看完9月數據，地產人驚呆了
10月15日，國家統計局公佈了最新的房地產數據。
據統計，1-9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。
而且，9月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）爲93.44，處於全年的最低水平。
不過，正當大家以爲市場會延續頹勢的時候，九月末中央提出一攬子增量政策，給原本低迷的樓市打了一支強心針。尤其國慶節期間，一線城市樓市出現明顯回暖，地產人又沒那麼悲觀了。
接下來明源君和大家分析一下"金九銀十"的市場，看看這些大跌大漲的數據背後，還有什麼我們要值得留意，給大家做一個歸納總結。
“金九”成色不足，新房韌性欠佳
市場基本面仍存較大憂患
與往年相比，今年"金九"的市場表現上大不如前，整個九月的市場基本面，可以用跌宕起伏來形容。
一、新房供需表現疲軟，市場風險持續推高。
據克而瑞數據統計，九月新房供應量環比提升37%，但同比減少37%。
新房除了在供應上沒有多大起色，成交的量價更是齊跌。
據數據顯示，九月的新房市場去化同比去年已經跌了24%，其中，除了北上廣深一線城市下滑25%，其餘城市在成交量上也均下滑30-40%。而且，九月全國市場價格也同比下滑了6%。
數據來源：克而瑞數據庫
此外，從統計數據看，個盤的開盤去化也沒有明顯的上漲。
據克而瑞反饋，9月重點25城新開盤去化率30%，基本與8月持平，但像8月一些熱門城市，比如天津、上海、成都等，原本的市場區劃從7-8成降到了5-6成。告別內容焦慮，輕鬆生成爆款腳本，點擊瞭解AI創意工場
作爲一個每年被大家寄予厚望的營銷節點，金九新房呈現出來供需端的疲軟，讓大家不得不重視它隱藏的風險。而造成新房的供銷下滑，主要在於：
一方面是市場的情緒面未見修復，政策端在前三個周未有過大刺激；
另一方面是持續居高不下的庫存，讓房企放緩供應的節奏，注重消化存量。據中指數據反饋，截止到9月，全國重點城市庫存出清週期爲22個月，較2023 年末延長4.5 個月。
這種低情緒，高庫存的環境，讓九月的新房的上漲動能造成了多方阻礙。
二、 二手房價格持續走低，低能級城市韌性更強。
相比新房市場的量價齊跌，九月二手房市場呈現的是一種以價換量的趨勢。
從貝殼調研9月全國50個城市數據可見，二手房的均價同比下滑接近2成，成交量提升了2%。
不過要值得注意的是，二手房從今年開始，價格持續走低，相比新房價格全年的震盪波動，這確實是一個不好的信號。
數據來源：貝殼研究院
在以往在市場一二手房價格倒掛時，新房成交活躍；可面對如今二手市場恐慌拋售的局勢，新房的去化備受打擊，尤其對於期房的項目，影響就更大了。
而且，值得一提的是，二手房的以價換量，在三四線的城市表現更優。
據貝殼反饋，同樣在價格下滑接近20%的情況下，一線城市二手房的成交量同比下滑4%，但三四線城市的卻同比上漲了21%，成交量比新房還要高！
這不難理解，三四線城市本身價格抗風險能力弱，價格基數本身就便宜，疊加二手房持續降價下，稅費減少下，成交規模有保證，從另一個角度可見，低能級城市除了價格戰，樓市的生存空間已經越來越小了。
三，月底最後一週翹尾明顯，認購較前三週上漲150%。
宏觀市場的低迷，在微觀市場上也同樣反饋不盡人意。
據明源數據統計，今年九月案場平均每個項目來訪爲160組，基本與上個月持平。平均認購有15套，轉化率7.3%，雖說相較8月環比有了提升，但與去年同期水平對比，還是稍顯遜色。
以認購來講，去年9月案場平均認購有19套，而且全年都在月均17套左右浮動。
而今年呈現的15套的認購量，還沒有達到去年的均值。
數據來源：明源數字營銷院 統計分析
