開卷書摘》臺積電設廠大利多　高雄房市大熱

(圖／遠見提供)

受惠產業進駐，吸引科技產業人口移入，許多北漂青年大呼「要回家了！」但這一波投資高雄熱潮，哪裡纔是潛力房市熱區？在地建商又怎麼看？

從高雄科技大學頂樓望出去，眼前一整片偌大綠林地，令人難以想像，這200多公頃的素地，二年後，即將變身產值達1800億元的橋頭科學園區（下稱橋科）。

快快快、趕趕趕，是高雄市希望迎頭趕上開發科學園區的主節奏。

負責籌備與招商的官員表示，橋科預定年底開放合格廠商選地，明年啓動基礎建設，邊整地、邊蓋廠，後年廠商就能進駐了，「開發時程比其他科學園區還要快上一倍。」

一位地方產業人士分析，橋科已被規劃爲南方半導體科技廊道中最關鍵的基地。如今全球晶片荒，加上各國搶建半導體供應鏈，誰能提出又快又好的招商條件，誰就能搶得先機。於是，廠商急，政府更急。

如果產業來了，就業機會就會變多，安家落戶的剛性需求立刻浮現。高雄市副市長林欽榮證實，市府曾評估，隨着產業陸續進駐，未來光是北高雄，企業安家居住需求，至少就有八萬戶。

知情人士透露，不僅橋科帶動橋頭房地產熱絡，高雄仁武產業園區，前陣子規劃13個新區塊，結果竟來了100多家競爭，他形容，「這一次產業涌入高雄熱潮，前所未見。」

20年來深耕高雄美術園區豪宅建案的皇苑建設董事長郭敏能觀察，今年上半年開始，不少半導體大廠的高階經理人已搶先置產，在臺積電赴高雄設廠消息曝光前，高雄房市早已蠢蠢欲動，「這一次，產業真的來了！」「臺積電，就是那把火！」

北漂多年，始終「回不了家」的工程師陳先生充滿期待說，「看到臺南的同事能回家，這次，終於輪到高雄了。」

任職化工廠的宋姓高管，因爲疫情，剛從大陸返回高雄老家，發現房價突然驚漲，「我從未看過這種情景，很不習慣。」下不了手的他，已打算先往蛋白區佈局。

這一波投資高雄熱潮，潛力房市熱區在哪裡？在地建商怎麼看？

皇苑逆勢蓋精品宅

佈局美術館區、農十六特區

郭敏能每天一早固定快走二小時，從美術館沿着凹子底森林公園、農十六特區走一圈，來回一趟約1400多步。

「這條綠園道全長15.37公里，是臺灣城市內少有的，」郭敏能口中，北高雄公園綠地密度最高的住宅區，是高雄近年搶手豪宅區。他的建案都圍繞在這綠色廊道旁。上個月，皇苑世紀館成交價每坪逾56萬元，「打破高雄紀錄了。」郭敏能笑說，相較臺中豪宅都站上90萬了，「高雄真的很便宜。」

曾任高雄市工務局科長，郭敏能對「蓋好宅」有着旁人難以理解的堅持。1991年甫創業就遇上房市逐漸走下坡，但他逆勢操作，棄「販厝」，改蓋精品宅。

2001年，高雄房市慘淡，三成建商倒閉，同業揚言出走高雄，他卻借貸買下美術館第一排土地，逆勢大推每戶70坪以上，每坪16萬的豪宅，沒想到，兩個月完銷，跌破業界衆人眼鏡。

他分析，景氣差，金字塔上層5％的豪宅客羣，是最不被影響的一羣。皇苑的人文系列，爲其奠定高雄豪宅建商地位。2004年，前總統陳水扁移居高雄人文首璽，更讓皇苑紅遍全臺。

