兩低一高 看土地投資3趨勢

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛

去年全臺建築物交易締造7年新高，帶動投資市場對原料的熱望，上市櫃公司及重要土地交易金額達3381億（含地上權），創史上最高紀錄，而這股獵地的熱潮延續到今年。

根據瑞普萊坊統計，9月中以前的成交金額2236億元，即便受本土疫情升溫衝擊，交易金額落後去年同期紀錄24％，但面積只少7.5％，而件數方面更是驚人的暴增25％，供需結構與去年截然不同。超低利率、房價低基期的土地、高科技投資的兩低一高條件，充分滿足買盤移動的需求，可由三大趨勢觀察。

首先、從需求面來看，連兩年臺北市千億的王者紀錄，今年腰斬再腰斬，只剩下217億，第二名的新北市也少了18％。取而代之的是臺中539億、桃園465億，而新竹縣暴增260％、高雄勇破300億大關，年增129％，更是耀眼。雙北土地價高、量少，再加上缺工、缺料，建築投資利潤壓縮，已經擠壓建築開發的資金南流，而未來以臺積電、日月光爲核心的南部半導體S廊帶，將進一步擴大建商南下投資規模。

其次、從供給面來看，今年各級政府標售金額達633億元，爲歷年最高。四月本土疫情爆發前，臺中市水湳、烏日區段徵收配餘地創下一日標脫207億的佳績，但三級降二級後的遞延買盤更猛，桃園市標售機捷區段徵收建地以219億超車臺中，甚至發生17搶1的空前盛況。今年臺中市標售土地金額約佔整體交易的39％，桃園市更佔57％，地方政府儼然成爲建築開發最主要的原料供應者及獲利者，而各地破紀錄的標售量、得標價將掀起另一波推案的價量高峰。

第三、從都市發展區位來看，在臺商迴流、供應鏈重組、需求升級、老屋庫存拆除之下，加熱商業土地的需求，但投資重心已從臺北市、臺中七期轉移到新興發展區。舉例來說，今年最高的三筆商業區交易分別在新莊副都心、臺中水湳經貿園區、烏日高鐵站，表示商業活動隨着蛋黃區供給瓶頸及軌道經濟而外溢，已成爲超前部屬的投資亮點。

雖土地市場一路開綠燈，甚至開啓買舊樓、提煉土地原料的存貨翻新商機，且後續尚有更多大型標案蓄勢待發，但建議投資人在長、短期策略及產品佈局時，特須留意貨幣超發所扭曲的成本、價格風險，以及近期中國房企債務可能誘發的蝴蝶效應和政府管制。