所幸的是，在經歷三週的市場低迷下，九月的最後一週，得益於政策的利好，許多城市的案場認購得到有效提升，其中認購足足是前三週的1.5倍。
總的來說，9月的市場數據還是與23年存在明顯的差距，尤其前三週，若不是有最後一週的數據反彈，整個金九的成交還是一如既往的難看，九月末明顯翹尾，在政策的作用下，讓原有的暗淡的市場突然有了幾分亮色。
"銀十"變"金十"， 止跌回穩明顯，
黃金週市場分化持續加劇
在政策組合出擊下，九月底成爲市場的重大拐點，疊加黃金週假期，把市場的情緒推向了新高潮，根據明源數字研究院數據呈現，全國十一黃金週來訪環比增加133.9%，認購同比增加68.4%。
拆分案場的數據細化分析，成交的分化還是很明顯的，主要體現在：
1. 城市分化：一線城市的回溫突出，虹吸城市表現搶眼。
明顯看到，在黃金週，一線城市的來訪較去年同期上漲了93%，而認購上幾乎翻了一番，尤其深圳，單單國慶這一週，就成交了2225套，相比9月周均提升了17倍！絕對值及漲幅均爲全國最高。
數據來源：明源數字營銷院 統計分析
深圳之所以有如此亮眼表現，主要原因如下：
一方面，深圳政策鬆綁力度大。
可以看到，深圳此次實施的是關外全面解限，且均爲城市重點供應區域，也是本次新政惠及面最廣之區域，此次限購的放開，不僅增加了本地人口上車機會，也會吸引臨深及外部人口前來置業，有了高供應、低門檻的條件下，成交自然有了顯著提升。
相比之下，京滬此次調整力度有限，廣州雖全面取消限購，但早前外圍高供應區已取消限購，邊際效用遞減，因此本次調控呈現熱度就沒有深圳那麼高。
另一方面，前期的成交基本面低迷，也導致深圳此次增幅如此明顯。據明源統計，7~9月深圳市場周均認購100-130套，單盤周均認購更是隻有3套，低基數的背景下也讓深圳在國慶期有如此驚人的增幅。
對比之下，新一線、二線城市的來訪認購增幅也不錯。
據明源營銷數據統計，這些城市來訪同比去年增幅15-30%，認購上漲40-50%，這些城市整體回溫的效果和一線城市還是有不少差距。
比如西安、重慶、武漢等，大部分環比增幅在100-200%之間，像杭州、蘇州等，十一黃金週的認購環比也提升50-100%。
數據來源：明源數字營銷院 統計分析
2. 產品分化：“上車盤”備受關注，改善產品集中在三四線去化。
除了在城市上去化分化明顯，產品去化也有明顯分化。
根據明源數字研究院統計，從此次國慶的產品成交結構看，剛需、剛改產品仍是市場的主流，尤其在一、二線城市，90㎡以下及90-120㎡的產品成交接近了6-8成，但在三四線城市，這個比例卻驟降到5成左右，反而120-144㎡的改善產品成交卻達到了3-4成，成爲三四線城市的主力成交產品。AI創意工場，天天有內容，週週有爆款
數據來源：明源數字營銷院 統計分析
高能級城市去化主力還是集中在剛需自住人羣，尤其面對順勢，這些低總價的產品爲城市的基礎人口提供了更好的上車機會。
從另一個層面，一線城市的商品房市場全面解除限購將是一個大方向，或許將成爲樓市升溫的下一個高潮。
3. 企業分化：龍頭房企收效明顯，保利佔據榜首。
從本次國慶看，房企的收成也是頗豐，尤其龍頭房企，一週的業績已經達到了9月的銷售量，已經超過了他們的預期。
據某數據平臺統計，保利在國慶期間銷售業績尤爲搶眼，達到260億，碾壓其他房企。而像中海，華潤、招商、建發等房企在國慶的市場業績均突破了百億，單週的成交額已基本和9月的一半業績持平。
結語：
國慶市場回暖確實給到了地產人信心，節後增量政策持續在推出，讓大家看到了國家救市的決心。
無論如何，從九月到十月的反轉，還是值得讓人驚喜的，希望政策紅利發酵能持續更久，希望房地產市場早日回到健康的道路上。
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