史詩級救市！非常時期，非常信號
文|凱風
傳聞已久的“史詩級救市”，終於落地。
近日，央行、金融監管總局及住建部連發多條新政，拉開樓市大寬鬆的序幕。
1、無論限購城市還是非限購城市，首套商業房貸首付比例一律調整爲首套不低於20%，二套不低於30%。
2、二套住房利率下限爲lpr+20個基點，而首套房貸利率最低可達到LPR-20個基點。
3、存量首套房貸，可向金融機構申請新發放貸款置換，利率自行協商，最低不得低於原貸款發放時所在城市首套利率下限。
4、推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，廣州深圳兩大一線城市已經率先響應。
這意味着，除了限購之外，圍繞在房地產上的諸多限制都開始瓦解，樓市迎來自2008年和2014年以來的又一次大鬆綁。
與前兩次相比，這一次堪稱“史詩級”，影響究竟有多大？
01
這一次政策鬆綁幾乎覆蓋了所有城市，連歷來調控最爲堅挺的一線城市也不例外。
過去幾年，雖然樓市政策多有波動，但幾乎都是三四線城市在拼命鬆綁，二線城市不斷試探，只有一線城市巋然不動。
這一次，無論是降低首付，還是取消“認房又認貸”，都覆蓋了幾乎所有城市，廣深兩大一線城市更是率先打響第一槍。
這在過去相當少見。
要知道，四大一線城市，無論房價還是房價收入比都冠絕全國，也是投資炒房熱度最高的地方，向來被認爲是樓市調控的風向標。
在七八年前那波“漲價去庫存”中，幾乎所有城市都取消了限購，只有北上廣深巋然不動；
而在2016年開啓的史上最嚴調控中，又是北上廣深率先加碼，樓市之嚴同樣冠絕全國。
然而，這一次，樓市鬆綁，不再區分限購城市和非限購城市，也不再將四大一線城市單獨嚴格對待，政策信號可想而知。
當然，頂層設計只是提供一個政策下限，至於各大城市在“因城施策”時如何抉擇，仍舊存在彈性空間。
但在如今的樓市環境下，連炒房熱情最高的深圳都出現罕見大幅回落，各地會怎麼做，不難猜測。
從廣深率先落地”認房不認貸”，就可見一斑。
02
降低存量房貸利率，爲15年來首次，這是難得的讓利於民。
根據業內估計，存量首套房貸調整，平均降幅大約爲0.8個百分點，或將影響超過4000萬購房者，涉及上億居民，百萬房貸每年最高有望節省5000元利息。
值得注意的是，降低存量房貸，並非來者有份，也不是一竿子到底，而是存在一定限制。
一方面，存量房貸調整侷限在“首套”，二套及多套不在其列，輻射面相對有限。
另一方面，存量房貸只能下探到“當時所在城市的政策利率下限”，而不是如今4%乃至更低的利率。
換言之，如果當時最低政策利率是4.9%，銀行放貸時多了1%（100個基點）的加點，現在能降低的也只是1%的“溢價”，而難以一步到位如今的4%左右。
即使如此，這也是難得的讓利之舉。
要知道，自從1998年住房市場化改革以來，房貸就是銀行最穩定也是最優質的資產，其利差更是銀行重要的利潤來源之一。
目前，全國個人住房貸款餘額高達38.6萬億元，只是降低1個點的利率，就足以影響銀行數千億元的利息收入。
因此，降低存量房貸利率，相當於銀行主動割肉讓利，談何容易？
在過去20多年，只有2008年金融危機時，銀行一度將存量房貸利率從85折降到7折，此後再無類似動作。
這一次，降低存量房貸利率，爲何最後得以成行？
03
答案很簡單，逼出來的。
一個原因是，前幾年房貸利率實在太高了，成了整個社會的難以承受之重。
前兩年實際房貸利率最高一度超過6%，而如今房貸利率最低已經到了4%以下，利差之大可見一斑。
如此之高的房貸，在經濟狂飆突進之際尚不構成壓力，在投資收益高企的時代也不算什麼事。
