浦東最慘版塊——交通死角&多處硬傷，造個別墅都淪爲爛尾樓...
在浦東有這樣一個充滿魔幻的版塊
開車二十分鐘到浦東機場
半小時到陸家嘴
但存在感低得還是快和東海融爲一體
一路之隔的板塊房價10萬+
而這裡的房價卻低至三萬多
即使這樣
這裡也並沒有土拍更沒有開發商拿地
甚至在這裡的街道上
你幾乎找不到一家房產中介門店
最讓人感到震驚的是
這裡不僅有着北美風情的高端別墅區
還有一片荒廢了幾十年的別墅羣
如今成爲了不少外地民工在上海0元安家的選擇
這就是浦東合慶
01
在說合慶之前
我們還得重溫一下浦東新區的歷史
2009年
南匯浦東兩區合併成爲浦東新區
原以爲南匯將源源不斷掏空老浦東的家底
事實上也僅僅只有臨港得到了一些財力輸出
而合慶這樣發展原本就緩慢的原浦東版塊
似乎從那時候起被流放得更徹底
身世反而更像南匯的某些版塊
合併前由於兩區原來發展差異較大 基礎不同
所以即使在合併後的這麼多年後
大家對浦東新區的評價也是依舊分化
如今的浦東的南面除了臨港外存在感都很弱
而浦東北則是繁華與生產力的代名詞
浦東北面不僅有陸家嘴張江金橋這樣的開發區
也有像碧雲聯洋森蘭的居住勝地
就連曾經不受待見的唐鎮川沙也成了網紅樓盤聚集地
反觀合慶
如今的外界存在感甚至低於很多原來南匯區的版塊
究其原因
很重要一點就是這裡是浦東罕見的交通死角
更是浦東北唯一沒通地鐵的版塊
浦東地域遼闊
地鐵密度雖然不如浦西那麼高
但絕大部分版塊基本都有地鐵通過
可合慶卻是最特立獨行的那個
2號線與9號線完美避開
一南一北將合慶框定成一個軌交死角
合慶的人民出行只能依靠自駕或者公交
對於很多奔赴市區的上班族而言
花半小時乘坐公交車到唐鎮地鐵站再換乘2號線是常規操作
02
在遠景規劃中
將有地鐵30號線連接合慶與北蔡
不過從規劃到落地
這或許還需要很多個十年
沒有地鐵的合慶
就像一座孤單
外面的人不會進來
裡面的人很難出去
作爲一個區域的邊緣版塊
承接城市運行中產生的負面影響是逃不過的宿命
垃圾焚燒站、污水處理廠、墓園往往建在一些邊緣版塊
在合慶的東側白龍港
就有着亞洲最大的污水處理廠
白龍港污水處理廠
主要接納徐匯、靜安、黃浦、吳涇、閔行地區以及浦東趙家溝以南地區的污水
一年處理的污水量相當於8個西湖
目前還在擴建
雖然相比起垃圾焚燒廠
污水處理廠的環境危害更小得多
但難免還是會存在臭氣、噪音這些影響
讓人避之不及
有時候我真的蠻心疼這些版塊和當地人民的
很多城市發展的紅利他們並沒有充分享受過
卻爲了成就其他版塊的繁榮的犧牲品
交通的閉塞加上污水處理廠這些硬傷的存在
讓合慶被開發商核購房者在心裡打上了不宜居的標籤
即使在2035規劃中
合慶的定位是宜居的濱海城市
不過這兩個宜居的定義似乎有些出入
在上海土地交易市場裡
我們幾乎找尋不到合慶的身影
03
開發商們至今想起幾十年前曼德利海濱別墅的爛尾還心有餘悸
70多幢獨棟別墅在即將建成之際慘遭爛尾
有人說是因爲開發商資金鍊斷裂不得不停止建設
有人說是因爲樓盤施工時出現意外
至於這些別墅究竟在這裡荒廢了多少年已經不得而知
甚至連當地人也已經記不清這些別墅是什麼時候出現的
如今這些別墅已經成爲蛇蟲鼠蟻的天堂
因爲這些別墅幾乎是0元購
不少民工更是將這裡當成自己在上海的家
有些給這些別墅重新裝上了門窗
安上攝像頭
養雞養鴨種種菜
與周邊住在自建房中的農民過着一樣的生活
