復市場價格信號失靈，讓價格預期合理一些。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