如何吸引耐心資本？公募REITs定價等機制待完善

自2021年6月首批產品上市至今，我國公募REITs已初步經歷了完整的週期——2022年受追捧、2023年遭遇顯著回調，再到目前平穩發展。在促進公募REITs市場高質量發展過程中，耐心資本的積極參與至關重要。在近日由瑞思不動產金融研究院主辦的中國REITs發展2024年會上，與會人士就進一步完善公募REITs各項機制，吸引耐心資本進行了深入探討。

保險資金與REITs天然匹配

中國人壽保險（集團）公司原董事長、原保監會副主席、十三屆全國政協常委楊明生表示，REITs市場目前存在着市場規模有限、產品流動性不足以及長期穩定的優質資產不足等問題，應簡化擴募流程、降低槓桿率限制，同時加速更多傳統與新型資產業態上市，提升耐心資本參與REITs市場積極性。

公募REITs優質的基礎設施項目是稀缺資產，可以產生穩定的現金流。而保險資金有久期長、跨週期的屬性，是典型“耐心資本”，與REITs天然匹配。

自首批公募REITs上市以來，保險資金便將REITs產品作爲戰略型資產進行全方位的佈局，且不斷提升參與力度。截至2024年上半年，保險機構在所有非原始權益人戰配投資者中的參與規模佔比最高，約爲20%左右，參與過戰配的保險機構共34家。網下投資者中，保險機構參與佔比更是超過30%。

中郵人壽保險股份有限公司不動產投資部總經理徐立思表示，REITs的強制現金分配機制，可以保證耐心資本長期、持續分享資產運營帶來的收益。2024年前8個月，有32只REITs共分配了60次，其中有19只已經分配多於1次，爲投資人提供可預見的現金回報。另一方面，REITs的可供分配金額收益率較高，28只具備四個季度歷史數據的REITs市值加權平均可供分配金額收益率爲7.1%，相比其他具備現金分配的資產顯得很有吸引力。

徐立思同時表示，REITs已成爲基礎設施項目的重要退出渠道，這擴寬了耐心資本的投資範圍。很多行業的優質基礎設施項目具有較好的投資價值，但是在大宗交易市場中缺乏流動性，很難退出，讓很多耐心資本心存顧慮，“而保障房、消費基礎設施、廠房類項目，由於公募REITs提供更好的流動性和退出渠道，因此獲得了市場較高的關注度和大量投資者的看好”。

“REITs產品嚴格的合規性要求和更透明的信息披露，也給耐心資本投資提供了便利。”徐立思表示，“合規判斷和投後管理都是耐心資本以及其他機構投資者很重視的領域，REITs在這兩方面均有較好的制度性安排，可以減輕耐心資本相應的時間成本和人力投入，更聚焦到投資及研究之中。”

建議完善資產定價等機制

然而，公募REITs市場在吸引包括險資在內的耐心資本時依然存在不小堵點。

“目前，部分保險公司投資公募REITs產品受償付能力約束較大，如投資REITs的風險因子仍然較高，建議進一步解決相應資金投資的痛點和難點，提升其投資意願。”楊明生表示，“同時，建議給予重要的戰略投資者更多的參與權和知情權，如允許參與發行定價、基金決策委員會、顧問委員會或設置觀察席位，提升戰略投資人蔘與投資的積極性。”

在業內人士看來，市場持續擴容、促進資產合理定價等機制，對於耐心資本進入公募REITs市場同樣至關重要。

泰康資產管理有限責任公司金融產品投資部負責人瞿豔表示，擴大REITs持有的底層資產的數量，可以有效降低單資產波動的影響。REITs單標持有的底層資產較少，容易因爲單個資產表現的偶然性波動引發REITs的波動。另一方面資產的擴充也有利於形成頭部REITs的優質資產組合。

“我們整體上還是希望進一步加速REITs的擴募，推動更多REITs常態化擴募，特別是過對於審批中的項目，建議縮短擴募的審批週期。”瞿豔表示，“擴募過程中，對於以配置策略爲主的耐心資本，最大挑戰可能在於只能對擴募資產被動接受，建議引入和首發類似的估值調整機制，避免隨着市場的變化，因估值過高引發的發行難度上升。”

可吸引國際投資者進入REITs市場

作爲一種創新金融工具，REITs通過盤活存量資產、提供長期穩定的資金支持，對推動科技創新、產業升級和綠色低碳轉型具有重要作用。隨着未來市場體制機制的完善，REITs將有更廣闊的發展空間。

“從全球來看，REITs是資產配置的重要部分，具有長期收益穩定、風險更加分散的特徵。”中證指數有限公司研究開發部總經理趙永剛表示，“作爲重要的工具載體，REITs指數和指數化產品也在快速發展。目前，中證指數公司已經發布中證REITs（收盤）指數和中證REITs（收盤）全收益指數。”

趙永剛透露，下一步將聚焦大市值REITs指數、細分類別REITs指數，以及捕捉現金流充裕、分紅高、波動性低的REITs策略指數，不斷豐富REITs指數系列，助力REITs投資生態建設，促進REITs市場高質量發展。

澳大利亞前貿易與投資部長Andrew Robb建議，中國可以考慮引入國外REITs來提供新的視角，並強化投資端的稅收激勵，從而吸引更多國際投資者進入中國REITs市場。