而這頹圮的房屋也成了探險者和真人CS戰隊的樂園
而合慶最近的一次是仁恆在三甲港項目傳出商業文化項目設計方案
未來據說還將有住宅項目入市
對比一些土拍同樣低調的邊緣版塊
不少選擇成爲動遷基地來完成自身的人口導入
但合慶又是一個例外
在合慶動遷還僅僅是農村居民的相對集中階段
過去五年合慶在城市化過程中最大的成績便是
完成1135戶徵收動遷居民
503家農民相對集中居住
規模僅僅相當於一箇中大型商品房小區
04
如果說人口導入困難是阻礙合慶發展的根本原因
再新建地鐵房
成爲動遷基地這兩種快速導入人口的方式都行不通的時候
產業導入可行嗎？
客觀地說
合慶並沒有多少發展產業的優勢
因爲和它出身相同的鄰居們如今的實力都太過強大
張江高科產業園
金橋進出口加工區
外高橋保稅區
即使浦東未來不斷有新興注入的資源
南面還有臨港虎視眈眈
版塊輪動的齒輪
似乎在轉動到合慶之前就已經改變了方向
既然無法與鄰居們競爭
那最好的辦法就是加入他們
於是你可以在合慶的西側看到
這裡竟然有張江高科產業東區
金橋經開區南區
其中金橋經開區南區2001年就已經成立
發展時間較早
主要以一些精密儀器加工製造的外資企業爲主
產能在今天看來並不能算優秀
與這些具有時代記憶相當的
再看這裡的城市界面
廠房與自建房混雜
放眼望去清一色城鄉結合部風格
反觀北面的張江高科產業東區
園區廠房規劃、道路綠化都相對更新
城市界面延續着張江寬闊整潔的風格
這裡同樣也有一些居民區
也因爲較好的城市界面
讓住宅小區並不多的這裡卻也成爲合慶二手掛牌比較活躍的一個區域
到了合慶鎮上
彷彿置身東北某個縣城
整體的生活節奏緩慢舒適
縣城商業的一大特點就是有着豐富熱鬧的沿街底商
並且多以吃喝玩樂爲主
加上少量的服務性店鋪
這裡也是合慶最繁華的地方
鎮上的平均房價大約在3萬出頭
甚至比南面的臨港還低
儘管如此
這裡一年到頭成交併不多
本地人低迷的購買力無法支撐起市場
在這裡的街道上你甚至很難找到一家中介門店
在這裡的人想要賣房
很多都是到附近版塊的中介門店掛牌銷售
也只有在那些購房者被唐鎮、曹路的高房價勸退之後
合慶才能在二手市場裡迎來露臉的機會
只是糾結再三後
合慶往往還是被放棄的那個
05
因爲沒有新房入市
所以合慶的樓市也失去了版塊造勢最主要的力量
開發商的營銷宣傳
或許一家開發商說這裡很好人們不相信
但當越來越多的開發商都來到這裡告訴你這是一個被忽略的價值高地時
人們猶豫了
盤點目前上海最熱門的幾大版塊
絕大部分都要歸功於開發商抱團營銷的手段
而這樣的機會
沒概念、沒地鐵、沒土拍的三無合慶顯然也不會有
合慶樓市的失意
背後折射的是版塊能級的弱勢
無論是2號線還是9號線
合慶都被排除在這場沿線版塊鄙視鏈的遊戲之外
它的某些部分和曹路川沙很像
但展望未來
合慶又比這兩者多了一些迷惘
在上海在源源不斷虹吸全國的人力資源同時
又潛移默化地篩選着這些人各自的位置
有些人坐在一江一河的寫字樓裡辦公
有些人成爲了一名走街串巷的媒體從業者
而有些人卻在合慶這樣的版塊安頓下來
過着與老家節奏類似但選擇相對更多的生活
但無論是哪一類人
都終有一天會發現
當初選擇從老家來到這座城市最感動自己的
不是選擇了某個人或某份工作
而是那種敢於改變生活方式的
勇氣
好了 本期內容到這裡就結束了
我是老謝
一個用腳步丈量城市的房產諮詢師
如果你有任何上海買房問題都歡迎與我交流