沒人再敢買高樓了

2017年，在深圳這片熱土上，地產界兩位許老闆都曾拋下豪言壯語。

一位是恆大的許家印，興致勃勃把總部從廣州珠江新城遷到深圳灣，聲稱“要把總部大樓建成深圳新地標”。

另一位是世茂的許榮茂，239.43億元在龍崗拿下深圳土拍史上第二高價地，重頭戲是打造一座668米的地標【世茂深港國際中心】。

許榮茂的野心更大：“要建設中國第一高樓”。

六年後，這兩家房企都沒能刷新深圳的天際線。

恆大退了總部土地，深圳國企安居建業兜底，萬科負責紓困代建。

雖然沒實現看海辦公的願景，但是許老闆起碼解決了一些問題，欠興業信託的債也還上了。

近日，中信信託將世茂這宗藍圖掛上法拍貨架，卻無人問津。

相當長一段時間裡，國內多地掀起“摩天大樓熱”，各地城市名片更新背後，知名房企角逐身影頻現。

超高層建築施工都是一項高難度、時間跨度長的工作，這考驗着房企資金沉澱和建造能力，還暗藏着官方規劃變更、市場供應過剩等客觀風險。

如今，房企們在風雨中隕落，這些高樓也走到了被遺棄的結局，再也無法展現它的高光時刻。

拍得土地後，世茂與深圳政府約定地標竣工的時間是“5年”，也就是2022-2023年間。

當時，幾乎沒有人質疑世茂的資金和建造能力。

畢竟，在深圳政府設立的“2016年總資產不低於2000億”“在中國開發建設並已竣工不少於1棟250米以上超高層建築”等各類門檻中，世茂樣樣達標。

世茂爲項目找來中信信託融資87億元，該信託項目還一度在市場上遭到追捧。

2022年本該是竣工的年份，世茂卻成爲了房企ICU名單中的一員。當年4月，世茂正式停止兌付該信託計劃。

隨後，中信信託將該項目涉及的12宗土地、股權、329套房產進行查封。

本次拍賣的便是上述12宗土地及其地上物，評估價約163.05億元，起拍價130.44億元，保證金爲6.52億元，加價幅度爲6522萬元。

這被形容爲“7年以來司法拍賣最大的估值”。

根據時代財經消息，中信信託目前已回款兌付本金30億元，如果拍賣順利，所得款項足以覆蓋剩下的本息。

可結果還是讓債權人失望了。

關於流拍的原因，有幾點較爲關鍵：

首先該項目體量太大，12宗地佔地面積超32萬平方，規劃了4棟高層商辦及幼兒園、國際學校等公配，且商辦自持比例超半，開發和運營都極其考驗資金能力。

（來源:世茂深港國際中心資產評估報告）

其次，深圳的寫字樓市場正處於無價無市的低谷——戴德樑行指出，今年上半年深圳甲級寫字樓市場空置率持續上漲至24.5%。

且項目還位於非核心區的“大運新城”，產業、人口支撐不足，寫字樓市場吸納更缺乏動力。

目前世茂流動性危機持續，債務重組仍沒有動靜。

不少債主已經等不及了，除去中信的查封，世茂深港國際中心還被22家供應商及施工單位起訴查封及輪候查封資產，200多戶小業主投訴。

體量大、債務結構複雜，業主維權頻發，多個Bug疊加，能夠拿錢、願意拿錢的企業，都是萬里難挑。

藍圖裡的“中國第一高樓”，只能等待命運的宣判。

“第一高樓”拍賣雖冷，但燃起了大家對高樓地標的討論熱情。

10年前，摩天大樓基本上是各大中城市的“經濟指標”，地方政府鼓勵房企投資參與建設城市名片。

談到高樓製造者，綠地必有一席位。前十年，綠地在一二線城市高歌猛進，不斷刷新當地的天際線。

對於房企而言，摩天大樓建設週期長、成本高，並不划算。綠地願意做這門生意的邏輯在於——通過幫助政府建設地標性建築、以及打造各類商業、文化業態，能夠低成本拿到住宅類土地。

舉個例子，此前佛山高明西江新城一宗商住地拍賣時，政府提前設置了門檻：要想獲得這塊土地，必須配建200-240米以上的地標建築。

當時業內多數人士都認爲，這是政府與開發商提前做好了勾地準備。

最後綠地以1935元/平底價獲得這宗商住地，同期出售的商住地均價在3700元/平。目前綠地該住宅產品均價爲1.4萬/平，位居周邊樓盤價格之首。

綠地還把開發摩天大樓的愛好搬到了國外。

2013年，綠地共花費60億美元在洛杉磯和紐約獲得兩處地產項目，前後交易均刷新了中國房地產企業在美投資額。

不過相比國內，綠地海外更願意收購已有規劃的摩天項目，上述兩處項目均是從資方手中盤下，自己再建設完工。

另一位出手闊綽的房企是富力，2017年-2018年，富力在倫敦金融城幾度重倉地產項目，花費超50億元人民幣，包括收購萬達的“倫敦ONE”項目以及在片區附近瘋狂攬地。

在此片區，富力連片打造出“泰晤士河壹號”（One Thames City），別稱“倫敦版富力城”。

那還是一個“錢像是大風颳來”的年代，富力甚至爲“泰晤士壹號”花費3000萬在北京設置了展廳。

這些摩天大樓，並非都如願等來落成迎客的高光時刻，也並非只有一個主人。

在國內，2020年住建部、國家發改委聯合發文，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建築。

以此爲節點，早前超過500米的、未完工的地標項目進入了整改停滯期。

如，綠地武漢中心建築規劃高度從636米削減到455米；世茂深港國際中心高度也從686米降到了600米。

這一期間，綠地武漢中心數千萬元公寓難以按照“636米高度”的營銷口徑兌現，施工方的成本也在拉高，這都加劇了開發商的資金壓力和品牌風險。

另外，在長建設週期中，開發商資金鍊穩固性相當重要。

國內目前最高的爛尾樓——天津高銀117大廈，2008年起開始打樁建設，由於高銀地產商資金鍊暴雷，至今仍未完工。

綠地陷入流動性危機後，武漢中心、成都蜀峰468等超高層建築多次傳出了停工傳聞；綠地還被南京、大慶政府以“高樓建設進度推遲”爲由告上法庭。

爲了扭轉資金困局，綠地首先想到了早年在海外順利建成的地標項目，這成了公司的救命稻草。

去年，綠地瘋狂轉讓、去化海外各國的寫字樓公寓地標項目，綠地曾公開表示，已通過海外輕資產轉型回收資金超百億。

其中，綠地出售紐約太平洋公園項目中兩棟公寓樓，回籠約3.15億元，該項目被稱爲紐約市20年來最大規模房地產開發項目之一，也是中國房企迄今在美最大的投資。

去年，富力完成10只美元債，49.44億美元債務展期，被稱爲“亞洲房企最大債務重組案例”。

重組協議能夠成功推進，與富力旗下倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩項海外地標資產所提供的增信有很大關係。

現在，無論是深圳第一高樓，還是紐約最大項目，這個title顯然沒有那麼重要了。