接下來，房價怎麼走？
文、子木
這幾天在休假，很多讀者在催稿，問我樓市接下來的趨勢。
主要是因爲假期樓市太熱鬧，售樓處人滿爲患，二手房也在蠢蠢欲動。
一些人對未來充滿期待，但更多人則是忐忑不安，想賣的怕未來會漲，想買的怕未來會跌。
前幾年樓市的跌宕起伏，讓人們對樓市的判斷缺乏了基礎依據，身扛全家重任、步履維艱的中年人，在重大決策面前，往往彷徨迷茫，心中沒底。
所以這篇文章，我會幫大家再仔細梳理一遍。
文章比較長，大家好好看，本來是內部分享的乾貨，今天作爲國慶禮物送給大家，希望你能看懂，當然滿級讀者應該沒什麼問題。
1、
其實我在4月份，就寫過接下來會發生的幾個階段，第一個階段就是“歸零”，還特別用一篇文章進行論述。
那時候市場情緒特別差，但我用監測到的數據告訴大家，房價已經觸底了，爲什麼？
因爲在成交量持續收窄的情況下，大多數城市的房價都出現了“止跌”信號：
成交量低迷，但房價指數卻持續不動。爲什麼呢？
這是因爲該的賣的都已經賣完了，而剩下的，要麼不想賤賣資產，要麼就是自住羣體，不願把自住房賣掉。
拿一線城市舉例，2021年房價創造歷史高點，達到6.22萬/平米，但2024年一季度，價格已經跌到了4.1萬/平米。
房價普遍回調了33%，跌回到2018年的水平。如果以2018年一線城市二手房3.94萬/平米爲錨，那麼2021的樓市泡沫是58%，而2024年一季度只剩下5%。
每一輪樓市週期，一線城市都是頭一個漲，最後一個跌，當一線城市把泡沫完全擠出去的時候，更低能級的城市，擠泡沫的力度只會更大，更多是超跌。
那時候很多人擡槓，我又寫文章分析，樓市是國民家庭主要財富的載體，基本70%的勞動力都沉澱在樓市中，跌去一個首付30%，往往意味着會出現D供潮，消費慾望大幅降低，跌50%那麼基本就觸及了系統性風險。
後來明白，分析再多都是徒勞。根本沒什麼道理可講，因爲這個道理可能超過了一些人的理解，只能說，認知是有門檻的，財富也絕對服從二八定律。
市場的自然法則就是優勝劣汰，少數人賺多數人的錢，註定少數人才能通過認知賺錢，天雨雖寬不潤無根之草，佛法雖廣不度無緣之人。銘記於心。
築底意味着泡沫被擠出，房價短期內跌無可跌，最後會有兩種分化路徑，一種是反彈，另一種則是衰退。
方向往哪兒走，取決於這個城市的增量和預期，也就是這個城市是擴張的還是收縮的，鶴崗和深圳是兩個極端，房價也是兩個極端。
而且經濟越活躍的地方，房價彈性會更大，前幾年可能跌的特別慘，但修復預期後，兜兜轉轉又會漲回來。
但經濟落後的地方，跌的也少，漲的也少，如果房價一直不漲，意味着這個地方沒有賺錢效應，居民收入停滯不前，久而久之，樓市會無限期走下坡路。
於是我在6月18日，寫文，告訴大家，跌到基本面的城市可以上車了，但其他城市購房需求，可以繼續延期，接下來還會有救市大招出現。
2、
同時，我在六月份，拋出了第二階段論證，“遞增”，節點就在九月的美聯儲降息。
那時候很多人不懂啊，爲什麼我們的樓市會跟大洋彼岸，美聯儲政策有關？
現在明白了嗎？
這是一場大國深度博弈，看誰能熬下去，結果美聯儲繃不住，9月拉開了降息週期的序幕，而我們也在緊接着幾天後，開始積極響應，推出連續多輪組合拳，不遺餘力刺激市場，大水如期而至。
先是股市大漲。
