萬科的“茶水比例”

3月8日，萬科在深圳大梅沙的萬科中心召開2023年第一次臨時股東大會。

當日的股東大會聚焦本次萬科在A股的150億定增議案，萬科董事會主席鬱亮對此發言表態不多，僅在談及近期萬科與建行聯合成立的百億住房租賃基金問題上，鬱亮直言：

“兩家機構在一起一定要做一些大的事情，我們希望給泊寓的資產找到解題思路。”

鬱亮的意思是，萬科做長租業務、做經營性業務最大的苦惱，是不能夠光有投入而沒有退出渠道，而這個基金安排提供了一種退出渠道。

並且，鬱亮表示，萬科的經營能力和服務能力是足夠的，可以支持把經營業務做得更大，因此，未來基金不排除也會收購非萬科的項目。

3月8日晚間，萬科發佈公告稱，公司非公開發行A股股票的議案經2023年第一次臨時股東大會審議並獲得通過。

當日會上，萬科總裁祝九勝回答股東問題提到，“A股增發拿到股東大會授權後，還要經過監管部門的許可，我們會以更慎重的態度在價格、時機上反覆權衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關注價格和攤薄，長期還是看能不能創造價值。”

祝九勝打了個比喻：“鬱亮主席對我們的要求是當好農民種好地，我們拿到的股權性資金和利潤留存形成的淨資產，基本上就是種子，債性資金相當於化肥農藥。在這種前提下股東如果同意增發，投資人還同意給錢，那就不是一般的種子，是良種子、金種子，這種種子我們會倍加珍惜，跟化肥農藥配合好，更努力把地種好，提高糧食產量和出產質量。”

還是那個熟悉的萬科管理層，錢包越鼓越低調。

與此同時，3月9日晚間，萬科在港交所公告，已於2023年3月9日，以每股H股13.05港元的配售價，向不少於6名承配人配發及發行總數爲3億股新H股，配售所得款項總額約爲39.15億港元。

萬科不是因爲缺錢而發的H股。

會上，就今年4月、5月將到期的兩筆規模達16.21億美元境外債，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，關於公司4、5月份要到期的美元債，萬科去年就已經在做償付安排，現在整體的資金方案都已經準備好，“我們會確保4、5月份美元債安全償付。“

而對於“萬科有筆美元債利息差點逾期，或爲員工誤操作造成”的消息，韓慧華直接回應消息不實，並表示公司所有的境內外債券，無論是本還是息都是在正常償付，所以提到的那筆美元債本身的付息期就是2月27日，萬科不存在任何債券逾期的情況，也不存在員工操作失誤的情況。

“萬科的資金安全不存在任何問題。”

去年底，支持優質房企融資的“第三支箭”發出，房地產企業A股、H股再融資重啓，包括萬科在內的數十家上市房企迅速響應，相繼發佈股權融資計劃。

在3月8日的臨時股東大會上，祝九勝就增發節點再次做出解釋，一方面，去年三支箭的政策對行業信心起到了提振，萬科自然也想把握這個機會。

“第二方面的考慮，A股和H股增發的規則是不一樣的。A股增發資金的用途主要用於現有的項目，就是保交付，多餘的部分用於補流。發H股拿到的資金60%用於置換原有的借款，剩下40%用於補充流動性，相對而言H股拿到的資金在使用上更靈活一些。”

作爲行業龍頭，自去年年底以來，萬科的每一次股權融資細節披露都飽受股東和市場的關注與熱議。

按照萬科總裁祝九勝的說法，在做定增決定之前，萬科內部也經過多輪討論，非常糾結。

祝九勝在股東大會上坦言：“各位股東無論是疑惑也好，關切也好，都是希望萬科能夠長期向好，能夠創造真實價值。我們也希望用這個額度多拿一點錢，同時我們也看到部分一二線城市出現了結構性的機會，重新啓動投資佈局應該能帶來比較好的兌現。”

其將債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶，表示“茶和水的比例一定要合適。債權性資金增加後，股權性資金顯得不是很足，我們希望能形成良好的資債結構。”

這個“債是水股是茶”的比喻，是去年底的臨時股東大會上祝九勝也曾提到過的說法。

彼時，其原話爲“我個人經常喜歡把它（資債結構）比作泡茶的過程，茶葉就相當於股權資金，水相當於債權資金，茶水要合適的話，這兩者比例關係一定要調好。有時候茶多了就得加水，水多了就得加茶。我們需要從融資結構和融資成本來看這個問題。從融資成本來看，只有股權性佔比提升了以後，負債率才能下來，債權性融資成本也會下去，融資成本也會不斷形成一個低走的趨勢。”

