萬科補血14億，這是“800億銀團貸款”的先頭部隊嗎？

3月19日晚間，萬科A公告從興業銀行成功申請了一筆14億元的貸款，這也是繼3月15日，萬科第一大股東深鐵集團出手10億元認購中金印力消費REIT之後，萬科獲得的又一筆重要資金支持。

不過，鑑於萬科目前的償債壓力，興業銀行也做足了風控措施，附加了一系列條款。對此，業內人士表示，這是當前銀行的常規做法，對於房地產貸款，銀行保持高度謹慎，要衡量資產負債情況、項目是否在正常開發建設中，以及抵押物是否充足、未來的還款來源是否有保障等。

值得注意的是，此前一度有消息稱，12家銀行正在爲萬科籌資800億元的銀團貸款，以應對未來到期的公開市場債券償付。那麼，此次萬科獲得興業銀行的“馳援”，是否意味着“先頭部隊”來了？

“800億銀團貸款”的先頭部隊來了？

3月19日晚間，萬科A公告稱，萬科全資子公司上海中區地產有限公司（下稱“上海中區公司”，主債務人）和上海萬科企業有限公司（下稱“上海萬科”）作爲借款人，向興業銀行深圳分行申請銀行貸款，貸款金額爲14億元，期限爲14年。

公告表示，該次申請貸款是爲了償還萬科在存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

近段時間，萬科再度陷入“償債”漩渦，負面消息不斷。諸如出售旗下優質資產引發投資者對其財務狀況的擔憂；市場傳聞與保險機構談判非標債務延期；被國際評級機構穆迪下調至“垃圾級”等。由此也導致萬科一度“股債雙殺”。

3月9日，萬科公告稱，已按票據尚未償還本金金額連同累計至到期日的利息資金合計6.47億美元存入於代理行指定銀行賬戶，以全數償付到期票據本息。市場擔憂才稍加平復。

根據華福證券研報，截至2024年3月1日，萬科有存續債券38只，包括31只境內債和8只境外債，境內外債券到期合計達361.95億元。其中，2024年上半年爲美元債償付的高峰期。

穆迪的評級下調，幾乎斬斷了萬科新增海外融資的可能性，在償債高峰的壓力下，境內新增融資至關重要。

3月12日，有消息稱，12家銀行正在爲萬科籌資800億元的銀團貸款，以應對未來到期的公開市場債券償付。不過，暫時未得到各方明確證實。

而此次萬科獲得興業銀行的“馳援”，無論是否屬於傳聞中的“800億銀團貸款”，都會向外界釋放積極信號。

就在此前的3月15日，萬科公告，第一大股東深鐵集團擬通過戰略配售認購中金印力消費REIT，認購額不超該基金總額的30%。中金印力消費REIT發起人爲印力集團，其爲萬科旗下的商業物業開發與運營能力平臺。萬科稱，此次認購體現了第一大股東對本集團的有力支持。

不過，鑑於房地產行業的現狀，興業銀行也做足了風控。

萬科公告稱，上海中區公司承諾，如上海中區公司當年經營收入不足以覆蓋貸款本息，缺口部分借款人應存入足額還貸保證金，同時應將補充還款來源歸集至上海中區公司在興業銀行開立的監管賬戶用於還款。爲此，上海中區公司就本次借款事項，將持有的上海中區項目抵押以及項目產生的應收賬款質押給興業銀行。

上海中區公司旗下的主要項目爲位於上海市黃陂北路的中區廣場，位於上海人民廣場商圈。萬科旗下的萬丈資本於2016年將其從凱雷集團收購而來之後進行了多番升級改造，此次被抵押的項目或爲中區廣場。

數據顯示，截至2024年2月29日，上海中區公司資產總額4.49億元，負債總額4384萬元，淨資產4.05億元；2024年1月-2月，營業收入1600萬元，利潤總額1311萬元，淨利潤983萬元。

開發商與銀行之間的信心重塑

興業銀行的謹慎背後，是近兩年來銀行業對於資產質量的嚴防死守。

在過去地產行業的黃金歲月，房地產企業長期被銀行奉爲“座上賓”，我國每年新增貸款中，房地產和地方融資平臺佔了很大比重。

2018年至2019年期間，由於調控深化、融資收緊、債務集中到期，引發了一輪中小房企違約潮，這也爲銀行敲響了第一次警鐘。

2020年底，央行、原銀保監會聯合發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立房地產貸款集中度管理制度，對銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款佔全部貸款的比重設置上限要求。

2021年下半年開始，房地產行業狀況急轉直下，資金撤離、流動性緊張、信用風險頻發。再加上房地產市場需求不足、房企回款壓力大，房地產行業整體利潤率進一步下滑，構成了負向螺旋效應。

這也導致近幾年處置房地產風險和地方融資平臺風險成了銀行的任務主線之一。

以興業銀行爲例，房地產業的貸款餘額長期位居貸款行業分佈前5位，其資產質量至關重要。

2021年，興業銀行開始管控房地產風險邊界，房地產業務以自營資產爲主，避免房地產市場風險向理財業務等涉衆產品傳染。同時，由總行統一把控房地產開發商准入和實施統一授信。

2022年下半年，針對“爛尾樓”等風險，興業銀行還特別成立了房地產敏捷小組風險處置專班，調動全集團的專業力量，通過房企併購、代建代銷、共建共管、銷售化解等創新辦法，盤活房地產風險項目。

截至去年二季度，興業銀行的房地產業務資產質量已趨於穩定。對公房地產融資業務餘額6310.30億元，除809.09億元的債券投資外，其餘5501.21億元均有對應的房地產項目及抵押物，且項目在北上廣深一線城市、省會城市以及GDP萬億以上經濟發達、房地產市場穩定城市的餘額佔比超80%，其餘項目也集中分佈在珠三角、長三角等經濟發達城市的主城區。

爲了支持房企重獲銀行的融資支持，今年1月12日，住房城鄉建設部和國家金融監督管理總局共同發佈通知，宣佈建立“房地產融資協調機制”，推進“白名單”工作。

最新數據顯示，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，不能認爲融資協調機制落地，貸款就水到渠成。

“企業的主體責任是第一位的，表現在項目土地獲取、規劃報建、開工銷售、竣工交付等全流程必須要落實各個環節的監管要求，確保前端申報的材料是真實、可靠，倒逼房企經營走向合規，重建銀行和開發商之間的信任關係。”他說。