慎防十大潛在蓋牌效應

房市十大衡量指標

淡江大學產經系前副教授莊孟翰表示，當前房市出現十大「蓋牌」效應，不論價、量，都未真實呈現，檯面下潛在超額供給的壓力，要比預期中要高。

德明財經科技大學客座教授、中華不動產仲裁協會仲裁人莊孟翰觀察當前房市指出，儘管政策一波波祭出調控措施，但迄今仍價量背離，且代表預售屋及新成屋房價的國泰房地產指數，已被代表中古屋房價的信義房價指數超越，部分區域房價也持續創高，外界「有看沒有懂」，主要都是房市潛藏「蓋牌效應」。

首先，以低總價掩蓋高單價：爲迎合剛需、控制總價，坪數縮小，但單價被推高。

第二，實價資訊被浮報的裝潢、傢俱贈送墊高：預售屋完成簽約後，必須在交易簽約30天內登錄實價，但檯面下扣除退傭及裝潢、傢俱贈送的實際交易價格，或更改案名再繼續賣，都是追蹤不到的「蓋牌」地帶。

第三，房地合一稅2.0「蓋牌」潛在轉手量：重稅鎖住2～5年投資客持有時間，潛在供給被蓋住。

第四，建物買賣移轉棟數除包括中古屋之外，還有三～四年前已售預售屋，因此要用這個指標來解讀房市買氣，難免會失真，產生蓋牌效應。

五，使照量遠小於建照量，主要是缺工缺料、工程遞延，甚至有些建商不開工、歇業，都會讓實際使照量遞延或被蓋牌，未如預期的放量。

六，銷控臺上、臺下的銷售率差異，造成的蓋牌效應。

七，土地交易量失真，因爲業界僅統計上市櫃公司及實價登錄資訊的成交金額，其實爲數可觀的自然人買賣土地的交易金額仍被蓋牌、未被揭露。

八，都更和危老重建案地主釋出戶、自主更新未售戶，新增供給也產生蓋牌效應。

九，少子化現象牽動家戶量激增，但家戶比下降，衍生新增小宅需求。

第十，產業進駐及就業人口成長帶動的社會增加率，掩蓋住區域實際供需結構，因此特定區域房價被推升。