賣厝阿明／法拍屋想撿便宜？達人提點3心法

雄信不動產副總經理陳詩凱（中）。 圖／陳詩凱提供

房價天花板越來越高，想要一圓買屋夢，彷彿也越來越難，加上最近的房市景氣比天氣還熱，過往較少民衆關注的法拍屋，近來也頗受青睞，希望能從法拍市場撿便宜，不過，法拍屋的「水很深」，要出手前可得做足功課。阿明今天請來深耕法拍代標多年的雄信不動產副總經理陳詩凱，教大傢俬房絕招。陳副總表示光是今年，雄信不動產已服務法拍案成交逾75件，堪稱南臺灣法拍專家。

陳詩凱說，很多人一聽到法拍屋，直覺反應是「很便宜」，卻不瞭解隱藏在其中的風險，他建議，若想碰法拍屋，首先要了解法拍屋的整體流程。

掌握法拍4步驟，留心公告資訊

一般來說，法拍有四個步驟，分別是「公告、拍賣、繳款、點交」。陳詩凱說，各個地方法院都會揭露拍賣資訊，通常公告後半個月到1個月後，就展開拍賣，想出手的人，要準備好底價的2成保證金，帶現金支票到現場去投標。

如果沒標到，法院會把支票還給投標者；如果標到了，7天內就要繳清尾款，法院纔會給予權利移轉證書，拍定人再拿着去地政事務所辦理過戶，並配合法院執行點交。另外，也有不點交的案子，也就是法院不做最後的結案交屋，就讓拍定人跟原屋主自己去談。

陳詩凱直言，若想透過法拍，買到喜歡的房子，得花很多心力，所以很多民衆會請代標業者來幫忙，他也分享自己從業至今的3大心法，給對法拍屋有興趣者參考。

出價看地段也看景氣，蛋黃區趨近市價

第一，價格的判斷，需視地段、景氣等時空環境而定。很多人聽到法拍屋，就覺得一定能撿便宜，不過隨着房市多頭氣盛、房價不斷走揚，如今蛋黃區的法拍屋大多符合區域行情，甚至還可能更貴，要往外進到蛋殼區纔可能比較便宜。

陳詩凱說，通常法院若第一拍沒拍出，第二拍會打八折，又沒拍出的話，第三拍還會再打八折，以此類推，但因爲公告到拍賣的時間很短，有時沒人出手，只是因爲大家還沒發現有這個案件，等到發現了，若想標得，仍得出個符合行情的價格纔有機會。

他舉例，高雄明誠四路的商辦，去年的價格約莫每坪26萬，今年初則約33萬，6月時此地段有法拍案站上每坪34萬，創新高；前陣子，也有科工館附近的一樓公寓拍出950萬，還有鳳山的物件拍出1200多萬，全都跟上市價。

屋況靠多方打聽，心臟要大顆一點

第二，屋況不易直接掌握，需多方打聽。陳詩凱說，法拍屋無法事前看屋，法院提供的資訊，通常只有權狀坪數，連格局都不確定，而且法院提供的資訊，也不見得是現況，實務上就常碰到明明寫着是空屋，裡面卻有住人，自稱是屋主親友，屋主承諾讓他無償住在裡面等等。

而且，法院說沒有「非自然死亡」的案件，也不一定真是如此，畢竟如果屋主沒講、警局也沒記錄，法院也查不到，也只能去現場向鄰居、管理員、里長等人打聽；最後進到交屋階段時，買方心臟也要很大顆，而且通常要配合法院的時程，會耗費兩、三個月，甚至半年一年才能真正點交。

第三，現金必須迅速到位，考驗金流調度能力。陳詩凱強調，標得法拍屋後，七天內一定要把尾款繳清，如果沒繳，法院會沒收保證金，對買方來說，形同要迅速備妥全額資金，這跟一般買房只需自備兩、三成資金的狀況，大不相同。

目前比較常見的方法，是運用銀行的代墊款，在正式取得權狀前，以相當於信用貸款的利率向銀行來借款，不過，通常銀行爲控管後續風險，只會放款給有代標業者的案件。陳詩凱也提醒，要買法拍屋最好要透過專業的代標公司，因爲屋況不明，需要透過經驗跟詳盡調查，除了競標資金，最好也要備妥裝修資金，做好各式準備，纔有機會買到中意的物件。

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