南洋的深圳？馬來西亞之星？新山的中資炒房熱

（Very very big shopping center, all Chinese, no local people. These all…）

坐在「的士」（計程車）上，我與兩位朋友到馬來西亞柔佛州的新山市（Johor Bahru）遊玩，當地的士的起跳價才3塊令吉（24塊臺幣），比一海之隔新加坡來得划算不少（起跳3塊新幣，臺幣70塊上下）。

招呼我們的的士大哥英語雖不輪轉，仍熱情地爲一車觀光客介紹新山，但行車途中他不停地指着窗外：

一整排的高樓建地，通通都是中國資本。

對當地人來說，這件事想必相當重要，因爲司機大哥只顧着講解，車身左搖右晃真令我膽戰心驚。

柔佛是馬來西亞最南邊的州，而新山則是其首府、歐亞大陸最南端的城市，也是馬來西亞第二大城，隔了一個柔佛海峽就是新加坡，海峽最窄的地方不過1.2公里。

與新加坡的距離，使得新山成爲了投資者眼裡的「寶地」。由於新加坡物價與房價近年飛漲，愈來愈多在新加坡工作的人選擇在新山置產成家，每天通車跨越「新柔長堤」，來回兩個國家。爲因應兩地頻繁的互動，未來新加坡地鐵系統也將開進柔佛，延伸成爲全長43公里的「新柔捷運」，預計在2019年至2024年間分5階段通車。

作爲馬來西亞的邊境，新山不僅吸收着外在世界的資本機會，獅城的需求也宛若潮水一般溢出，流向海峽對門的「另外一個世界」。許多大財團看好新山，開始大舉收購土地；但看在馬來西亞人眼裡，卻不見得全是好事，因爲自己的土地可能會被徵收、房地產狂飆的上漲趨勢，也逐漸讓當地居民感到「發展」的壓力。

▎新加坡的深圳？

2006年，柔佛州（已故）蘇丹依斯干達（1932-2010），在首相與州務大臣的見證下，推出佔地面積2,217平方公里的「依斯干達經濟開發區」（Iskandar Development Region）計劃，主打智慧低碳城市的綜合開發，並計劃將新山市列入「旗艦A區」，要將新山與新加坡打造另外一「深圳與香港」，成爲東南亞的金融雙星城。

2006年共招資113億令吉（904億臺幣），到了2013年依斯干達區公佈的累積投資額已達1316億令吉（1兆530億臺幣），成爲馬來西亞投資額之冠。在今年五月的國會質詢中，官員更表示柔佛州接下來將推出的新私宅單元總量超過33萬個，超過馬來西亞全國的私宅總量。

大興土木，也引來可能造成長期市場供需的失衡。質疑聲音認爲，投資者對這塊區域的前景過於樂觀，這個原本地產價位只有新加坡10%的地方一下涌入太多熱錢，但卻沒有同樣多的租客到達，榮景的泡泡一但吹破，接下來要面對的就將是經濟泡沫化的危機。

2014年最後一季，柔佛州的產業交易總值下跌了33%，比全國跌幅還多26%，但當地分析師仍認爲這是「正常現象」，發展的腳步只是「降溫重整」，因爲新山將成爲國際性大都會的「事實是不變的」，房地產商也有能力讓屋子空在那裡，而不降低價格。

資料圖片：2006年時任柔佛蘇丹依斯干達（中，着土色Polo衫者）視察新山的依斯干達經濟開發區。 圖／路透社

▎中國資本的大量進入

柔佛州的地產榮景，也吸引了中資入駐，目前中資也已是依斯干達特區的第6大投資國。其中，以在中國房地產銷售量第二高的「萬科集團」，動作最爲高調：2015年萬科就在新山砸下74億人民幣（296億臺幣）添購一塊60公頃的濱海地塊，造鎮後該區的開發價值估計高達40億令吉（320億臺幣）。

但萬科在柔佛州的投資並不孤單，光是在新山，目前就有七家中資地產集團參與當地的住宅開發：像是位在上海的綠地控股集團——也是中國最大的開發商——去年2月就宣佈注入200億人民幣（800億臺幣），希望搶搭上這波「南洋開發熱」。

這些中資開發商帶來龐大的資金銀彈，撼動市場之餘，也引發場外波瀾。以廣州富力地產來說，在2013年底就以45億令吉（360億臺幣）向柔佛蘇丹王室添購新山市的6塊基地，總面積達116英畝；但該交易案卻讓馬來西亞全國震撼，因爲王室把「永久業權地」大量賣給外國人的交易可是前所未聞。