但在如今的大環境下，想拿到4個點的投資收益率都十分困難，連5年期定期存款利率都不到2.5%，誰能接受5%乃至6%的房貸利率？
利率是資金的成本。因此，最近兩年提前還貸的比比皆是，幾乎所有人都視“加槓桿”爲畏途，減少負債幾乎成了新的全面共識。
對於銀行來說，與其任由井噴的提前還貸造成大量的利潤損失，還不如主動讓利，留住優質客戶，也博得一個“讓利於民”的聲名。
另一個原因是，在部分銀行的利潤盤子與刺激消費的大局之間，孰輕孰重，可謂一目瞭然。
站在銀行的立場，沒有任何一家銀行願意主動降低存量房貸，這也是主管部門多次吹風而銀行依舊巋然不動的原因所在。
然而，經濟在曲折中前進，拼經濟的迫切性一日甚過一日，剩下的時間越來越少，由不得銀行在漫長的博弈中拖沓。
04
除了限購之外，其他調控政策都開始逐步鬆綁。
衆所周知，樓市調控擁有五大核心工具：一是限購，二是限貸，三是限售，四是限價，五是房地產稅。
在政策工具箱中，房地產稅主要管理的是預期，雖然一直未能落地，但作爲懸在炒房客頭頂最大的一把利劍，其效果不容低估。
當然，房地產稅雖然是大勢所趨，遲早都會落地，但也要顧及對經濟及樓市大環境的衝擊，不會貿然上馬。
與之對比，有樓市“四限”政策之稱的限購、限貸、限售、限價，幾乎都已出現實質性鬆動，在不同城市完成了不同側面的突破。
日前，浙江省嘉興市宣佈取消行政限制性措施，不再限制購房套數，所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉讓。
這意味着嘉興打響了取消限購、限售的第一槍，或將有更多城市跟進。
而信貸是樓市的七寸，但限貸力度，今時早已不同往日。
無論是降低首付，還是下調二套房貸利率，抑或取消“認房又認貸”，都意味着樓市加槓桿的大門正在敞開。
對於限購，在嘉興之外，雖說沒有一個超大特大城市敢於直接宣稱廢除，但在很多地方基本上名存實亡。
究其原因，限購以戶籍作爲門檻，而幾乎所有弱二線及三四線城市都已實現“零門檻落戶”，限購可謂大門洞開。
即使是在戶籍門檻相對森嚴的一線城市，以搶人之名出臺的各種購房紅利也是屢見不鮮。
05
史詩級救市來了，歷史會否重複上演？
這種場景，讓人想起2008年和2014年。
前一次是金融危機餘波衝擊，“四萬億大投資”就足以力挽狂瀾，2009年-2011年全國樓市出現了普漲浪潮。
最後一次是高庫存之困，樓市承壓之大遠大於2008年，所以政策力度也是前所未有之大。
先是5次降準+5次降息，徹底鬆綁了銀根，再加上史無前例的漲價去庫存+棚改貨幣化的組合拳，最終帶動全國最大的一輪普漲潮。
這一次，史詩級救市，能否讓歷史重複上演？
就在不久前，重要會議做出了“我國房地產市場供求關係發生重大變化”的判斷。
供求關係之變，說到底是我國房地產市場早已不再是短缺模式，除了個別超大特大城市外，大多數地市都已飽和乃至過剩。
而作爲房地產最終上漲動力的三大基本面——經濟、人口、城鎮化，也在面臨轉折點。
房地產從“黃金時代”到“白銀時代”再到“黑鐵時代”，也幾乎成爲全民共識。
回到當下，這幾年的市場波折，徹底重塑了預期，無論是居民收入的預期，還是房價走勢的預期，都與過去大相徑庭。
所以，即使救市堪稱史詩級，也難以複製“一鬆綁就集體上漲”的歷史，房地產很難再簡單回到過去。
當然，無論市場如何風雲變幻，房地產仍舊是舉足輕重的支柱產業，房產仍舊是許多家庭最大的財富構成，房貸仍舊是最多家庭最大的債務來源……
這就決定了房地產不能輕易“硬着陸”，更不能任其風險蔓延。
全民炒房潮大概率難以重現，但一個穩定的房地產市場，仍是不可或缺的。