判斷房屋值多少　估價師：使用3大法則「有時需混搭」

▲評斷自家房屋價值多少，其實可細分爲比較法、收益法、成本法。（示意圖／記者陳筱惠攝）

記者項瀚／綜合報導

評斷自家房屋價值多少錢，其實可細分比較法、收益法、成本法。估價師表示，原則上3大法則有不同的使用時機，一般消費者買房基本上使用比較法，也就是實價登錄，但有時也需納入另外2種法則，可做到更精準的評估。

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房產部落客阿宅表示，比較法的原理是「市場賣多少，房子值多少」，可透過實價登錄搜尋臨近並類似的房屋，並基本上依循着高比低貴、新比舊貴、小比大貴的元則。

第二是收益法，原理是「租金收多少，房子值多少」，以房屋的年租金除以鄰近並類似房屋的年報酬，就可以得租房屋價值。

第三是成本法，原理是「成本用多少，房屋值多少」，計算房屋的重置成本，扣除折舊後，再加上土地價值就能得到房屋價值，也就是說，房屋價格=房屋折舊成本後+土地價值。

▲一般消費者購置住宅，大多使用比較法。（示意圖／記者項瀚攝）

高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，3估價法有不同的使用時機，一般消費者購置住宅，大多使用比較法，但要注意的是，實價登錄在市場多頭時容易導致追價，建議有時也可將收益法納入作爲參考。

不過，陳碧源提到，收益法的使用時機大多還是在商用不動產，因爲像是店面產品，可能實價登錄可參照得資訊不多，且商用不動產買方大多是專業投資人，講究租金收益，需要估價師計算的年投報數字。

另外，成本法常用於透天。陳碧源舉例，有些老透天會以成本法與比較法並行，房屋部分使用成本法，而土地價值就使用比較法，透天若單看房屋單價，很容易失真。

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