萬科在行動：有信心保持經營穩定，把“保交房”和“保兌付”放在首位

今年上半年萬科實現營業收入1427.8億元，高質量交付7.4萬套房子，累計償債524億，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅餘1筆中票20億元，順利完成了上半年的房屋交付和公開債兌付。當天業績會上，萬科表示，上半年，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，下半年，依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，有信心保持經營穩定。

一位地產人士認爲，在上半年的重重挑戰下，萬科不僅守住了安全底線，同時在多賽道REITs突破、綜合住區產品創新、物業服務探索增量市場機會、租賃業務發展模式突破等方面，取得了積極成果，殊爲不易，這背後也反應了萬科自身強烈的不躺平決心。相信在其自身持續努力下，伴隨未來市場逐步恢復，萬科有望在行業新階段重新回到健康可持續發展軌道。

多年堅持穩健經營，爲萬科提供了較爲堅韌的抗風險能力，在重重挑戰和各方支持下堅守了財務安全底線。經營層面，全力銷售跑贏大市，銷售回款近1300億元，回款率超100%；積極推進資產盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額93.4億元。與此同時，伴隨交付高峰過去，萬科經營層面的支付壓力已在下降，上半年交付總量同比下降30%，工程支付量也相應降低。通過經營層面的持續努力，萬科二季度經營性現金流較一季度已明顯改善，實現42億正向現金流。

通過全力行動，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。上半年，萬科累計償債524億，截至目前，已完成73億元的境內公開債和中期票據，以及摺合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅餘1筆中票20億元。

對於下半年的資金狀況和償債安排，萬科在業績會上表示，下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅餘20億境內債券待還。萬科會錨定既定的經營目標，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入爲出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。同時，在各類債務償還的安排方面，除了經營端創造現金流之外，萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。

萬科也表達了對保交房和保兌付的充分信心，表示依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，有信心保持經營穩定，完成“保交房”和“保兌付”的工作。

值得關注的是，萬科已成爲業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，同時此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。

在業績會上，萬科方面表示，REITs對於萬科的重要意義，在於促進打造優良資產，包括完善資產的各類權證、提升資產的經營效益、爲經營性資產的投資標準提供重要的參考依據。此外，REITs幫助萬科鏈接了行業裡領先的、專業的投資機構，如國壽、中金、中信、建信、泰康等，他們不僅是REITs投資人，也是萬科不動產經營提升過程中的戰略伙伴，支持萬科成長。

業務層面，上半年萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升核心競爭力。綜合住區業務銷售跑贏大市，高質量交付7.4萬套房子，逐步建立新發展模式下的能力“護城河”。上半年萬科銷售1273.3億元，銷售金額在14個城市位列前茅，銷售表現優於百強整體水平。同時，萬科持續優化客戶交付入住的全過程體驗，交付前邀請超過2萬戶業主走進工地實地感受建造質量；交付現場優化流程，78個項目實現“交付即辦證”；交付後持續提升居住氛圍，上半年在48個大盤項目完善社區生活配套，積極開展社區活動，入住率提升16%。與此同時，萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力，2022年以來，行業高增長時代成爲過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兌現度卻能達到87%，銷售毛利率平均達18%。

租購併舉，長租公寓業務規模和運營效率保持行業領先，客戶滿意度及出租率雙雙達到95%。上半年，萬科租賃住宅業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截止6月底，累計開業數量增加至18.3萬間，泊寓客戶滿意度95%，出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%，保持行業領先水平，單房運營成本同比下降13.3%。同時，萬科長租業務的存量資產盤活的模式不斷成熟，傳統商辦資產“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年開業的深圳和頌軒項目，1088套公寓由售改租，開業即實現滿租，同類模式今年已盤活房源數超5500間。此外，泊寓還積極響應國家納保政策，全國共計納保11.2萬間。

物業服務積極於存量中發現增量，用新能力抓住新機會，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。在新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力，以低於市場價格30%的高性價比完成對公區環境的系統性改善，客戶滿意度、繳費率雙雙提升。商企服務綜合能力受到知名企業客戶認可，萬物雲的區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力持續提升，連續中標騰訊企鵝島、華爲青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元；中標科大訊飛全球總部園區物業服務的同時，挖掘物業設施服務、企業職能遠程服務等多元服務需求，實現單一客戶綜合服務合同總額超過1億元。

值得注意的是，萬科還於近期公告公司骨幹管理人員共計1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自願鎖定兩年，其中管理團隊增持金額不低於總額的三分之一，表達了對公司前景的堅定信心。