今年前兩月份，並未在公開市場拿地的萬科，接下來融資到位後是否會採取更積極的拿地及收併購策略，是投資者另一關注的重點問題。

對此，萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖迴應稱，實際上，1、2月份萬科也廣泛參與了很多項目，有一些是搖號沒有搖中，有一些則還在談判過程中，所以體現在披露上沒有獲取項目。

“基於我們對政策、行業和市場更積極的判斷，隨着後續股權融資的到位，在確保安全的前提下，我們會以更加積極的態度去捕捉新的項目機會。另外我們特別重視投資質量，才能讓股權融資給我們帶來更多的投資空間，真正把它作爲金種子支撐公司業務的發展。”

去年12月，萬科內部發文稱，經集團總裁祝九勝提議，萬科開發經營本部首席合夥人兼CEO張海、萬物雲董事長朱保全出任公司聯席總裁，協助祝九勝負責萬科開發經營業務和經營服務業務的經營管理。

這是萬科首次設立聯席總裁，在8日的股東大會上，萬科總裁祝九勝也首次作出迴應，“聯席總裁的事情第一大原因是基於我本人的經歷、以及時間精力非常有限。我這種背景對不動產方方面面的認知、能力、技能是有不足的，好在身邊的其他合夥人能夠相互補位、相互補臺。”

祝九勝表示，萬科內部對公司業務進行研討的時候，認爲萬科基本盤還是開發業務，佔了公司90%的收入，佔了95%以上的利潤來源，如果這部分沒抓好的話基本盤就不穩。同時，萬科新選擇的賽道即經營服務類業務，也要堅定地做下去。

“去年，我跟主席出了一個主意設置聯席總裁，這樣讓張海一心一意把開經本部的事情做好，另一個聯席總裁朱保全在物業行業耕耘了十幾年，又把萬物雲帶上市，對經營服務業務的手感特別好。此外，過往一年多整個行業碰到一些挑戰，在融資上壓力也挺大，剛好我可以配合韓慧華多花點精力，配合把融資的彈性、結構、期限、渠道多樣化等幾個方面做一些優化，其他的事情就是配合鬱亮主席在大的策略、方向和執行方面做一些工作。”

祝九勝總結，這樣的安排，讓公司經營管理能夠更好，讓事和人能夠更匹配。

在去年的中期業績會上，鬱亮表示自己作爲董事會主席，同樣下沉到了一線，走訪了35個城市，看了100多個項目，而總裁祝九勝，則是在去年年初便已下沉到萬科的長租公寓業務版塊。

“做租賃服務體驗官，衝過租客曾衝過的涼，睡過租客曾睡過的牀”，祝九勝曾這樣概況形容自己下沉到泊寓的工作。

至於爲什麼選擇泊寓業務？

祝九勝在股東大會上表示，“首先，我們的經營業務裡面難度最大的就是泊寓，因爲我們選擇得比較早，我們早年大量採用了二房東的模式，從業主那整租過來，然後再租出去。從2017年開始三股力量推動這個市場，資本的力量，政府的力量和中介的力量推動了這個市場的發展，當時租入租金都比較高，導致經營難度非常大，對業務提出了很大的挑戰。”

其次，祝九勝坦言，萬科在內部戰略探討的時候，也有觀點提出——要不要堅持做這項業務，或者能不能跟其他的同行聯手來做。

“我是少數派，認爲要做就自己去把這條路趟開，在確定能不能堅持做下去的時候，我認爲可以堅持做下去，主要依靠自身力量泊寓也做得下去，當然也離不開方方面面的支持。長租公寓的客羣比較年輕，從瞭解年輕人這個角度，年齡大一點的合夥人或高管也必須能夠了解年輕人，能夠抓住年輕人，否則公司沒有未來。”

如今的萬科泊寓，實際上規模已做到全國長租公寓賽道的第一，入駐城市33個，開業項目超400個，運營房源超過16萬間，且有超過20萬間的儲備房源。

去年的中期業績數據顯示，2022年上半年，泊寓整體出租率達到94.0%，實現營業收入14.8億元，同比增長12.3%。

1月16日，萬科發佈公告，與中國建設銀行聯手設立“建萬住房租賃投資基金”，募集規模爲100億元。

2月份，在萬科內部年會上，鬱亮發表新年賀詞——“有光就有希望。”