萬科處置大宗資產已簽約232億，第三季度現金流回正

10月30日晚間，萬科發佈2024年第三季度報告，披露了保障公開債務兌付的最新進展。內容顯示，前三季度公司通過大宗交易回款232.6億元，已完成年度回款目標的78%；與此同時，第三季度，實現經營性淨現金流3.3億元，自二季度以來繼續保持爲正。

前三季度，房地產行業銷售整體不景氣，萬科的主業——開發業務銷售情況也繼續下降。數據顯示，第三季度萬科實現合同銷售面積391.3萬平方米，合同銷售金額538.7億元，同比分別下降24.9%和29.7%；1-9月，累計實現合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。前三季度萬科按期保質交付了11.3萬套房。

基於上述銷售情況，第三季度萬科營業收入771.2億元，歸屬於上市公司股東的淨虧損80.9億元。對此，萬科在三季報中稱，主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業財務投資出現虧損以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。

今年1-9月，萬科累計營業收入2198.9億元，歸屬於上市公司股東的淨虧損179.4億元。

現金流方面，第三季度，萬科實現經營性淨現金流3.3億元，自二季度以來繼續保持爲正。

不過，9月末的政策暖風給萬科的房產銷售帶來了較好的效果。萬科在三季報中提到，受政策利好影響，今年十一假期期間市場整體活躍度提升，公司項目實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%，其中南方、上海區域來訪轉化率提升明顯，國慶較中秋日均認購提升2倍以上。

除了業務經營情況，當前萬科最受關注的還有其債務兌付情況，而萬科也在三季報的開篇就披露了保障公開債務兌付的最新進展。

對於保障公開債務兌付，萬科主要有四大方式，一是積極銷售；二是開展存量資源盤活，2023年至今，累計盤活和置換新項目共36個，合計優化及新增產能474億元;三是在大宗資產交易，前三季度實現大宗交易簽約金額232.6億元，已完成2024年年度300億元目標的78%左右；此外，萬科還拓展資產退出渠道，與中信、泰康共同設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，已簽約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項目。

萬科在三季報中表示，公司的金融機構融資渠道順暢，1-9月合併報表新增融資與再融資774億元，新增融資綜合成本3.58%，經營性物業貸合計落地262億，其中合併報表範圍內新增187億。

萬科稱，截至9月底，公司有息負債合計3276.1億元，其中一年以上有息負債佔比爲64.4%；淨負債率爲66.2%，剔除預收款的資產負債率爲65.4%，較年初下降0.1個百分點；持有的貨幣資金爲797.5億元。

截至9月底，萬科已完成197億元公開債務的償還，年內已無到期的境內外公開債券。

關於未來的公開債務，wind數據顯示，目前公開市場上萬科待償還的債券共34支，餘額約492.53億元和17.23億美元；其中2025年到期或者行權的債券共18支，餘額331.5億元和14.23億美元，一年內到期或者行權的公開債券並不少。

9月末中央及各地樓市政策發佈以來，不少城市的一二手房的交易量開始回升，尤其是一線城市反應強烈，這對房地產行業來說無疑是利好，不過政策效應能夠持續多久，又還有哪些政策工具會出臺，仍然是一個未知數。明年1月開始，萬科將陸續償還到期的公開債務，能否成功完成每一次的債券兌付，這也是資本市場關注的重點。