不僅是國內資本，外資機構也在180度轉彎，紛紛做多中國，美國最賺錢對衝基金大佬Divid Tepper喊出：看向中國。
截至目前，海外投資者對中國股票的淨買入數據創下了2021年3月以來的新紀錄。這幾天華爾街竟然創造出了“中國龍ETF”，盤後一度大漲25%。
接近着是樓市預期扭轉，四大一線城市發力，放鬆限購，存量房貸利率下降，這些都達到了歷史上最高水平。
國慶假期一線城市和部分二線城市的樓市都出現了火爆景象，最火熱的是廣州和深圳，成交量翻了好幾倍，具體數據大家可以去查，這裡不做特別說明。
老讀者應該知道，我上半年一直讓深圳的購房者上車，爲什麼？因爲深圳今年的經濟和人口數據都是出類拔萃的，房價也基本跌到底了，一旦預期扭轉，深圳是最快上漲的城市。
因爲不只是國內人買，從海外迴流的資金第一站就是香港，香港股市會漲，馬上就是通過深圳涌入資金開始抄底房地產。
前段時間中東投資集團一舉拿下華南五大房企之一的中國奧園。蘇州熱盤龍湖·山河頌項目開放也引來了白袍子的中東土豪們，組團來看。
你以爲中東土豪，人傻錢多？
要知道，中東投資機構的核心操盤成員，都是常青藤名校畢業，個頂個的精英，不次於華爾街財團。
而且今年美國兩大房地產巨頭鐵獅門和黑石集團，也多次出手，抄底國內資產。
這不是因爲中國資產太便宜了，因爲再便宜，資本都要看未來能不能上漲，不能上漲，再便宜都是垃圾資產。但如果能上漲，那便宜資產，就是價值窪地的珍寶。
在樓市層面，國外資本，已經提前一步做出了部署，正如股市上漲前夕，已經有很多大型機構配資重倉一樣。
這些我講過嗎？都講過，尤其在香港股市大漲前夕，9月下旬，我用一篇文章《》告訴大家確定信息，但多少人聽了？其實並不多。
只有少數人聽了，操作了，一波收益漲了一年的收入，國慶假期，一個讀者給我發2萬元的紅包，我拒收了，這是他應得的，能看懂邏輯的人，天生能吃這碗飯。
3、
接下來敲重點，講兩個特別重要的話題。
1、有人說，人們收入還沒有增長，很多人還買不起房，全國人口房價趨勢下降，就業還未改善，房地產憑什麼會起來？
答案很簡單，這是因爲：
樓市交易的是預期，交易的是時間，而不是當下。
這幾天一線城市和部分二線城市樓市爲什麼會火爆？
這是因爲之前因爲種種悲觀預期擠壓的需求爆發了，一部分是剛需+改善需求，他們怕房價上漲，而加快上車或者置換的步伐。
另一部分則是炒家入場，我瞭解到的江浙、華南和華東的家族商會資金，已經開始組團了，正在全國範圍內尋找標的，抄底被低估的資產。
每一輪樓市都是讓能買得起房子的人上車，然後升值，把溢價轉移給後來買不起房子的人。
這是因爲一開始買不起房子的人，對房價上漲是排斥的，對未來是悲觀的，對收入是不確定的。
但他們沒有想過，接下來隨着房地產復甦以及其他的救市政策落地，會逐步扭轉經濟走勢，經濟一旦重新向上，人們有了收入預期，這時候，買房的態度就會轉變。
同時房價持續上漲，一步步擊垮空軍的心理防線，他們只能迫於無奈貸款上車，而這時候，往往已經晚了好幾節拍，只能高位站崗。
所以這方面樓市和股市一樣，要麼就早信，要麼就永遠別信。最怕的就是在兩者之間猶豫的。
2、全國房價接下來都要大漲嗎？
很多媒體號都這麼說，但我從未說過。
因爲政策剛出臺，意味着市場交易的是情緒，而不是價值。情緒是感性的，而價值纔是理性的。
