開發商將架空層“爆改”停車場進行售賣業主起訴侵權 法院：恢復原狀

開發商將小區架空層改爲停車位，並進行封閉、佔有、買賣，業主認爲開發商的行爲，侵犯了自身權利， 將開發商起訴至法院。案涉架空層到底歸誰所有？據湖南寧鄉市人民法院消息，近日，寧鄉市人民法院審理並宣判了這起物權糾紛案。

2010年1月25日，某公司取得《建設工程規劃許可證》，其中載明在其開發的項目中，房屋分層平面圖案涉的商業街A、B棟第二層均爲架空休閒層，C棟第二層爲公共休閒層。

項目建成後，某公司未經全體業主同意便擅自將上述架空層改造位停車位進行出售。業委會認爲某公司侵犯了小區全體業主的合法權益遂將其訴至寧鄉法院，要求確認架空層歸全體業主所有並要求某公司將架空層恢復原狀。

某公司則認爲，案涉的架空層未計算在建築公攤面積內，不屬於全體業主共同所有，因而改造架空層的行爲是某公司對自己財產的處置，無需經過業主同意。

另查明，案涉項目《商品房買賣合同》第十四條約定該商品房所在建築區劃內的道路(屬於城鎮公共道路的除外)、綠地(屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外)、佔用全體業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、物業服務費用歸全體業主共有。建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分歸全體業主共有。

法院審理認爲，案涉商業街小區A、B、C棟二層並未單獨進行權利登記，依附於主體建築而存在。依據《中華人民共和國民法典》第二百七十三條、第二百七十四條以及《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規定可知，架空層應屬於建築物結構部分，屬於全體業主共有，因其系由業主和使用人共同使用的公共設施，與小區道路、綠地等公共設施性質相同，其依附於主體建築而存在，並非獨立的房屋主體。當開發商將新建住宅全部出售之後，公共設施的權屬亦應隨房屋主體轉移並歸屬於業主所有，開發商無權單獨保留架空層的使用權。

本案中，案涉商業街A、B、C棟二層被規劃爲架空休閒層和公共休閒層，某公司並未提供證據證明該規劃已被修改，故對於業主關於案涉商業街A、B、C棟二層架空層爲全體業主所有的訴請，法院予以支持。

關於某公司辯稱案涉架空層面積未納入每戶房屋的建築面積分攤，不應歸屬於全體業主共有的主張，法院認爲，建築面積是否計入公攤面積，不是判斷架空層權屬的唯一標準，《中華人民共和國民法典》第二百七十四條並未將是否列入公攤面積作爲判斷是否屬於業主共有的標準。同時，開發商售出房屋時，在合同中亦未就架空層歸開發商所有作出明確約定，架空層權屬應隨房屋所有權主體轉移而轉移，即歸屬於業主所有。因此，對某公司的辯稱意見法院不予支持。

據此，法院依法作出判決，案涉商業街小區A、B、C棟二層歸全體業主共有。某公司在判決生效之日起三十日內將案涉商業街小區A、B、C棟二層恢復原狀。

一審宣判後，某公司不服提出上訴，長沙中院二審駁回上訴，維持原判。

法官說法

小區架空層的設計可以給業主提供生活便利、滿足日常需求，進一步提高居住體驗。本案中的建築物架空層爲建築物的共有部分，業主依法對此享有共有和共同管理的權利。改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，應當依法由業主共同決定。

開發商、物業公司等擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行其他經營活動，權利人有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行爲無效或者賠償損失。因此，某公司擅自改建、佔用業主共有的架空層空間行爲，違反了建築物區分所有權相關法律法規規定，故某公司應向小區業委會返還案涉架空層空間。

文/北京青年報記者 李鐵柱

編輯/王朝