市場正在改變：陳文博說再沒有“必贏”投資項目 陳啓宗笑言“What's the big deal”

觀點網 香港報道恆隆集團兼恆隆地產前董事長陳啓宗於今年股東會正式退任，將集團生意交棒予其長子陳文博後，兩父子近日於公開活動上再次合體，談及對中港房地產市場的看法及集團的發展。

恆隆地產榮譽董事長陳啓宗與恆隆地產董事長陳文博一同出席論壇活動，並上臺進行討論。對比過去，陳文博的發言次數多出不少，而陳啓宗繼續貫徹其敢言的作風，以幽默的方式應對嚴肅的議題。

在問及對中央政府於5月17日宣佈推行旨在支持住宅市場的新政策，包括宣佈設立3000億元的保障性住房再貸款專項資金；及在新的房地產救市計劃出臺之前，中央政治局、國務院、人行和其他部門於過去數週推出一系列支持政策的看法。陳啓宗稱，中央持續着手應對房地產問題，而他們朝着正確方向邁出一步，但認爲仍有地方需要補充，如地方政府現時難以透過賣地獲取大量資金，因此未來需考慮後續資金從何而來。

陳文博則指出，未來內地樓市將更趨健康和可持續，認爲市場正在改變，再沒有“必贏”的投資項目，但認爲內地投資選擇不多，因此過往更多人偏好投資房地產多於股票市場，惟投資房地產的確定性已不如此前般高。

至於提到內地消費情況，陳文博指，集團主要從事非必需品高端零售業務，市場動態非常不同。而在疫情期間，中國奢侈品零售增加兩倍，所以現在處於非常高的基數上，但集團表現仍然良好，比疫情前約增長兩倍多。

陳啓宗亦有談及港人北上消費的趨勢，其指過往自由行旅行南下來港消費，如今國內產品及服務水平有所提升、價錢仍舊低廉，驅使香港人北上消費是一個經濟行爲，笑言此舉令香港人普通話變好，並非什麼特殊大事件“What's the big deal”。在此形勢下，租金下滑、資產格價出現調整是客觀事實，以商場、商廈一類投資物業爲主的恆隆亦受到影響，但認爲拒絕認清事實或作出對應的人相當悲哀：“I would say you will be a very sad person, very unhappy person。”

陳文博指，集團旗下的出租物業租金有所下降，認爲本地商家需爲遊客和本地顧客提供更好的消費體驗，挽留顧客留港消費，令消費力不致外流至深圳或日本。

根據資料，香港今年4月零售業總銷貨價值按年顯著下跌14.7%，低於2022年4月疫情期間的水平，香港零售管理協會料情況會持續一段時間，協會認爲增加內地旅客免稅額有助帶動內地旅客的購物意欲，對現時低迷的香港零售市道非常重要，並高度支持和感謝政府近日積極向中央爭取提高訪港內地旅客免稅額。

至於香港住宅市場方面，陳啓宗指同樣處於結構性調整期。他認爲香港過去的樓價長升長有，主要由於：高地價政策、每年新批出的土地面積不得超過50公頃、約60％香港人擁有物業、以及反對派阻礙政府增加土地供應，認爲港府近期撤銷推行了15年的樓市調控政策後，當局終於能以更合理、更經濟學的方式供應土地，市場迎來15年以來最重大的結構性改變，樓價下跌屬意料之中。

但當主持人問到市場參與者及地產大家族應如何應對時，陳啓宗笑言，這個問題不應該問他“that's not my problem”，應該邀請其他人來回答。因爲恆隆的主要業務爲物業租賃，已甚少參與買地市場及出售住宅。

被問到集團股價持續受壓，陳啓宗笑稱，不認爲公司股價正受壓，而是整個市場都正處地獄：“I don't think there is any pressure, everybody is in hell。”而投資者必需分辨清楚政治與經濟因素的分別，在地緣政治的影響下，香港必然受到牽連，在分析問題時切忌將政治因素視作經濟事件，但相信市場終有日會認清公司估值大幅度折讓是不合理“You guys will wake up one day”。

陳文博補充，整體地產股表現均跑輸大市，尤其是內地房地產行業存在大幅折讓，在沒有太多資金投入港股市場的情況下，令恆隆的估值偏低，又認爲相比起估值，利率對公司決策影響更大，在高息的環境下，令部分重大投資項目正減慢步伐或需重新評估。