賣厝阿明／買屋風險一屋二賣 看看總監妙解方

瑞麥地產-首府加盟營業處總監熊寶榮。 圖／熊寶榮提供

2013年基隆市中山區推出的預售建案「海吉市」，總戶數77戶竟被成交700次，2019年經由地院查封，一直到去年11月辦理第一次拍賣，當時一屋二賣糾紛事件，引發社會廣泛關注。阿明特別邀請到在不動產從業超過30年的瑞麥地產-首府加盟營業處總監熊寶榮，來爲大家說明爲何屋主要犯險一屋二賣、此行爲的法律效力及如何預防。

買賣雙方簽訂合約後，在房地移轉登記給甲買方前，賣方見市場價格變動，就與乙買方簽訂同一房屋標的的買賣契約，並將房屋的所有權登記給乙買方，導致甲買方無法取得購買的房屋標的。

熊寶榮總監指出，發生一屋二賣的原因有二：第一，賣方坐地起價，通過再次出售房屋獲取更高的收益；第二，買家缺乏房地產交易知識，未能意識到簽訂買賣合約和產權登記之間的法律差異。合約在法律上意味着僅擁有債權，而債權沒有排他性且具平等性，因此賣方不管與前手買方或後手買方所籤立的買賣契約都是有效的；根據民法758條「不動產物權，依法律行爲而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行爲，應以書面爲之。」可知不動產的取得在法律上必須透過登記，才能真正擁有。

那麼該如何預防買到一屋二賣的物件，熊寶榮提供幾項建議：

1. 要求賣方提供權狀正本：在簽訂買賣契約書時，通常代書和仲介會要求賣方提供權狀正本，若賣方未能提供，則無法進入地政機關程序。

2. 即時進行房產過戶登記：購房後應儘快進行過戶登記，確保成爲合法所有者。

3. 使用履約保證：透過履約保證的機制來保障買賣價金的安全。

熊總監回憶，多年前服務一宗位於天母豪宅的案件，簽訂買賣契約的當下，請賣方提供權狀，賣方表示忘記帶，所以代書就先進行簽約，再請賣方儘快補上，簽約後賣方不斷要求買方同意先動撥履保專戶內的簽約金，但由於賣方始終未繳交所有權狀予代書，在買賣程序尚有瑕疵的情況下，依流程拒絕讓賣方動用。後來才知道賣方早已將權狀抵押給地下錢莊，而且其亦有一筆信用貸款，總借款金額已超過買賣成交總價。最後經由總監主動積極努力地邀約銀行、地下錢莊三方一起面談，歷時三個多月的磋談，才讓案件順利成交，促成三贏的局面。

民衆若真的遇到一屋二賣的情況，有哪些權益是可以請求賠償的：

1. 請求損害賠償及解除契約：依民法第226條及第256條規定，買方可以請求因預期取得預售屋所有權的支出，和因沒有取得預售屋所有權所遭受損失的損害賠償，包括已支付的仲介費、傢俱裝潢費用等。

2. 返還價金：若賣方未履行合約之義務，買家有權解除合約並要求返還已支付的價金及利息。

3. 違約金：尊重契約精神，須賠買賣總價15％以內的已付價金，或依合約約定的違約金賠償。

4. 價差損失：在可以舉證的情況，賣方二賣時的價差所得作爲賠償。例如賣方簽約賣給A買方1000萬，最終賣給B買方1500萬，就可以向賣方求償中間價差500萬。

5. 刑事追訴：如果賣方有故意欺瞞的情形，同時跟二人以上籤訂買賣契約，從中牟取不法之利益，可能觸犯刑法§339詐欺罪。

依據內政部不動產資訊平臺的糾紛統計數字，近年來一屋二賣的情況已大幅下降至個位數，這一成果來自於第一線代書、仲介對交易安全的守護，以及政府努力推行的多項政策。熊寶榮建議，民衆若購買成屋時，應選擇誠信良好的代書與仲介服務協助把關。若購買預售屋，則應選擇信用良好的建商，並仔細審閱合約細節，確認有預售屋履約保證機制。

此外，自110年7月起，規定預售屋在銷售後30日內要進行申報，申報後約40天會在網站揭露，民衆可以上預售屋實價登錄網站查詢，多一道把關，降低預售屋買賣資訊不透明的風險。透過以上方法避免在購房過程中碰到一屋二賣的情況，讓民衆能安心成家。

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