高雄同業形容，郭敏能蓋房子像打造藝術品，一年僅蓋一棟，僅鍾情美術館一帶，外地人想買皇苑的房子，還得看運氣。

皇苑今年初標下岡山新市鎮土地。看好半導體產業進駐，將帶動高雄翻轉爲科技城，年屆七十，老驥伏櫪的他，正瞄準橋頭科學園區工程師遷徙潮。

高永蹲點近20年

產業利多，亞灣特區前景夯

除了北高雄產業進駐、帶動人才入住外，高雄港邊的亞灣特區，定位高雄經貿園區，也快速成形

來到亞灣區建案「大船入港」高樓層，高雄港灣美景一覽無遺。近年最具代表的豪宅指標，背後推手是高永建設總經理徐淑美。

高永建設是高雄32年曆史的建商，建築專業背景的徐淑美，站在自家豪宅，指着窗外高雄港，徐淑美對高雄未來，下了註解，「臺灣未來50年看高雄，高雄未來看亞灣。」

徐淑美表示，亞灣被定位是南方半導體科技廊道「前店後廠」中的「前店」，地位堪比臺北的內湖與南港軟體園區，兼具港口、國際展覽中心、軟體園區，以及5GAIoT創新園區。

在高雄深耕房地產多年，徐淑美感嘆，「高雄底子（基礎建設）其實很好，高雄的建築品質也不差臺北、臺中，房價卻差很多，」這20年來，高雄經濟發展的「柴薪」早就都準備好了，卻遲遲沒能點燃，這一次，總算盼到產業之火進駐。

「亞灣也是5G示範場域，未來五年，中央打算投資110億元，微軟、思科這些跨國企業都要來了，」「經濟成長動能都在這裡。」

2003年時，亞灣區一帶還是鐵皮廠房倉庫，一片荒涼，當時高永標下1200坪基地，眼前就是高雄港美景。從此她在這裡琢磨快要20年了，光是前期規劃，就耗了近五年，設計圖一改再改，從透天厝，改爲大樓，再改成如今的「大船入港」。但，光有好的設計還不夠，還得等到時機對了，對的產品，在對的時間進入市場，才能找到對的客戶。

如今落成的「大船入港」，除了屋頂搭配綠能光電，更是高雄厝3.0的節能減碳示範建築。同業透露，「大船入港」因地理位置稀有，每坪開價39～59萬元，更是打破了區域行情紀錄。

華友聯專攻重劃造鎮

擅社羣行銷，擄獲科技新貴

談到臺積電的威力，高雄建商、華友聯董事長陸炤廷感受深刻。

以華友聯左營果貿建案爲例，一期2018年預售每坪約18萬，蓋好後成屋轉手就是25萬，「光造價成本就13萬，我們賣太早、太便宜。」「明年就是三字頭了。」今年臺積電高雄設廠消息一出，通膨加速建築成本上漲，陸炤廷坦言，「這一波，不論是土地或營造成本，跳躍之快，我從未見過。」

高雄科技廊道引動的遷徙潮，陸炤廷很早就嗅到。例如華邦電斥資3000多億在路竹科學園區擴廠，宿舍需求驚人，直接找上華友聯合作。「臺灣買地成本愈來愈高，蓋好賣掉就買不回來了，我們考慮以租代售，針對科技大廠中高階員工，考慮推出酒店式公寓，」陸炤廷說。

從規劃重劃區起家的華友聯，產品多是大型造鎮案，客羣以年輕首購居多。

八年前，陸炤廷29歲接班，被稱爲最年輕的少年「董ㄟ」，因爲更懂年輕人，他不僅賣房子，還兼營五星級幼兒園，甚至買房送每年定期粉刷、社羣服務，擄獲年輕族羣，讓華友聯成功從重劃區推手轉型爲高雄一線建商。

陸炤廷分析，高雄年輕夫妻年收入僅約80萬元，僅南科上班族的五成，負擔不起貸款，是高雄房市居六都末段班的主因。「市長這次很積極，聲量都做出來了，」看好高雄可望翻轉爲科技大城，屆時不僅北漂游子返鄉，更會吸引一批科技新貴南漂。

未來高雄房產熱區分佈會如何？外界一般分析有三大新興聚落。一是北高雄，以橋科、岡山爲核心的生活圈。南高雄亮點則在亞灣。居中的鳳山中城，將以衛武營爲核心，捷運橘線與黃線在此交會，串連起三民與鳳山兩大人口密集區。

高雄的產業型態纔剛要改變，沉寂多年的高雄房地產就動起來了，未來如何改變，值得關注。

本文作者：林鳳琪

(本文摘自《遠見雜誌11月號425期》)

《遠見雜誌11月號425期》