借名買房紛爭：房屋因登記人債務被封，出資人解除請求的法院迴應

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

（一）原告趙玲訴求

1. 請求解除對案涉房產北京市 S 號房屋的強制執行措施。

2. 請求確認趙玲是北京市 S 號房屋的實際買受人，此房屋歸趙玲所有。

3. 請求判令第三人錢鵬和趙玲丈夫孫宏繼續辦理產權過戶登記手續。

4. 要求訴訟費由李輝承擔。

（二）事實依據闡述

在李輝與錢鵬、北京W 公司民間借貸糾紛執行案件中，房山區法院查封了登記於錢鵬名下的北京市 S 號房屋。趙玲提出執行異議被駁回後，提起本案訴訟。錢鵬系趙玲的姨父，趙玲因 2007 年不滿足北京購房條件，與錢鵬於 2007 年 8 月 24 日簽訂《委託購房協議》，借用其名義參與合作社集資建房。同日，錢鵬與北京市某合作社簽訂《集資建房協議》，趙玲支付集資房款 657,060.4 元並補交面積差價款 13,149 元。購房過程中，從簽訂協議到交付房款、收房入住等事務均由趙玲完成，錢鵬僅提供身份證。房屋自 2009 年 1 月交付後一直由趙玲居住使用，相關生活費用由趙玲及丈夫孫宏繳納。2021 年孫宏獲得購房資格，雙方在辦理過戶網籤時，法院對房屋採取財產保全措施致過戶受阻。

二、被告答辯觀點剖析

（一）被告李輝辯稱

1. 依據物權公示原則，房屋登記在錢鵬名下，其爲所有權人，趙玲提交材料不足以證明其享有足以排除強制執行的權益。

2. 借名買房規避限購政策存在主觀故意過錯，且李輝保全在先，趙玲要求過戶在後，有理由懷疑其幫助錢鵬逃避執行，此前執行裁定書已駁回趙玲申請，故應駁回其訴訟請求。

（二）第三人錢鵬述稱

同意趙玲的訴訟請求，並表示已償還李輝部分欠款，剩餘欠款可分期償還。

三、法院查明事實梳理

1. 房屋執行情況：

- 2021 年 9 月，李輝申請財產保全，法院於 9 月 26 日查封錢鵬名下北京市 S 號房屋，查封期限三年。

- 2022 年 6 月 30 日，法院就李輝與錢鵬等民間借貸糾紛作出判決，錢鵬未履行義務，李輝申請執行，法院擬對案涉房屋評估拍賣，趙玲提出執行異議被駁回後提起本案訴訟。

2. 趙玲借名購房相關事實：

- 2007 年 8 月 24 日簽訂的《委託購房協議》明確約定由趙玲承擔購房全部價款、入住及裝修費用，房屋所有權歸趙玲，具備過戶條件時錢鵬協助辦理，過戶費用由趙玲承擔。

- 當日簽訂的《集資建房協議》及 2010 年 1 月 29 日的《集資建房協議補充協議》約定了集資建房相關事宜，包括房屋位置、金額及面積差價等。

- 2011 年 9 月 13 日，錢鵬取得案涉房屋所有權證，房屋性質爲按經濟適用住房管理。

- 2021 年 9 月 18 日，錢鵬與趙玲丈夫孫宏簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價格 2,540,000 元，但未辦理過戶，房屋仍登記在錢鵬名下。

- 趙玲提交銀行儲蓄存款利息清單、電匯憑證等證明集資建房款由其交付，還提交水費、燃氣費等繳費記錄及相關協議、公約、暫住證等證明其自交付後一直實際佔有使用房屋。

四、法院裁判結果解讀

（一）裁判結果

駁回趙玲的全部訴訟請求。

（二）法律依據與分析

1. 執行異議之訴的審查要點與法律適用：

- 執行異議之訴需審查案外人對執行標的是否享有實體權利以及該權利能否阻卻執行。依據相關司法解釋，對於案外人提出排除執行異議，要審查其是否系權利人、權利的合法性與真實性以及能否排除執行。在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下不動產提出異議，需同時滿足在法院查封前已簽訂合法有效書面買賣合同、已合法佔有不動產、已支付全部價款或按約定支付部分價款且將剩餘價款按法院要求交付執行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記等要件，才能排除強制執行。

2. 借名買房關係在本案中的認定與效力：

- 根據趙玲提交的一系列協議、票據及佔有使用證據，可認定其與錢鵬之間存在借名買房關係。然而，借名買房中借名人與出名人的借名登記契約僅在內部產生債權債務關係，不發生物權變動效力。趙玲雖可依據協議請求將房屋過戶至自己名下，享有債權請求權，但並非物權所有權人，不能以此排除執行。

3. 物權公示原則與善意第三人保護：

- 物權公示原則要求設立或轉讓物權需採用法定公示方式才能對抗第三人。在借名買房情形下，借名登記約定不得對抗善意的申請執行人。本案中，李輝基於對房屋登記在錢鵬名下的信賴申請執行，趙玲不能以借名買房關係對抗李輝的執行申請。

4. 借名買房的過錯與風險承擔：

- 借名登記合同是雙方合意，趙玲對房屋登記在他人名下存在過錯，且借名通常爲規避政策，應自行承擔由此產生的風險。趙玲因自身不具備購房資格未辦理過戶登記，不符合排除執行的情形，其要求對抗李輝缺乏法律依據，法院據此駁回其訴訟請求。趙玲因不能排除強制執行所受損失可依據借名買房合同向錢鵬另行主張。

五、律師總結與啓示

（一）借名買房風險警示

1. 物權歸屬風險：借名買房即使有內部協議，也不能確保借名人取得房屋物權，房屋所有權仍以登記爲準，借名人僅享有債權請求權，在面臨執行等情況時可能無法保障房屋權益。

2. 政策規避風險：借名買房若爲規避限購等政策，不僅違反政策規定，還會因自身過錯在糾紛中處於不利地位，如本案中趙玲因不具備購房資格未過戶而無法排除執行。

（二）糾紛解決策略建議

1. 謹慎決策：在考慮借名買房時，應充分評估風險，若非必要，儘量避免這種操作。若確需借名，應諮詢專業律師，制定詳細、合法且風險可控的方案。

2. 合同完善：簽訂借名買房協議時，應明確雙方權利義務，包括但不限於房屋產權歸屬、出資情況、過戶條件與時間、違約責任、政策變動處理等，儘量減少日後糾紛隱患。

3. 證據留存：借名買房過程中，無論是協議簽訂、款項支付憑證、房屋佔有使用證據等都要妥善留存，以便在糾紛發生時能夠有力維護自身權益。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！