萬科2023：銷售3761億、股債波瀾與保衛流動性

觀點網 萬科率先披露了2023年銷售情況。

根據1月2日傍晚萬科公告，公司於2023年累計合同銷售金額爲3761.2億元，同比下滑9.8%；累計合同銷售面積達2466.0萬平方米，同比下滑6.24%；銷售均價爲1.53萬元/平米。

2023年12月，萬科錄得合同銷售金額爲329.8億元，同比減少17%；合同銷售面積爲256.7萬平方米，同比下滑10.49%。所以，12月萬科的銷售均價約爲1.28萬元/平米。

在土地投資上，12月萬科並未披露新增土地，全年累計新增40個開發項目，累計拿地建築面積約569萬萬平米，投資聚焦於上海、杭州等高能級城市，一二線城市拿地金額佔比高。

銷售承壓

銷售下行是房企2023年面臨的共同難題。觀點指數披露的2023銷售表現報告指出，全年前100房企累計實現權益銷售金額40149億元，同比下降20%。儘管今年房地產銷售規模同比下降，但頭部企業業績相對穩定。

12月是全年萬科銷售均價最低的月份，此前即便是7月銷售均價仍爲1.3萬元/平米。縱觀萬科全年銷售情況，月銷售均值爲314.43億元，最高點是3月的426.3億元，最低是7月的220.4億元。

七八月拖累萬科全年銷售。其中七月銷售220.4億元，同比下滑34.58%，面積同比下滑21.48%；八月銷售226.1億元，同比下滑26.97%，面積同比下滑22.26%，銷售情況於九月開始有所好轉，在“金九銀十”窗口期逐漸發力，銷售數據明顯改善，均保持300億以上規模。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2023銷售市場下行是一切的根源，這令房企資金鍊上捉襟見愁，萬科也備感市場審視的壓力。

從現金角度觀察，三季度末萬科貨幣資金1037億元，扣除預售監管資金後爲600億元，如若銷售和融資難以覆蓋支出，萬科在手資金將被快速消耗。

曾有一位投資者稱，據他測算，萬科每月的銷售紅線大概在350-360億元，才能覆蓋各項支出。

11月27日，評級機構穆迪宣佈，將萬科的發行人評級從「Baa1」下調至「Baa3」，並將全資子公司萬科置業(香港)所發行的中期票據及優先無擔保債券評級一併下調。

還是因爲弱於預期的銷售，穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，評級下調反映萬科合約銷售疲軟，今年首十個月表現跑輸大市，預計公司的信貸指標及流動性緩衝將在未來12至18個月內減弱，預測調整後債務對EBITDA比率將提升到4.5至5倍，息稅前利潤對借貸利息覆蓋比率則預料下降到4至4.5倍。

穆迪預測萬科今明兩年合約銷售額將按年下跌10%，歸因於消費者信心疲軟，公司主要是在一線城市發展，因此較受影響。

流動性保衛

流動性方面，穆迪預計，截至2023年9月30日，萬科企業擁有的1010億元無限制現金及其預計的運營現金流將滿足未來12-18個月承諾的土地支付和再融資需求。

然而，因爲其運營現金流不斷減少，獲得長期無抵押融資渠道的不確定性，以及同期大規模再融資需求（包括總計約100億元人民幣的境外債券和93億元人民幣的境內債券，這些債券將於2024年到期或可回售），其流動性緩衝可能會降低。

萬科流動性確實備受關注。體現在資本市場上，萬科股債於10月承受拋壓，出現較大波動，引發外界對企業經營安全的憂慮。

爲安撫市場情緒，萬科於11月6日下午緊急召開超過150家金融機構、資金方參加的會議。除了鬱亮等坐鎮，還得到大股東深圳國資委主要領導“站臺”。

會上，深圳國資委、深鐵“力挺”萬科，稱其具備足夠的安全性，並表明如有需要或遭遇極端情況，深圳國資委可以通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對。

觀點新媒體獲悉，對萬科的實質性支持涵蓋5個方面，包括通過受讓、合作開發等方式，加快萬科大型城市更新項目開發建設；提高萬科持有各類投資性房地產的流動性；配合萬科優化長期股權投資結構；積極協調國資機構認購萬科債券；積極協調金融機構加大萬科融資力度。

會議結束後不久，萬科宣佈，大股東深鐵決定承接萬科在深圳的一部分城市更新項目，爲萬科注入超過100億元的流動資金。市場期盼深鐵的支援將爲萬科注入流動性，但目前，這一支持卻仍未有兌現。

不過，作爲混改企業，在國資股東的支持下，萬科的融資渠道較爲暢通，銀行端資源依然通暢，前9個月新增發行100億元公司債。

萬科緊抓政策融資窗口，於年初港股配股募資39.15億港元，今年2月更是披露A股定增計劃，擬通過定增募資不超過150億元，募集資金淨額用於補充流動資金以及11個地產項目。

不過，由於股價處於低位，有機構投資人對於在低位增發表示擔憂，出於對現有股東的權益保障，萬科於8月公告終止A股定增計劃。

除此之外，萬科還持有大量經營性資產。

10 月 26 日，中金印力消費類基礎設施 REITs 在深交所發佈招募說明書，並於11月獲證監會准予註冊的批覆，成爲首批公開發行的消費類基礎設施公募 REITs 之一，萬科能夠藉此回籠一筆資金。

因印力並未並表，對上市公司負債表改善作用較小，但能夠幫助萬科打通商業業務退出路徑，推動從開發商到不動產商的轉變。