上海中心地段豪宅新房認購持續火爆背後 高淨值人羣熱衷資產長期“保值”

21世紀經濟報道記者 陳植 上海報道

儘管房地產市場全面復甦尚需時日，但在一線城市核心地段豪宅新房市場，高淨值人羣“趨之若鶩”。

近日，融創在上海開發的豪宅項目——外灘壹號院二期第二批次110套房源獲得逾200組的意向客戶，認籌率達到183%。若按此批次房源銷售單價約17.1萬元/平方米計算，其銷售金額有望超過56億元。

這成爲今年以來上海核心地段豪宅新房項目“銷售火爆”的一大縮影。

3月28日，位於上海新天地板塊的中海順昌玖裡開盤，以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀錄。

4月18日，位於陸家嘴南側的濱江凱旋門開盤，212套房源在一天內“售罄”，銷售額達到70.27億元；

三天後，融創外灘壹號院二期第一批次房源開盤並在當日售罄，銷售額達到99.97億元。

5月初，凱德茂名公館75套房源開盤後不到一小時售罄，銷售額逾31億元。

一位房地產業內人士向記者透露，高淨值人羣之所以踊躍認購上海核心地段豪宅新房，一個重要原因是他們秉承“物以稀爲貴”的投資理念——即上海核心地段豪宅的“稀缺性”，令他們相信這類資產有着極高的資產保值屬性。

“此外，相比二手豪宅房源，豪宅新房具有較高的價格優勢，形成不錯的投資安全墊效應，吸引更多高淨值投資者加入搶購陣營。”他分析說。

一位企業家告訴記者，鑑於資產保值的需要，近日他正在考慮購買一線城市核心地段豪宅新房。究其原因，當前權益類市場波動加大且賺錢效應相對較低，令他開始看好一線城市核心地段豪宅新房的資產保值屬性。

記者獲悉，部分第三方財富管理機構也建議富豪客戶考慮將投資一線城市核心地段豪宅新房項目，作爲個人財富長期保值的重要組成部分。

一位第三方財富管理機構客戶總監向記者透露，縱觀歐美國家一線城市核心地段豪宅發展歷程，它們價格基本呈現長期穩健上漲趨勢。即便個別年份遭遇金融市場劇烈動盪導致房價下跌，但隨着宏觀經濟企穩回升，這些一線城市核心地段豪宅價格總能迅速收復失地，且價格年均漲幅足以跑贏通脹率。

他透露，這也吸引部分富豪客戶開始重新審視國內一線城市核心地段豪宅新房項目的資產保值屬性與配置價值。但是，爲了降低房貸違約風險，他們不大願借入較高的按揭貸款。甚至部分富豪客戶打算贖回私募產品，將更多資金充作首付款，將首付比例提高至最低50%～60%。

“這讓我們相當爲難，一方面我們需要給富豪客戶提供更新的一線城市豪宅新房項目認購信息，滿足他們的新資產配置需求，另一方面又不希望他們因爲買房而贖回大量私募產品，影響我們與私募基金的合作關係。”這位第三方財富管理機構客戶總監直言。

“物以稀爲貴”觀念發酵

記者多方瞭解到，“物以稀爲貴”，儼然成爲當前高淨值人羣爭相認購上海中心地段豪宅新房的最大驅動力。

前述企業家告訴記者，在看房期間，他發現不少高淨值人羣討論最多的，是這類豪宅的“稀缺性”。受前些年房地產市場調控等因素影響，一線城市核心地段的豪宅供應量相對較低，呈現較高的“稀缺性”狀況，也令衆多高淨值人羣看到這類豪宅新房的資產保值屬性。

他告訴記者，自己之所以計劃購買上海中心地段豪宅新房，並不是爲了短期投資獲利，而是希望自己的財富能在較長時間“顯著保值”——若宏觀經濟增速持續放緩，這類資產價格跌幅能相對較低，反之若新一輪經濟增長週期來臨，這類資產又能迅速收復失地，並呈現一定幅度的價格上漲。

但是，鑑於今年以來上海中心地段多個豪宅新房項目認籌率“居高不下”，他至今仍未買到心儀的豪宅新房。近期他甚至打算先“作壁上觀”——因爲他擔心上海核心地段豪宅新房項目認籌率持續走高，令他買到心儀房型的機率更低。

一位上海房產中介告訴記者，相比二手豪宅的交易量相對冷清，高淨值人羣對一線城市核心地段豪宅新房的認購熱情相當高漲。這背後，是後者相比前者具有一定的價格優勢，令高淨值投資者感到豪宅新房的投資安全性與資產保值屬性更高。

“此外，高淨值人羣的心態也起着較大作用。”他認爲。比如不少高淨值人羣不喜歡住“別人住過”的豪宅，所以對豪宅新房有着某種特殊的認購情懷。

這位房產中介還發現，部分高淨值人羣之所以積極認購一線城市中心地段豪宅新房，另一個不容忽視的因素是他們正在重構自己的房地產資產配置。

“二季度以來，多位高淨值人羣委託我出售市郊的多套房源，打算回籠資金用於購買市中心地段豪宅新房，因爲他們認爲這種做法能帶來更好的資產長期保值效果。”他直言。

新一輪資產配置的“取捨”

面對高淨值人羣的一線城市核心地段豪宅新房認購熱情，第三方財富管理機構也“聞風而動”。

上述第三方財富管理機構客戶總監告訴記者，近期他們邀請身價過億的富豪客戶舉行內部沙龍，分享全球一線城市中心地段豪宅市場的價格發展趨勢與資產保值屬性。當不少與會富豪客戶發現歐美一線城市中心地段豪宅價格長期保持穩健漲勢後，對上海中心地段豪宅新房的配置興趣“水漲船高”。

“部分富豪客戶認爲，當前是一個不錯的抄底機會。只要新一輪經濟增長週期來臨，上海等一線城市中心地段豪宅新房價格有望率先觸底反彈。”他告訴記者。甚至個別富豪客戶還詢問，第三方財富管理機構是否有“渠道”，協助他們在搖號過程獲得更具優勢的“選房權”，以便他們認購樓層更好的房子，實現更可觀的投資回報。

面對這些富豪客戶高漲的購買熱情，這位第三方財富管理機構客戶總監“心裡卻有點慌”——相比前些年富豪客戶喜歡使用更高比例的按揭貸款購買豪宅（留下更多資金用於證券投資獲利），如今他們普遍“求穩”，喜歡將首付比例提高至最低50%～60%，進一步減輕自身還貸壓力。

但是，這意味着這些富豪客戶可能會選擇贖回私募產品，將更多資金衝抵豪宅新房購買首付款，令第三方財富管理機構的業務經營遭遇額外“損失”。

“這某種程度反映富豪客戶在資產配置方面的新態度——相比權益類市場，他們似乎認爲一線城市核心地段豪宅新房的未來潛在回報率更高。”前述第三方財富管理機構客戶總監直言。