三季報40家房企虧損 業績止跌仍需時日

隨着三季報披露結束，房企今年的業績走勢已經基本落定。市場深度盤整近三年，房企業績仍在持續下行。

根據東方財富統計數據，截至10月31日，A股上市的84家房企中，營業收入同比下滑的共有58家，淨利潤同比下滑的則有65家。在淨利潤下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬科，虧損額高達179.4億元；金科、首開、金地分列2、3、4位，虧損額分別是53.32億元、42.83億元、34.1億元。

按照房企慣常的結算週期，今年前三季度結算的項目多數是在2022年前後所摘得的土地，其時雖然已有房企陸續出險，但頭部房企仍在逆勢擴張，隨着價格體系被重構，房企的利潤空間持續壓縮，計提減值也在持續加大，利潤損失很大部分的原因來自於此。另外，近年來房企規模在持續收縮，這在客觀上也壓縮了利潤。

業界普遍認爲，由於高價地的結算還未結束且房企的規模仍未探底，房企利潤在短期內仍難以得到改善。

積極的方面是，今年以來，房地產行業刺激政策不斷，房地產行業穩步築底。9月以來，多個部門提出了“一攬子”配套政策提振房地產市場，不少城市也進一步優化調整了樓市政策，包括調整限購、放開商品住房轉讓限制、提高住房公積金貸款額度等。這些政策的合力，有望爲房企的業績表現帶來正面的變化。

利潤承壓

今年前三季度，房企的營收和利潤表現均不容樂觀。

根據東方財富統計的數據，截至10月31日，A股上市的84家房企中只有26家房企實現營業收入增長，而且均爲規模較小的房企，例如深振業今年前三季度營業收入同比上升482%，錄得48.28億元的營收；衢州發展則錄得141.2億元營收，同比上漲279.28%。

這並不難理解。這類房企所開發的項目數量有限，受到結算週期波動的影響較大，因此會呈現營業收入大起大落的現象。

與此同時，頭部房企的營收則普遍有所收縮。例如，萬科今年前三季度實現2199億元營收，同比下滑24.25%；綠地控股營收則爲1601億元，下滑幅度高達36.87%。

過去幾年，房地產市場在觸及18萬億元的高位後規模持續下行。2023年，全國商品房銷售額爲11萬億元。在此期間，房企也跟隨行業形勢持續“降速”，營收下滑即是一個明顯的趨勢性指標。

在利潤表現方面，多數房企也並不理想。根據東方財富統計的數據，A股上市的84家房企中共有40家房企錄得虧損，已經接近半數。在這些錄得虧損的房企中，不乏曾經的頭部房企，例如萬科、金地等。

這些房企虧損的原因大致類似。萬科在公告中解釋稱，虧損的主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業財務投資出現虧損以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。

在實現盈利的44家房企中，保利發展利潤額最高，今年前三季度共錄得78.13億元的淨利潤，招商蛇口利潤表現也不錯，共實現26.01億元的利潤。這兩家央企是A股上市房企中僅有兩家淨利潤超過20億元的房企。除此以外，還有7家房企利潤額在10億元以上。

需要指出的是，即便是實現盈利的房企，多數利潤表現也在持續下滑。例如，保利發展淨利潤同比下滑41.23%，招商蛇口下滑幅度爲31%，新城控股的下滑比例則爲41.3%。

緩慢修復

營收、利潤雙降已經成爲房企近幾年的常態。市場關注的是，在利好政策的促進和催化下，房企的業績報表能否跟隨修復，這也是房地產行業是否復甦的關鍵信號。

從今年房企的銷售表現來看，房企營收和利潤總額的表現在短時間內可能仍將承壓。中指研究院統計數據顯示，今年前10個月，TOP100房企銷售總額爲34599.95億元，同比下降34.7%。此外，前十月銷售總額超千億元的房企有7家，較去年同期減少7家，百億房企73家，較去年同期減少27家。

銷售額仍然下滑，房企營收就難以扭轉。一位地產央企的總部人士告訴21世紀經濟報道記者，“今年我們的利潤考覈要求仍然是要有增長，但規模持續往下掉，而且現在的毛利率能到10%就不錯了，說實話今年維持和去年同樣的利潤額，壓力都非常大。”

一位頭部房企的人士也告訴21世紀經濟報道記者，“對於房企來說，利潤現在不是最看重的部分了。如果調價有利於去化，我們也會選擇隨行就市犧牲利潤，畢竟現金流更重要，只有現金夠穩才能繼續活下去。”

因此，房企營收和利潤表的修復，主要取決於房企規模能否穩住，以及價格體系是否還會被重構。從當前券商機構分析的數據來看，明年房地產市場有望逐漸企穩，但仍將持續築底。

中金在近期的一份研報中就表示，當前房地產行業銷售量、價表現壓力仍大。此前出臺的房地產政策帶動了一、二手房總銷量整體平穩，但未能改變新房銷售佔比走低、房地產投資疲弱以及房價持續下探的態勢。

中金認爲，如要達到“促進房地產市場止跌回穩”的目標需財政政策發力，一方面是需求側帶動居民就業和收入預期回暖，另一方面，在供給側集中資源收儲一、二線城市已建成未出售的新房和“以舊換新”家庭的舊房，從而達到“消化存量”目標，或是行之有效的舉措。“考慮到成交結構和價格走勢仍有慣性，2025年房地產投資或仍將承壓，但強政策有望帶動跌幅收窄。”

中指研究院企業事業部研究負責人劉水則表示，當前行業長短週期均處於換擋期，存貨去化和變現能力受到極大影響，房企利潤表修復有待市場風險出清和復甦。

劉水續稱，9月底中央系列舉措有效地提振了市場信心，若各項政策加力並較快落實，四季度市場有望迎來邊際改善，但由於影響居民置業能力及置業意願的收入、就業等中長期因素轉變需要一定時間，因此預計市場短期仍延續築底行情。考慮到近兩年土地市場轉冷後地價相對較低，部分房企受益於優質地塊結轉仍有可能率先修復利潤表。