那麼意味着這波情緒過後，房價又要回歸理性。
對於你所在城市，捫心自問，經濟增長了嗎？人口和資金流入了嗎？產業升級了嗎？基本面有改觀嗎？處於國家的戰略發展紅利軸上嗎？人們對操盤手滿意嗎？財政情況健康嗎？營商環境有問題嗎？
如果都沒問題，那麼以10月爲起點，這就是第一輪上漲，集中在覈心區域，然後明年3月份之後會是第二輪，由集中向四周擴散，進行板塊輪動式上漲。
因爲房地產會帶來錢的，錢會錦上添花，助推城市進行新一輪產業升級，經濟重回正循環。
但如果都不行，那麼這個城市也會漲，只不過是由情緒和營銷氣氛助推起來的泡沫行情，最多在明年3月份小陽春之後就會熄火。
因爲情緒交易週期，一般都是半年左右。這期間，這個城市的所有中介、開發商乃至業主，都會借勢炒作，支持房價上漲。
這時候會有大量需求入場，因爲在15%的首付和3%左右的利率下，1萬多的均價，大多數人努努力都能上得起車，看不起核心地段，買郊區也大把。
然而一旦情緒週期結束，三月小陽春需求集中爆發後，後續購買力跟不上，那麼意味着房價會掉頭向下。
所以我一直告誡大家，如果你所在的城市很一般，那麼明年3月就是最好的解套時機！
你知道了這個真相，明年3月房子賣掉了，別人不知道真相，以爲房價還會漲，接了你的盤。
雖然我的樓市讀者很多，但面對全國來說，就是滄海一粟，不知道實情的人太多了，被開發商和中介忽悠上車接盤的太多了，而你，因爲信息差和認知差，從而贏得博弈。
而且明年這波可能是最後一波解套時機了。因爲越來越多人懂得騰挪資產的好處，尤其這一波一二線城市限購寬鬆，大量低能級城市的資金在向上涌動，反之也是對低能級城市的抽血和榨乾。
記得，優質城市是正和博弈，而劣質城市，只能是零和博弈，或者負和博弈。
當然一二線城市的房子就一勞永逸嗎？未必。
一線城市基本沒問題，即使老破小現在交易量也在起步，這兩年經濟不好，年輕人意識到了一線城市就業機會的重要性，進行了新一輪的人才遷徙。
而二線城市，要分頭部、中部、還是尾部，每一個城市都有獨立的命題，比如西安，雖然整體GDP排名才22名，但卻是西北地區龍頭城市，國家重點發展城市，陸上絲綢之路支點，未來大有可爲。
比如天津，雖然GDP不錯，但不受政策照顧，這幾年被帝都虹吸地越來越嚴重，缺乏長續人才支撐，那麼房價只能被迫分化集中在部分區域和地段。
比如廈門，之前是沿海東部城市的龍頭，但這兩年福建富人中心的價值受到了質疑，缺乏強力產業支撐，未來房價走勢不明朗，很危險。
比如山東青島和濟南，在產業格局下，哪個城市更有未來，優勢和劣勢分別是什麼？
等等等等，每個城市的邏輯點，地段區域都不同，節後我將開啓系列主題，幫大家講清楚每一個城市的底層邏輯。
之前做過幾版內容，很多讀者都愛看，這是因爲我不在任何一個城市，會盡可能的客觀公正，而當地媒體基本都會清一色看多，鼓勵大家閉眼去買房。
做生意可以理解，但違心忽悠人們上車，並不長遠。
真正的樓市是要經過時間審判的，並不是一會兒說漲就是漲，一會兒說跌就是跌，我做了十多年的房地產研究，除了被關小黑屋的文章，所有文章都在案可查，互聯網是有記憶的，而人也要爲了口碑，不做違心之事。
本文完，如果喜歡，請點個贊或在看。可以加入日富一日研習社，我會在裡面每天寫更多的信息和分析，跟5600多投資愛好者共同分享財富保值秘密，歡迎加入。