萬科三季報：房開業務毛利小幅回升、年內到期公開債清零
10月的最後一天，萬科公佈了2024年的三季報。1-9 月，萬科累計營業收入爲2198.9億元。其中，房地產開發業務結算面積爲1384.2萬平方米，貢獻營業收入1732.3億元。
爲了繼續“活下去”，萬科守住財務安全底線。繼今年二季度現金流回正後，萬科第三季度經營性現金流繼續保持正向。得益於銷售端100%的回款率及REIT等交易的順利進行，截至 9 月底，萬科已完成197億元公開債務的償還，年內已無到期的境內外公開債券。
房開業務上，萬科守住了毛利率的安全線。萬科開發業務前三季度的稅前毛利率爲8.3%，相比半年報公佈的7.2%小幅回升。在經營服務方面，萬科的服務業務全口徑收入430.8億元，同比增長6.3%。
財務安全性：二三季度經營性現金流回正
繼今年二季度現金流回正後，萬科第三季度繼續保持正向，季度經營性淨現金流3.3 億元。
從銷售情況來看，前三季度萬科實現銷售額1812億元，回款率超過100%。同時，開展存量資源盤活，萬科在前三季度累計盤活和置換新項目36個，合計優化及新增產能474億。
。前三季度，年初現房實現銷售325億元，準現房銷售434億元，車（位）商（鋪）辦（公）銷售197億元。
值得關注的一個數據是，萬科開發業務前三季度的稅前毛利率爲8.3%，相比半年報公佈的7.2%小幅回升。其中，萬科進行綜合住區產品模塊研發創新，前三季度，北京東廬、瀋陽胤樾、貴陽都會印象等一批項目開放示範區，項目的平均取證去化率超過80%，平均稅前銷售毛利率超過18%。
從融資情況看，萬科在今年積極推進大宗資產交易，1-9 月實現大宗交易簽約金額232.6 億元，其中包含了印力的資產交易及 REIT的發行，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41 個項目，遍佈全國17個城市。今年，萬科攜手中信、泰康共同設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項目。
得益於銷售較高的回款率和REIT等交易的順利進行，萬科得以順利還債。截至 9 月底，萬科已完成 197 億元公開債務的償還，年內已無到期的境內外公開債券。
前三季度，萬科持續獲得金融機構大力支持，保障融資渠道順暢。1-9 月合併報表新增融資與再融資774 億元，新增融資綜合成本 3.58%，經營性物業貸合計落地 262 億，其中合併報表範圍內新增187 億。
截至9月底，萬科有息負債合計3276.1 億元，其中一年以上有息負債佔比爲64.4%；淨負債率爲66.2%，剔除預收款的資產負債率爲65.4%，較年初下降0.1個百分點；持有的貨幣資金爲797.5億元。
業務安全性：經營服務收入增長
在開發業務上，萬科的銷售額保持在行業第一陣營。
前三季度，萬科累計實現合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。截至9月底，萬科合併報表範圍內有1961.6 萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2929.4億元。萬科實現新開工及復工計容面積697.5萬平方米，佔全年開復工計劃的65.1%；實現竣工計容面積1368.6萬平方米，佔全年計劃竣工面積的62.1%。
9月26日的政策利好也給萬科的房開業務帶來曙光。
中央政治局會議強調：“要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。”10 月 17 日，住建部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門召開新聞發佈會，介紹促進房地產市場平穩健康發展的相關情況。從中央到各地連續出臺支持性政策，對市場釋放積極信號。
受政策利好影響，十一期間市場整體活躍度提升，萬科在十一假期實現認購金額 102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%，其中南方、上海區域來訪轉化率較中秋日均認購提升2倍以上。這部分的業績，或將在年報中體現。
在經營服務方面，萬科的服務業務全口徑收入 430.8 億元，同比增長 6.3%。
憑藉蝶城濃度優勢持續拓展存量盤項目，萬科物業前三季度累計拓展存量盤項目年化飽和收入同比增長12%；商業寫字樓方面，第三季度新增深圳企鵝島項目、張江創新園-華勤上海研發中心、無錫精準醫療產業園等項目。
租賃住宅板塊，前三季度萬科含非並表項目在內，實現營業收入26.3億元，同比增長3.7%。前三季度，萬科完成廣州三元里項目大宗交易，盤活內外部存量房源超8000 間，其中，完成本集團旗下超 5500 間房源的盤活。
商業運營板塊，1-9 月，萬科含非並表收入在內實現營業收入66.7億元（，同比增長1.5%，其中印力集團管理的商業項目營業收入爲39.5億元。
物流倉儲板塊，萬科含非並表項目在內實現營業收入29.6億元。其中高標庫收入16.1億元；冷鏈營業收入（不含供應鏈業務收入）13.5億元，同比增長6.3%。