穆迪動手，萬科大漲｜地產金融觀

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

萬科消息面繼續發酵，國際評級機構終於還是行動了。

3月11日，穆迪宣佈撤銷萬科的Baa3發行人評級，授予Ba1的公司家族評級，“Ba1”是投機級的投資評級。穆迪還將萬科的高級無抵押債務評級下調至Ba2，還把萬科所有評級列入評級下調觀察名單。

這無疑是萬科又將迎接的一大考驗。市場當前對於萬科的信心比較脆弱，萬科能否有效應對並平復事端，受到投資者的萬分關注。

積極的消息是，萬科即將到期的境外債償債鋪排已經就位，暫不需要爲此而擔憂，加之目前房企境外債市場幾近停滯，而萬科境外公開債也佔比不高，穆迪的評級所帶來的負面影響仍有待觀察；但穆迪在報告中所提及的評級下調因素，卻不得不引起重視。

當前多空消息交集，市場上關於萬科的利好不斷，萬科3月12日境內的股票和債券表現也十分爭氣，紛紛錄得大漲。境內投資者對萬科，仍有期待。

評級下調

萬科此番被穆迪下調評級，穆迪有着充足的理由。

穆迪在評級報告中表示，下調評級反映其預期萬科的信貸指標、財務靈活性和流動性緩衝，將於未來12至18個月內減弱；列入評級下調觀察名單則反映出其對萬科恢復銷售、改善融資渠道能力的擔憂。萬科獲得長期無擔保融資的渠道仍然有限，這反映在其二級債券價格的波動表現上。

觸發穆迪下調萬科評級的外部動因還有，萬科近期非標債的傳聞不斷。

在市場發酵最多的是，萬科管理層赴北京與以保險公司爲主的貸款機構就非標債務延期事宜進行商談，其中，涉及新華資產管理股份有限公司（以下簡稱“新華資產”）的100億元投資款。傳言還指，新華資產拒絕萬科的展期要求。

新華資產則迴應稱，近期，公司關注到有關我司與萬科企業的不實信息。萬科系中國房地產行業龍頭企業，一直與我司保持正常的業務合作。作爲一家專業的、負責任的資產管理公司，我司對中國經濟發展充滿信心，堅決服務國家戰略發展大局，支持中國房地產業健康發展。

這些消息，就是穆迪報告中所提及萬科二級債券波動的關鍵擾動因素。

值得慶幸的是，穆迪雖然對萬科的評級下調措辭嚴厲，但是市場卻相對平靜。一位不願具名的房企分析師對21世紀經濟報道記者分析稱，“幾家評級機構對內房股一直都很悲觀。不過我們現在也不會很關注這個指標，因爲這個指標的參考意義不是那麼強了，市場往往跑在前面。”

一位分析人士則指出，對境內金融機構而言，中資企業評級調整已不再是影響其投放的主要參考項。境外融資方面，考慮到所有中資房企的境外融資近年已基本停擺，因此不會帶來太大的影響。

在此之前，穆迪多次提示中資房企的“風險”。去年9月，穆迪一口氣將中海宏洋、華潤置地、越秀地產、綠城中國、保利發展、深業集團等六家房企的展望評級由“穩定”調整爲“負面”，此舉也並未在投資者中引發憂慮。

萬科大漲

許是今日有利好消息的對衝，萬科股票和債券沒有受到穆迪下調評級的影響。

今日午間，YY評級發佈消息稱，有12家商業銀行正在籌集高達人民幣800億元(按當天匯率計算爲115億美元)的貸款，以幫助萬科償還到期債券。萬科目前正在爲符合條件的銀團貸款準備擔保，根據萬科公共債券到期情況，銀團貸款餘額不超過500億元。

21世紀經濟報道記者問詢萬科方面，萬科方面未予置評。上述所涉及銀行機構也暫未公開回應。一位股份制銀行的人士則對21世紀經濟報道記者分析認爲，“800億元的貸款全部爲新增貸款可能性不大，判斷有部分是長短債置換。”

儘管消息的真實性有待考證，但市場顯然反應積極。3月12日午後，萬科A及多隻債券大幅拉昇，其中萬科A盤中一度漲近8%。截至收盤，萬科A報收10元/股，漲幅達5.71%；萬科企業報收6.3港元/股，漲幅達到10.33%。

短期情緒偏向樂觀，但也應該冷靜地看待。

一位境外投資機構的人士對21世紀經濟報道記者表示，“金融機構的支持是能夠給市場一定的信心，但是對萬科來說，金融機構的貸款就算全數落實，也只是‘短期幫助’。”

他提醒，萬科這兩個月的銷售大幅下跌，如若銷售情況無法恢復，即便金融機構多方馳援，其壓力也不可忽視。中指院統計數據顯示，今年2月，萬科實現銷售金額140億元，同比下跌54%；首兩個月銷售額335億元，同比下跌43%。

一位境內金融機構的人士則對21世紀經濟報道記者測算認爲，“萬科問題的核心還是要看銷售能不能企穩。如果萬科的銷售一直保持在150億元前後，這也只能勉強覆蓋了各種成本的支出。如果要度過償債難關，我們測算是至少銷售要恢復到250億元左右。”

萬科本身也在努力，它在積極變現資產。

今年2月，領展房產基金髮布公告，其收購上海七寶萬科廣場餘下50%權益正式落實成交，代價爲23.83億元。在變賣七寶廣場之前，萬科還將廣州天河萬科廣場出讓予廣百股份，還有一些零星的資產處置，例如悅榕莊管理權等。

市場也認爲，萬科的持有型資產還有融資空間，可以在必要的時候爲萬科提供一定的援助。

東方證券在近期的一份研報中就稱，萬科持有的經營性資產融資空間較大，短期內標債風險較低。其指出，萬科擁有較大體量的經營性資產，可通過資產處置、發行REITs、經營性物業貸款緩解現金流緊張。萬科積極推進以REITs爲代表的不動產長期股權投資，爲其經營性物業開拓資產增值變現路徑。對於萬科等持有較大體量非房開資產的房企來說，該政策有利於優化債務結構、有效降低公開債違約風險。

東方證券還指，近期，我國多個城市加快了房地產融資協調機制的構建步伐，以解決當前房企面臨的債務壓力問題。全國多個已建立城市融資協調機制，這有利於資產優質、合規經營的項目及時獲得融資支持。

市場和政策的幫助越來越多，不過萬科自救還需靠自己。