判斷房屋值多少 估價師:使用3大法則「有時需混搭」

▲評斷自家房屋價值多少,其實可細分爲比較法、收益法、成本法。(示意圖/記者陳筱惠攝)

記者項瀚/綜合報導

評斷自家房屋價值多少錢,其實可細分比較法、收益法、成本法。估價師表示,原則上3大法則有不同的使用時機,一般消費者買房基本上使用比較法,也就是實價登錄,但有時也需納入另外2種法則,可做到更精準的評估。

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房產部落客阿宅表示,比較法的原理是「市場賣多少,房子值多少」,可透過實價登錄搜尋臨近並類似的房屋,並基本上依循着高比低貴、新比舊貴、小比大貴的元則。

第二是收益法,原理是「租金收多少,房子值多少」,以房屋的年租金除以鄰近並類似房屋的年報酬,就可以得租房屋價值。

第三是成本法,原理是「成本用多少,房屋值多少」,計算房屋的重置成本,扣除折舊後,再加上土地價值就能得到房屋價值,也就是說,房屋價格=房屋折舊成本後+土地價值。

▲一般消費者購置住宅,大多使用比較法。(示意圖/記者項瀚攝)

高源不動產估價師事務所長陳碧源表示,3估價法有不同的使用時機,一般消費者購置住宅,大多使用比較法,但要注意的是,實價登錄在市場多頭時容易導致追價,建議有時也可將收益法納入作爲參考。

不過,陳碧源提到,收益法的使用時機大多還是在商用不動產,因爲像是店面產品,可能實價登錄可參照得資訊不多,且商用不動產買方大多是專業投資人,講究租金收益,需要估價師計算的年投報數字。

另外,成本法常用於透天。陳碧源舉例,有些老透天會以成本法與比較法並行,房屋部分使用成本法,而土地價值就使用比較法,透天若單看房屋單價,很容易失真。

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