富力地產買的這塊地，預計要開發高層低密度住宅、零售物業、辦公大樓，酒店及購物商場。但爲什麼選擇馬來西亞？富力地對外這樣表示：

富力的投資邏輯，也反映了中國企業對大馬地產的長期規畫。根據馬來西亞政府的估計，中國不動產開發商在馬來西亞的投資已上看500億令吉（4000億臺幣），更傳言阿里巴巴將在新山市設立亞太區分銷總部，投資橋頭堡的姿態日趨明顯。

在中國房地產銷售量第二高的萬科集團，2015年就在新山砸下74億人民幣。（圖左：萬科集團董事長王石） 圖／中新社

▎柔佛王室與中國資本過從甚密

不過「房地產飽和」的說法，並不被柔佛蘇丹依布拉欣所認同。他在接受馬來西亞媒體採訪時表示：

柔佛王室對富力集團的填海造陸計劃大表支持，並認爲中資的進入將有效地帶動當地投資的「良性競爭」，王室歡迎各國外資，只是中資「確實比較積極」。

另外一項廣東碧桂園度假集團與柔佛人民基建集團聯營的「森林城」（Forest City）計劃，也要填海造陸。由州政府所有的柔佛人民基建集團，是透過一傢俬人有限公司「Esplanade Danga 88」掌控聯營公司的34%股權。

但當地媒體《當今大馬》調查後發現，Esplanade Danga 88的股權背景只有20%屬於柔佛人民基建集團，掌握64.4%股份的柔佛蘇丹其實才是幕後最大的操盤手！這表示着柔佛王室纔是與中國開發商聯營的開發者，而不是州政府。

大興土木的填海造陸計劃，在環評上也屢出「放水」爭議，但柔佛蘇丹對「環保」的質疑反應卻更爲直接。

依布拉欣蘇丹反問：

儘管於法合理，但柔佛王室帶頭賣地的作法也引發輿論的不安。柔佛王室與中國開發商的過從甚密，爲當地市場帶來恐慌，認爲王室帶頭打亂市場、中國資本有王室在撐腰，反而讓本地企業在地吃鱉；此外，中資開發計劃的房價都開得非常高，新山本地人根本買不起，柔佛的房地產也就這樣一步步走入供需失調的惡性循環。

新山本地人根本買不起，柔佛的房地產也就這樣一步步走入供需失調的惡性循環。 圖／路透社

▎惡性循環

依斯干達計劃所造成的環境衝擊，像是土地掠奪、開發森林、環境破壞、廢水排放等，在柔佛當地也不是新聞；但時常與馬來西亞中央政府對乾的柔佛蘇丹，卻仍因反馬來民族主義政策、不與吉隆坡當局輕易妥協的姿態，而在民間聲望頗高，在某一程度上也緩和了反對意見對其作爲反應的批評。

然而，當地人也說，這些中國資本蓋出來的住宅，大多成了中國國內房地產的「贈品」：也就是說，你在中國花錢買房，我房地產公司就送你馬來西亞的房子給你當渡假好所在。

但「賣地送人」已在根本上挑戰了當地生活。就如的士大哥所說，那些地段「以後沒有本地人，都是中國人」。新山年輕人生活將愈來愈辛苦，這股不滿情緒也轉移到新加坡人身上，認爲是新加坡人到柔佛來置產炒房，是他們的需求才帶來這麼多大型開發商，拉高當地房價。

在地價率創新高的同時，當初開發願景中的「外溢效應」，至今也尚未在柔佛發生，一名當地政客就說：

在當代資本主義下，邊境常由快速投資的經濟循環驅動而擴展，而回饋給當地的報酬卻是不成比例地低。這個屬於馬來西亞的深圳夢，夾雜着王室利益的政商糾結，以及中國崛起的亞洲霸主角色，熱錢砸出一畝畝的建地、一塊塊的海埔新生地，卻也同時碾壓着在地人的無奈，讓新山邁向金融大城的路程，顯得異常巔頗而徬徨。

土地可能會被徵收、房地產狂飆的上漲趨勢，也逐漸讓當地居民感到「發展」的壓力（新柔通勤的馬來西亞上班族）。 圖／路透社